Pourquoi faire des travaux dans son investissement locatif ?
Tout d'abord il faut noter que des biens nécessitant des travaux sont proposés à l'achat bien moins chers que s'ils avaient été rénovés. Cela est donc plus facilement négociable à l'achat.
Attention tout de même si vous n'avez pas les compétences pour chiffrer des travaux, n'hésitez pas à faire appel à un artisan et à visiter avec lui afin qu'il réalise un devis. Cela vous permettra d'avoir une idée du montant des travaux mais également du temps nécessaire ainsi que de la faisabilité de ces derniers.
Également, sachez que des biens avec travaux prennent souvent plus de temps pour se vendre. Il est donc en général plus simple de négocier que sur des biens plus classiques qui seraient plus prisés.
Proposer un bien rénové vous permettra également de louer plus vite et plus cher. En effet, cela peut permettre de créer un effet "Whaou", qui pourrait provoquer un coup de cœur chez votre prochain locataire. Cela pourrait également vous permettre de vous différencier.
L'intérêt de faire des travaux en plus de pouvoir offrir un bien rénové et d'acheter moins cher réside également dans la possibilité d'adoucir son imposition.
Adoucir son imposition en faisant des travaux ?
Faire des travaux permet d'actionner (en fonction du montant) le mécanisme du déficit foncier. Cela vous permet ainsi de faire baisser votre base imposable et ainsi réduire votre imposition. Si vous effectuez beaucoup de travaux, il est possible que vous ne payiez pas d'impôt foncier durant plusieurs années. Ainsi, vous pouvez déduire les sommes correspondantes aux travaux éligibles réalisés, sous réserve d’être imposé selon le régime réel et non pas dans le cadre du micro foncier.
Quels sont les travaux déductibles ?
Les travaux déductibles sont :
- Les travaux d’entretien, de réparation : il s’agit des dépenses qui ont pour objectif de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier l'agencement ou la taille (toiture, ravalement, remplacement des fenêtres, pose de volets, isolation, réfection de l’électricité, chauffage…). Prenons un exemple, le remplacement d’une chaudière est déductible, mais lorsque cette opération s’accompagne de rajouts d’éléments nouveaux, les charges correspondantes sont considérées comme des dépenses d’amélioration, donc non déductibles.
- Les réparations locatives (qui ne sont normalement pas des dépenses déductibles) peuvent être déductibles si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure ou encore avant l’installation d’un nouveau locataire, pour en faciliter la location.
Tous les travaux ne sont pas déductibles
Attention certains travaux ne sont pas déductibles, voici quelques exemples :
- Les travaux de construction, de reconstruction, c’est-à-dire des travaux comportant soit la démolition suivie de sa reconstruction, soit une modification du gros œuvre, soit encore des travaux ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux qui avaient un autre usage (garages, remises, local technique…).
- Les travaux d’agrandissement qui ont pour effet d'agrandir la surface habitable du logement (en aménageant des combles ou un grenier par exemple) ne sont pas non plus déductibles, à l’exception des équipements sanitaires.
Si vous avez un doute, n'hésitez pas à demander conseil à un spécialiste plutôt que de risquer le rattrapage fiscal.
Globalement, malgré le coût des travaux à payer, cela vous permettra soit de faire baisser votre imposition soit de proposer un bien de meilleur qualité sur le marché. Cela aura donc un réel impact positif sur votre investissement.
Comment calculer l'impact des travaux sur son imposition ?
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