Qu'est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?

Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" (TRI) est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs. Cet indicateur ne se limite pas aux investissements locatifs immobiliers, il permet de comparer théoriquement n'importe quel investissement.

Mise à jour le 19 Mars 2024
tri taux de rendement interne
calcul rendement locatif

Un calcul de TRI facile et précis ? C'est possible !

Grâce à notre simulateur, calculez facilement le TRI de n'importe quel projet d'investissement locatif !

TRI : définition

Le TRI (Taux de rentabilité interne) est calculé sur le même principe que le TEG (Taux effectif global) qui caractérise le taux d'intérêt d'un emprunt bancaire. Seul le TEG permet de comparer entre eux plusieurs emprunts proposés par plusieurs banques. De la même façon le TRI permet de comparer plusieurs investissements entre eux.

Il faut tout de même garder à l'esprit que le TRI est plutôt adapté à évaluer si un investissement locatif est rentable et moins à comparer de façon sûre deux placements entre eux. Pour une comparaison entre plusieurs scénarios, il est plutôt conseillé d'utiliser la valeur actuelle nette.

Plus le TRI est élevé, plus l'investissement est intéressant. Pour ceux qui veulent également aller plus loin, le TRI est le taux de rendement pour lequel la VAN vaut 0. C'est d'ailleurs cette définition qui permet de calculer le TRI. La formule est en fait une résolution d'équation dite par approximation.

L'équation correspond à faire correspondre la VAN à 0.

Formule de calcul du taux de rendement interne

Si on reprend la définition, il faut partir du calcul de la VAN qui est le suivant sur 4 années par exemple (avec des cashflow de 2 000, 3 000, 4 000 et 5 000€) et qui doit former une équation égale à 0 :

[ 2000 / (1 + x%) ] + [ 3000 / (1 + x%)2 ] + [ 4000 / (1 + x%)3 ] + [ 5000 / (1 + x%)4 ] = 0€

"x" correspond au taux de comparaison et dans le cas où la formule vaut 0 alors "x" est en fait le TRI.

Pour calculer le TRI (x), il faudra donc résoudre l'équation soit avec un tableur Excel (fonction IRR ou "internal rate of return") soit en utilisant une calculatrice permettant de résoudre ce type de formule.

Quelle est la différence avec le rendement classique ?

Le rendement est un indicateur qui donne la rentabilité à un instant donné mais il ne permet pas de prendre en compte l'origine des fonds et les flux financiers.

Lorsque vous prenez un emprunt, l'argent est apporté par la banque plutôt que par votre épargne personnelle. Le rendement ne tient pas compte de cela et pourtant c'est une donnée essentielle. C'est pour cette raison qu'il est souvent plus intéressant d'investir dans l'immobilier à crédit que d'apporter les fonds en cash. C'est ce que l'on appelle l'effet "levier" du crédit.

Comment calculer le TRI ?

Comme le TEG pour l'emprunt, le TRI se calcule par la méthode d'actualisation des flux de trésorerie ou "cash-flow" (entrants et sortants). En termes simples, il s'agit de l'argent qui sort de votre poche (ou qui y entre) tout au long de l'investissement.

Il faut donc prendre en compte tous les flux :

  • apport,
  • frais de dossier d'emprunt,
  • frais de notaire,
  • montant de l'emprunt,
  • revenus des loyers,
  • impôts,
  • etc.

Bon à savoir : notre simulateur de rendement locatif fera cela automatiquement pour vous.

TRI et scénarios de revente ("auto" ou votre scénario)

Afin de calculer le TRI, il faut prendre en compte un scénario complet jusqu'à la revente au bout d'un certain nombre d'années. Notre simulateur vous propose deux façons de le calculer :

  • TRI (auto) : un calcul automatique par défaut en prenant en compte une revente du bien au bout de 10 ans à un prix net vendeur qui correspond à une augmentation annuelle de 1% à partir du net vendeur d'achat initial (majoré du coût des éventuels travaux de rénovation).
  • TRI (votre scénario) : vous indiquez le prix net vendeur de revente dans les options avancées du calculateur ainsi que l'année de revente.

Afin de comprendre comment le TRI se calcule, prenons un exemple simple :

  • Achat d'un appartement de 100 000€ la première année sans crédit (dépense donc flux sortant négatif).
  • Mise en location de l'appartement au loyer de 6 000€/an (revenu donc flux entrant positif).
  • Paiement d'une taxe foncière annuelle de 500€ (dépense donc flux sortant négatif).
  • Revente de l'appartement au bout de 10 ans au prix de 120 000€ (revenu donc flux entrant positif).
AnnéeCash-flowExplications
1-94 500(-100 000 + 6 000 - 500)
25 5006 000 - 500
35 500 
45 500 
55 500 
65 500 
75 500 
85 500 
95 500 
10125 500Vente du bien 
(120 000 + 6 000 - 500)
TRI7,98% 

On obtient un taux de rendement interne de 7,98%.

Prenons maintenant l'exemple d'un placement sur une assurance-vie qui rapporte 3% par an (simplifié pour la compréhension) :

  • Le premier flux est le même à la différence que les 100 000€ sont placés sur une assurance-vie (flux négatif de "votre compte" vers le "compte assurance-vie")
  • 500€ sont retirés chaque année de l'assurance-vie (flux positif du "compte d'assurance-vie" vers "votre compte")
  • Au bout de 10 ans, le capital acquis est retiré du compte d'assurance-vie (flux positif du "compte d'assurance-vie" vers "votre compte"). Ce montant est le montant obtenu avec les intérêts cumulés sur 10 ans.

Cela donne le tableau de cash-flow suivant :

AnnéeCash-flowExplications
1-99 500Dépôt de 100 000 euros et retrait de 500 euros 
(-100 000 + 500)
2500Retrait de 500 euros
3500 
4500 
5500 
6500 
7500 
8500 
9500 
10129 002Retrait du montant cumulé avec 3% d'intérêts par an.
TRI3,33% 

On obtient un taux de rendement interne de 3,33%.

Si on compare les deux investissements immobiliers, il apparaît que le premier investissement est plus intéressant (valeur TRI plus élevée).

Notre calculateur de rendement calcule ce TRI pour vous, en prenant en compte tous les paramètres du cas particulier de l'investissement immobilier.

calcul tri

Un calcul de TRI facile et précis ? C'est possible !

Grâce à notre simulateur, calculez facilement le TRI de n'importe quel projet d'investissement locatif !

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

accompagnement clé en main
Besoin d'aide pour votre projet locatif ?

Besoin d'aide pour mener à bien votre projet d'investissement immobilier ? Découvrez notre offre clé en main !

gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

Articles similaires

Calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

On se demande tous ce qu’est le cash-flow et les calculs peuvent nous paraître compliqués. En effet, on l’entend souvent dans la bouche d’investisseurs ou de grosses sociétés. Quand on achète un appartement ou une maison destiné(e) à de la location, le terme cash-flow n'est pas forcément évident. On calcule à peu près notre crédit mensuel et on se demande si les loyers couvriront notre prêt bancaire et les charges associées, sans se soucier forcément du cash-flow complet et détaillé, avec de nombreux critères à prendre en compte.

12 Février 2024
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?

Qu'est-ce que la rentabilité locative ? (calcul et définition)

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage. On parle également de rentabilité locative ou encore de rapport locatif.

25 Septembre 2023
Taux de rendement locatif

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

D'aussi loin que l'on se souvienne, cette question revient sans cesse et fait souvent l'objet de longs débats. Quel est le meilleur taux de rendement locatif ? Comme puis-je être garanti que la rendement locatif de mon investissement est la bonne ?

En tant que spécialiste de la question, nous allons essayer de répondre à cette interrogation de façon claire et précise.

07 Novembre 2022
cash flow positif

Cash flow positif : illusion ou réelle probabilité ?

Mieux encore que de placer son argent sur un produit bancaire ou sur les marchés financiers, le secteur de l’immobilier serait-il l’endroit où investir en 2024 ? En effet, les rendements immobiliers obtenus par les investisseurs locatifs chaque année sont opportuns et ne dépendent pas tellement des secousses économiques et géopolitiques qui frappent le pays depuis quelque temps. Alors, sommes-nous en droit de nous attendre à générer un cash flow positif lorsque l’on investit dans la pierre à des fins locatives ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de répondre dans cet article, pour que vous puissiez avoir une vision plus réaliste de ce qu’est un investissement locatif réussi.

31 Mai 2024
calcul VAN

Qu'est-ce que la VAN (valeur actuelle nette) ? Définition et calcul.

Tout comme le TRI, la valeur actuelle nette ou "VAN" est un indicateur financier qui permet d'orienter la prise de décision pour un investissement.

12 Mars 2024
Tension locative : définition et explications

Tension locative : définition et explications

La tension locative est une notion importante à connaître quand on souhaite investir. Elle vous donne des informations clés sur la rentabilité de votre bien. On vous explique tout !

17 Octobre 2023
cashflow immobilier

Cash flow immobilier : comment se définit-il ?

Si l’on parle souvent de la rentabilité locative dans le cadre d’un investissement immobilier dédié à la location, le flux de trésorerie ou cash flow reste une notion attachée à ce concept. En effet, chaque investisseur locatif doit le surveiller afin d’être sûr d’aller dans la bonne direction financière. Mais comment appliquer le principe du cash flow dans l’immobilier et comment parvenir à l’optimiser pour améliorer les rendements de son opération immobilière ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

28 Juillet 2023
plus value immobilière définition

Plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Se lancer dans un projet d’achat immobilier amène forcément l’acquéreur à se poser des questions sur l’éventuelle plus-value qu’il pourra récupérer si la valeur du logement acheté se comporte positivement face à l’évolution du marché local. Généralement, quand on devient propriétaire de sa résidence principale, c’est en fait la seule notion qui fait qu’on va franchir le cap de l’acquisition ou non. C’est bien pour cela qu’une maison qui nécessite des travaux mettra les candidats acheteurs dans une situation plus propice à la réflexion. Le but est de rester rentable et que l’investissement garde l’essence même de sa définition. Pour un investisseur locatif, la plus-value immobilière n’est pas tellement un point d’attention déterminant, bien qu’au moment où il change d’avis pour vendre son bien immobilier plus tôt que prévu, celle-ci revêt fatalement son importance. Zoom sur cette donnée mathématique, fruit d’un placement bien portant dans le secteur immo !

28 Juillet 2023