2 bonnes raisons de vouloir devenir investisseur dans la pierre
1. Profiter de l’effet de levier immobilier
Penchons-nous dans un premier temps sur les raisons qui peuvent vous pousser à vouloir entreprendre dans le secteur de l’immobilier. En premier avantage, il est bon de rappeler que l’investissement immobilier est le seul placement financier qui permette de devenir investisseur sans argent. Et oui, en théorie, c’est bel et bien possible. En pratique, vous devez avoir de l’argent, en tout cas des capitaux visibles par votre banquier, mais vous pouvez tout à fait décrocher un prêt immobilier sans avoir à toucher à vos économies, c’est-à-dire, sans avoir à mettre un apport personnel.
C’est l’intérêt premier de placer son argent dans la pierre : utiliser l’effet de levier bancaire pour se construire un patrimoine grâce à la location. Enfin, même si vous obtenez un crédit immobilier avec un apport de 10 à 15 % du coût de l’achat, vous réussissez à acquérir un bien d’une valeur largement supérieure à votre épargne réelle. Enfin, même avec des taux d’intérêts bancaires élevés, l’opération peut rester en cohérence avec une rentabilité satisfaisante, notamment grâce à la défiscalisation selon votre régime fiscal et votre stratégie locative…
2. Se construire un patrimoine immobilier
Lorsqu’il est question d’investissement, diversifier ses placements arrive sur le podium des choses à faire, accompagné par l’importance du couple rendement/risque à prendre en compte avant tout projet. Cela tombe bien, car la pierre est à la fois un moyen de diversifier ses actifs, tout en ayant un ratio rendement/risque rentable à long terme. Pour couronner le tout, vous achetez un bien physique, ce qui veut dire que vous vous créez un parc immobilier par-dessus tout.
Si l’on ajoute à cela que le marché immobilier suit une tendance haussière relativement décorrélée des marchés financiers, on obtient tout ce qu’il nous faut pour faire fructifier nos capitaux de façon pérenne tout en ayant la sécurité de la pierre en cas d’aléas de la vie courante.
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Devenir investisseur immobilier locatif en 4 étapes
Étape 1 : la formation en stratégie immobilière
Pour devenir investisseur dans l’immobilier, il n’y a pas de secret, il faut se renseigner sur le sujet en amont !
Si vous ne savez pas de quoi l’on parle lorsqu’on évoque la défiscalisation immobilière, la gestion locative ou encore les indicateurs TRI ou VAN, alors vous devriez songer à réviser les bases. De nos jours, l’information fuse de partout, tant sur les réseaux sociaux, sur les applications de podcasts, que sur les moteurs de recherches, à partir de votre ordinateur ou de votre mobile, etc. Évidemment, parmi ce flux de transmission sur des sujets très variés, se cache énormément de désinformation ou d’intox, d’où l’intérêt de rechercher du contenu de qualité.
Pour vous aider dans votre recherche de vérités sur le secteur de l’immobilier et de l’investissement dans ce marché, nous vous proposons des sessions de formation par modules ou des accompagnements complets sur plusieurs thématiques autour des essentiels à savoir. Vous avez aussi la possibilité de réserver des appels individuels avec des experts, notamment en fiscalité immobilière, si vous avez des questions précises et des besoins d’éclaircissement sur un projet en cours ou à venir.
Enfin, pour votre veille immobilière, pensez à vous inscrire régulièrement à des webinaires, généralement gratuits, ce qui vous permet de ne rien louper de l’actu !
Étape 2 : élaborer son plan d’action avant tout achat immobilier
La deuxième étape pour devenir investisseur dans le secteur de la pierre, c’est de définir sa stratégie globale :
- le mode de location ;
- le régime fiscal ;
- la ville de l’achat ;
- le type de logement ;
- la volonté de participer à un programme de défiscalisation (Pinel, Pinel +, Denormandie, etc.) ou non, et si oui, lequel et quels sont les critères d’éligibilité à connaître ;
- si l’on achète seul ou à plusieurs, et si c’est à plusieurs, en SCI (Société Civile Immobilère) ou en indivision, etc. ;
- le budget total et l’épargne disponible, le point sur sa santé financière ;
- le type de bail (location longue et stable ou courte et saisonnière) ;
- la rentabilité locative annuelle (brute et nette d’impôt) visée ;
- etc.
Tout cela, dans le but de commencer à élaborer son dossier d’investissement pour convaincre les banques que votre projet mérite d’être financé et que vous savez où vous allez. Cette étape est longue. C’est à ce stade que vous devez vous entourer de personnes professionnelles du secteur, pour obtenir les meilleurs montages possibles. Le but est d’optimiser votre stratégie d’investissement de manière à faire croître vos capitaux année après année tout en limitant votre imposition. Chaque plan sera très personnel et le premier achat peut d’ailleurs être un garage ou un studio afin de vous mettre dans le bain de l’investissement immobilier petit à petit. Une fois que vous vous sentez à l’aise avec le processus, vous verrez que les acquisitions pourront devenir de plus en plus conséquentes sans éprouver trop d’anxiété.
Si vous êtes bloqué à la phase budget, c’est-à-dire si vous savez quel budget il vous faut, mais que vous ne l’avez pas encore atteint, alors concentrez-vous sur ce manque et faites en sorte de disposer des fonds à la date où vous envisagez de lancer votre projet ! Travaillez aussi la négociation, car elle sera très importante pour tenter de décrocher un emprunt immobilier à 110 % (sans apport) !
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Étape 3 : Trouver le logement idéal et les locataires rêvés
Vous avez des bases sur le marché immobilier et vous savez où vous voulez aller ? Alors, on y est, vous êtes prêt à partir à la recherche du bien idéal. Là encore, ce ne sont pas les annonces qui manquent, tant sur la Toile que dans la presse papier. Cette troisième phase est déterminante, car il s’agit du point de départ de la stratégie que vous avez construite finement lors de l’étape précédente. Reprenez ce plan et ne sortez pas de ce que vous vous étiez fixé, exit les coups de cœur et l’émotionnel, la clé étant de rester pragmatique. Pour devenir rentier immobilier, vous devez compter uniquement sur les chiffres et rien d’autre (90 % du temps, et d’autant plus lors des débuts).
Pour concrétiser cette étape et la mener à bien, vous devrez redoubler de vigilance lors de vos visites et porter votre attention sur le moindre détail (la fréquentation du quartier, la proximité avec les commodités, le niveau de consommation énergétique et la note DPE du bien, les travaux à prévoir, etc. N’oubliez pas, l’appartement ou la maison que vous achetez doit correspondre aux exigences de vos locataires cibles.
Cette étape est entièrement délégable à un chasseur immobilier grâce à l’établissement d’un mandat de recherche qui lui permet de rechercher des biens selon vos exigences, et de négocier les prix de vente pour vous.
Étape 4 : Assurer ou déléguer la gestion locative du bien
Une fois le bien trouvé, le prêt obtenu, et les locataires bien au chaud, il va falloir vous occuper de la gestion de votre investissement sur le long terme : la gestion locative. Elle est plus ou moins importante en fonction du mode de location que vous avez choisi. En cas de location nue, vous aurez potentiellement moins de détails à gérer qu’en cas de location meublée, voire de colocation. Idem entre la location longue durée et la location saisonnière.
Dans tous les cas, les quittances, la réception des loyers, les relances, la comptabilité, etc. sont autant de choses que doit gérer un investisseur immobilier chaque mois. Heureusement, cette tâche est aussi délégable entièrement ou partiellement. Soit vous prenez un mandat de gestion locative en agence immobilière et vous ne vous occupez de rien, soit vous optez pour une solution moins chère et qui vous permet de rester maître de votre projet : notre logiciel de gestion locative pilotable à 100 % en ligne.
Comment devenir investisseur immobilier : FAQ
Quelles études faire pour devenir investisseur immobilier ?
Il n’y a pas d’études ou de chemin tout tracé pour devenir investisseur dans la pierre lorsque l’on est un particulier s’intéressant à ce domaine. En réalité, la motivation, associée à la persévérance et à un apprentissage constant du secteur, suffit à vous propulser dans ce milieu. Évidemment, vous devez avoir suffisamment d’argent de côté et si vous n’y connaissez rien du tout, l’idéal reste de s’entourer d’experts immobiliers, fiscalistes, comptables, etc., pour avoir toutes les chances de votre côté.
C’est quoi le rendement locatif ?
La rentabilité locative d’un bien immobilier est l’un des indicateurs de performance clé pour l’investisseur. Son taux vous permet de savoir quel pourcentage de votre investissement vous arrivez à générer sur un an, grâce aux loyers encaissés.
Quel rendement locatif net viser ?
Selon votre stratégie et vos ambitions, le résultat diffère. Si votre objectif premier est de pouvoir bénéficier d’un complément de revenus, alors un taux de rendement annuel aux alentours de 5 à 6 % net est souhaitable. Si votre but est avant tout patrimonial, alors une rentabilité nette de 4 % sera sans doute le taux à viser.
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