Crowdfunding immobilier PEA : le point sur son éligibilité !

Financement participatif : de quoi s’agit-il ? 

Rappelons ce qu’est cette méthode de levée de fonds. Il s’agit d’une méthode mise en place par des gestionnaires en ligne, qui font le lien et servent d’intermédiaire dans le financement de projets d’entreprises de petites à grandes tailles. Celles-ci peuvent donc tout aussi bien être des startups que des plus grosses sociétés (bien que non financées par la bourse).

Ces porteurs de projets apportent leurs ambitions à la plateforme qui se charge ensuite de vérifier l’éligibilité et la viabilité du projet, ainsi que la fiabilité de la société. Après une analyse minutieuse de chaque point crucial, s’ils acceptent l’entreprise et le projet en question, ils vont mettre en place l’annonce de l’ouverture d’une cagnotte sur leur site, pour la partager à leur communauté d’investisseurs particuliers.

Chaque personne peut participer en achetant un montant plus ou moins élevé de parts obligataires, bien que, le plus souvent, le minimum est fixé à 1 000 € pour pouvoir participer. C’est donc généralement sous forme d’intérêts annuels que sont rémunérés les prêteurs, jusqu’au remboursement total de votre somme investie, et donc du prêt collaboratif contracté par la société. On peut faire du crowdfunding immobilier via son PEA ou son assurance-vie.

Concrètement, vous investissez, vous obtenez des rendements annuels, et vous récupérez l’intégralité du montant investi à la fin de l’horizon de placement déterminé en amont (sauf cas exceptionnel de faillite du projet, dans ce cas, vous pouvez tout perdre ou en partie). L’avantage, c’est que c’est un moyen rapide de faire fructifier votre épargne, en plus d’être relativement accessible financièrement et de récupérer rapidement vos fonds si tout se passe bien, soit après 6 à 36 mois en général. 

Le crowdfunding immobilier 

Le crowdfunding spécifique au secteur de la pierre est l’une des formes de financement participatif qui existe et qui attire chaque année de plus en plus de monde. En effet, la rentabilité annuelle est plutôt très incitative sur ces deux dernières années, avec des moyennes annuelles allant de 6 à 10 %, voire bien plus sur certaines plateformes, en fonction de la qualité du projet financé.

Dans ce cas, vous financer des promoteurs immobiliers qui s’attèlent à de la construction d’immeubles à des fins locatives (baux commerciaux ou baux d’habitations), de la réhabilitation de bâtisses, ou encore qui œuvrent dans des projets relatifs à la transition énergétique, avec des entreprises spécialisées dans le recyclage des matériaux pour rénover et remettre en état de service des bâtiments laissés à l’abandon, etc. Que ce soit pour de l’immobilier classique ou de l’immobilier vert, vous pouvez choisir un projet qui vous parle, et vous avez toutes les informations à votre disposition avant de souscrire à la levée de fonds présentée.

Comme pour l’immobilier locatif en direct, le crowdfunding immobilier vous permet de vous constituer un portefeuille sur mesure et diversifié au sein même de sa classe d’actifs. 

Diversifier son PEA grâce au crowdfunding immobilier

À condition que vous respectiez le délai de 5 ans de détention de vos actifs minimum requis avant la sortie de vos fonds, vos plus-values générées sur un PEA ou un PEA-PME seront totalement exonérées d’impôt sur le revenu à la sortie. Ce qui signifie que vous n’aurez qu’à vous acquitter des prélèvements sociaux (17,2 %) au lieu de la flat tax à 30 %.

Le PEA-PME permet d’investir sur des entreprises disposant de moins de 5 000 salariés, il s’agit donc d’un produit complémentaire au PEA qui permet, quant à lui, de se positionner sur des actions et autres titres cotés en bourse en France et en Europe. Le plafond du PEA-PME est fixé à 225 000 € de versements, mais si vous avez aussi un PEA classique, la somme totale du capital des deux enveloppes (ne relevant pas des gains) ne doit pas dépasser ce montant aussi.

Grâce à la loi PACTE de 2019, les PEA-PME sont ouverts aux obligations non cotées émises par les plateformes de crowdfunding, ce qui offre un élargissement des supports d’investissement aux Français, visant à dynamiser les placements dans l’économie réelle du pays. La croissance du financement participatif s’est alors envolée à + 109 % cette année-là. C’est entièrement dû à cette nouvelle opportunité d’investir en crowdfunding immobilier via son PEA. De ce fait, il devient bien plus intéressant pour les particuliers investisseurs intéressés par ce type de placement, de passer par un produit d’épargne aussi avantageux en termes d’imposition.

Même si cela signifie de ne pas pouvoir disposer de ses fonds une fois la campagne participative terminée, c’est justement un bon moyen d’envisager cet investissement sur un horizon de 10 ans, à raison de plusieurs participations par an ou par période de 2 ans (selon la durée de chaque projet et la rentabilité obtenue). De cette façon, vous profiterez de l’effet « boule de neige » des intérêts composés qui viendront gonfler votre capacité d’épargne année après année.

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Crowdfunding immobilier PEA : remplace-t-il le locatif classique ?

Même si se lancer dans le financement participatif immobilier peut certainement valoir le coup et vous conférer une bonne rentabilité annuelle, on ne peut pas dire que cela peut venir remplacer l’immobilier locatif en tant que tel.

Pourquoi ? Et bien premièrement, parce que lorsque vous contractez un crédit immobilier dans le but d’acheter une maison pour la louer, vous acquérez un bien. Vous achetez une habitation, concrètement, elle vous appartient, ce qui fait que vous vous constituez un patrimoine immobilier physique. Or, cela n’est pas négligeable, car, vous pouvez détenir des actifs sur plein de supports, s’il vous arrive un aléa, vous savez que vous avez la possibilité de dormir sous un toit.

C’est pour cela qu’utiliser son PEA pour participer à des levées de fonds via des plateformes de crowdfunding immobilier est une très bonne initiative, si ce projet entre dans une stratégie globale destinée à équilibrer votre portefeuille et à sécuriser vos arrières.

La diversification : clef d’une bonne stratégie immobilière

Nous en venons donc naturellement à parler de l’importance de la diversification au sein de votre allocation d’actifs. En effet, il est crucial de déterminer une stratégie sur mesure en accord avec vos ambitions, votre besoin de sécurité plus ou moins grand, votre niveau d’aversion au risque ou encore prenant en compte vos ressources en liquidités immédiates disponibles en cas de coups durs.

L’enveloppe du PEA ou du PEA-PME est réellement un indispensable dans n’importe quelle stratégie d’investissement, et le fait qu’elle vous permet désormais de faire du crowdfunding avec est une aubaine à saisir d’un point de vue fiscal. Combiné à de l’immobilier locatif, vous trouvez le juste équilibre entre actifs, mobiliers et immobiliers.

Crowdfunding immobilier PEA : FAQ

Est-ce intéressant d’avoir un PEA ?

 Un Plan d’Épargne en Actions est un produit incontournable pour s’assurer d’une bonne diversification de son portefeuille d’investissement, tout en profitant d’une solution de réduction fiscale. De ce fait, vous devez l’envisager sur le long terme, sachant que ses avantages fiscaux ne sont applicables qu’après 5 années de détention des actifs sur ce compte. À compter de cette durée, vos gains réalisés sur votre PEA seront exonérés d’impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux restent dus).

Quels sont les inconvénients du crowdfunding ? 

Les inconvénients de ce type de placement se trouvent surtout dans les risques de contreparties existantes. En effet, la rentabilité annuelle potentielle est assez élevée, pour une prise de participation débutant à un faible montant. Cependant, si le porteur de projet fait faillite ou ne mène pas à bien son projet comme il l’aurait fallu, vous pouvez perdre partiellement ou en totalité votre investissement. C’est pour cela qu’il vaut mieux diversifier au maximum son allocation d’actifs.

Quelle est la forme de crowdfunding la plus populaire ? 

Même si on lit souvent des articles sur le crowdfunding immobilier, en réalité, ce n’est pas le type de financement participatif le plus fréquemment utilisé en France. En effet, il s’agit du crowdlending, qui est l’une des branches de cette méthode de levée de fonds. Elle s’apparente à un prêt collaboratif entre particuliers.  

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