Calculer son taux d'endettement est aujourd'hui primordial avant de se lancer dans un projet d'achat immobilier. Surtout cette année (en 2023) où l'inflation a fait exploser les taux d'emprunt et que les règles d'octroi de crédits immobiliers se sont considérablement durcies.
Que ce soit un crédit immobilier pour acheter votre résidence principale ou pour un investissement locatif, il n'est pas évident de savoir si les revenus son suffisants ou si les dettes sont trop importantes avant d'aller voir sa banque.
Vos options sont en général soit d'appeler votre banque, soit de contacter un conseiller spécialisé (courtier, expert en financement, conseiller en gestion de patrimoine…). Aujourd'hui je vous propose un fichier Excel totalement personnalisable que vous pourrez utiliser à tout moment pour calculer votre capacité d'emprunt.
De plus, ce fichier Excel vous permet de comprendre ce qui se cache derrière les calculs que réalise votre banquier pour valider ou non votre crédit immobilier.
Comment télécharger le fichier Excel de calcul de taux d'endettement ?
Tout d'abord, téléchargez le fichier Excel de capacité d'emprunt ici. C'est en fait un fichier Google Spreadsheet.
À l'ouverture, si vous avez un compte Google, il va vous être demandé de faire une copie personnelle du fichier. Ainsi vous aurez votre propre version du fichier afin de pouvoir l'utiliser en toute tranquillité.
Si vous n'avez pas de compte Google, il va vous être demandé de créer un compte ou de vous connecter à un compte Google. C'est le seul pré-requis pour obtenir le fichier.
Voilà, c'est tout ! Maintenant voyons comment utiliser ce fichier. Vous allez voir, c'est très simple.
Comment calculer mon taux d'endettement ?
Une fois le fichier récupéré, vous devez renseigner les cellules en surbrillance jaune et renseigner les éléments suivants.
Mes revenus
Bien entendu, votre capacité de financement dépend de vos revenus. Vous pouvez renseigner :
- Salaire mensuel : votre salaire net avant impôts. C'est indiqué sur votre fiche de salaire.
- Primes annuelles : les primes que vous touchez chaque année (montant net avant impôt).
- Revenus locatifs mensuels : le montant des loyers (charges comprises) que vous versent vos éventuels locataires.
- Autres revenus mensuels : les autres revenus comme les prestations compensatoires ou autres. Les pensions alimentaires sont à éviter ici car la plupart des banques ne les prennent pas en compte. Tous les revenus ne sont pas forcément pris en compte par les banques, renseignez-vous avant.
Si vous empruntez en couple ou à deux, il faudra renseigner les valeurs en indiquant la somme des deux.
Mes charges
La banque va également prendre en compte vos charges qui vont impacter votre capacité à emprunter. Vous pouvez renseigner :
- Crédit immobilier : indiquez le total des mensualités de vos crédits immobiliers en cours et qui resteront présents après cet achat.
- Crédit à la consommation : indiquez le total des mensualités de vos crédits à la consommation en cours.
- Loyers mensuels restants : les loyers qu'ils vous restera encore à payer après votre achat immobilier. Le plus souvent il n'y en a pas dans le cas d'achat d'une résidence principale, mais il peut y en avoir si vous achetez un bien pour le louer (investissement locatif) et que vous restez vous-même locataire.
- Autres charges mensuelles : indiquez ici d'éventuelles autres charges comme le version d'une pension alimentaire, etc.
La composition de mon foyer
Indiquez ici le nombre d'adultes et d'enfants au sein de votre foyer. Cette question est importante car la banque va prendre en compte un reste à vivre minimum à respecter par adulte et par enfant.
Mon projet d'achat immobilier
Indiquez ici les informations concernant votre projet d'achat immobilier :
- Le montant que vous avez besoin d'emprunter.
- La durée d'emprunt souhaitée.
- Le taux d'emprunt est automatiquement calculé par rapport aux taux actuels du marché (explication plus bas).
- Le taux d'assurance qui dépend de votre âge et de votre assureur. Plus vous êtes jeune et moins l'assurance sera chère. Les banques sont habituellement plus chères que les assureurs indépendants. Sachez que vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Hamon.
- Le loyer futur estimé : indiquez cette cellule uniquement si vous faites un investissement locatif et que le bien est destiné à être mis en location. C'est important car dans ce cas, la banque va prendre en compte vos revenus locatifs dans le calcul de taux d'endettement.
- Mon apport : cette information est très importante car c'est un critère d'obtention d'un crédit immobilier très important. Le tableur calcule automatiquement le montant d'apport minimum nécessaire. Vous devez répondre “oui” si vous disposez de la somme nécessaire, “non” dans le cas contraire. Évidemment le résultat sera négatif si vous n'avez pas une épargne suffisante. L'objectif de ce champs est purement pédagogique.
Analyse et résultat de votre capacité d'emprunt
À droite vous retrouvez le résultat. Dans l'exemple ci-dessous, il est négatif 😥 car le taux d'endettement est trop élevé (52%).
Le rapport vous indique si vous pouvez emprunter et calcule votre taux d'endettement ainsi que d'autres paramètres importants.
- Echéance d'emprunt : c'est le montant que vous allez rembourser tous les mois à la banque pour votre crédit. Il inclut la mensualité du crédit ainsi que le montant de l'assurance.
- Apport minimum requis : les banques demandent un apport minimum pour vous accorder un crédit. Il est indiqué ici.
- Reste à vivre : c'est la différence entre vos revenus et vos charges. Ce qu'il vous reste pour vivre chaque mois (pour des dépenses quotidiennes telles que vos courses alimentaires, vos vêtements, vos loisirs, votre essence…).
- Taux d'endettement classique : le fameux ! Il est le rapport entre vos revenus et vos charges. Il est nommé “classique” car il existe un autre calcul.
- Taux d'endettement différentiel : c'est une méthode de calcul alternative du taux d'endettement qui était pratiquée par les banques par le passé et spécifique aux investisseurs locatifs. Il prend en compte les loyers futurs de l'investissement locatif immobilier de façon différente dans les calculs. Dans l'exemple ci-dessus, cela fait gagner 20 points de taux d'endettement et permet de passer sous les 35%. À noter qu'en 2023, ce calcul n'est plus utilisé par les banques au grand désespoir des investisseurs immobiliers !
Comment modifier les données de calcul
En utilisation avancée, vous avez la possibilité de modifier les données utilisées pour les calculs. Pour cela, rendez-vous sur l'onglet “Données”.
Vous pourrez ici modifier les paramètres suivants :
- Les taux de crédit en fonction de la durée. Ils seront utilisés uniquement si les taux à jour ne sont pas disponibles. L'onglet “Taux Live” récupère les taux actuels automatiquement et ce sont ces taux qui seront utilisés en premier lieu dans les calculs, sauf si vous modifiez la colonne “utiliser mes taux dans les calculs” à “oui”.
- Le taux d'endettement maximum. Il s'agit de la proportion maximale de votre reste à vivre que vous pourrez utiliser pour payer votre mensualité de crédit.
- L'apport minimum. C'est le pourcentage minimum du montant emprunté que vous devez mettre en apport.
- Le reste à vivre minimum pour un adulte et pour un enfant.
Voilà, j'espère que ces précisions vous permettront de bien prendre en main ce fichier excel de calcul de capacité d'emprunt. Il ne me reste plus qu'à vous souhaitez de bonnes simulations !
