Investissement locatif à : Saint-Étienne

Après la crise de 2008, le taux de chômage à Saint-Étienne a explosé, atteignant parfois la barre des 11%. Depuis maintenant quelques années, le chômage diminue et passe même en dessous de la barre nationale (8,5%) en comptabilisant 8% en 2019. Les salaires, quant à eux, augmentent fortement, avec un salaire médian de 2 018€ nets par foyer. Ainsi, la ville de Saint-Étienne voit son salaire médian être nettement supérieur au salaire médian français de 1 679 euros nets mensuels. Les salaires lyonnais aident bien sûr beaucoup dans cette équation ! De beaux projets voient le jour et permettent à Saint-Étienne d’attirer des sociétés et permettre ainsi la création de nouveaux emplois : • STEEL avec la création de plus de 600 emplois, • METROTECH bureaux pour des sociétés dont NIKON / PROSEGUR / SFR. Pourquoi donc investir à Saint-Etienne ? Bien que très peu visible à première vue, Saint-Étienne est très attractive pour les locations courtes durées ! Vous seriez impressionnés par le nombre d’annonces d’appartements que vous retrouverez sur Airbnb, et le nombre de commentaires qui s’envolent. En effet, cette ville est située entre le nord et le sud-est de la France. Les grands axes autoroutiers passent maintenant par cette ville grâce à la A89. En fonction de la provenance, toute personne souhaitant se rendre à Bordeaux, ou autre ville, commutera très souvent par Saint-Étienne. Les prix restent encore raisonnables, avec une moyenne de 30/70 euros par nuit selon le bien et l’emplacement. Pour ceux qui ne souhaitent pas se lancer dans la location courte durée, sachez que Saint-Étienne possède aussi une demande en location et colocation. Saint-Étienne était pendant longtemps la ville qui possédait le plus fort rendement locatif. Les écarts commencent cependant à se faire ressentir. Les prix de l’immobilier commencent petit à petit à décoller et les bonnes affaires (rendements à 12-18%) sont plus difficiles à trouver. Aujourd’hui, le rendement moyen à Saint-Étienne reste tout de même supérieur à la moyenne nationale grâce à ces 6-9% de rendement locatif. Dans le passé, il était très courant de voir des grandes surfaces se vendre à très petits prix... Mais aujourd’hui, l’attractivité de la ville fait que vous trouverez difficilement des grands biens encore proches des 1 000€ /1 200€ le m2. Aujourd’hui, et contrairement à ce que tous les sites de prix au m2 vous annoncent, les prix stéphanois vont de 1 400€ à 5 000 € pour des appartements entièrement rénovés (N'hésitez pas à faire un tour sur les sites d’annonces). Pour des appartements qui nécessitent d'être rénovés, les prix avoisinent les 950€ (pour des grosses rénovations) à 1 200€ pour du rafraichissement. Il est quasiment impossible de trouver des biens à moins de 800 € le m2… C’était le bon vieux temps ! Prenons un exemple : Vous achetez un bien de 100m2 au prix de 1 100€ le m2 soit 110 000€ (ce type de bien existe encore mais il faudra bien chercher). Vous décidez de le rénover à hauteur de 400€ le m2 soit 30 000 euros. Ce bien se situe à proximité des écoles et vous décidez de le convertir en colocation meublée car cela est plus rentable, vous faites 4 chambres, chacune louée 300/350 € HC. Vous décidez de prendre un crédit sur 25 ans, et optez pour un différé de remboursement le temps des travaux. Avec un taux moyen, vous rembourserez 600 euros par mois sur 25 ans assurance comprise. Pour 140 000 euros vous avez donc maintenant un bien qui vous rapportera au plus bas 1 200€ / mois et au plus haut 1 400€ / mois. (ATTENTION, vos prestations doivent être qualitatives pour s’assurer le moins de vacances locatives possibles !). Vous rembourserez 600€ par mois pour un bien qui vous rapportera au plus bas 1 200 €. Si on enlève toutes les charges (copropriété, taxe foncière notamment), vous obtenez un cashflow positif d’environ 500€ par mois et un rendement locatif net de 7%. Ceci fait rêver, non ? Des affaires comme celle-ci font le bonheur de la majorité des investisseurs à Saint-Étienne : obtenir de grands espaces à destination de grandes colocations !

Pendant plusieurs années consécutives, la population stéphanoise a fortement chuté, passant même sous la barre de 172 000 habitants. Depuis maintenant cinq ans, Saint-Étienne compte de plus en plus d’habitants au m2, soit +2600 selon l’INSEE. En atteignant le nombre de 174 520 habitants fin 2019, Saint-Étienne assoie ainsi sa notoriété dans le rang des villes les plus peuplées de France (au rang de 13e). Malgré tous les efforts, Saint-Étienne peine à se relever de son image de ville grise et triste. Bien qu’aujourd’hui considérée comme patrimoine de l’UNESCO et cité du design, Saint-Étienne reste, pour le commun du mortel, une ville très peu attractive. Ainsi, son parc locatif est loin de faire rêver. Il convient de noter qu'aujourd’hui, 70% de ce parc est entièrement délabré et commence à peine à être rénové. Cependant, Saint-Étienne possède malgré tout, une qualité indéniable. Soulignons sa proximité avec sa grande sœur, la ville de Lyon, aujourd’hui surpeuplée et devenue trop chère pour une grande partie de sa population. Intéressante, cette proximité a permis à la ville de Saint-Étienne de gagner en population, celle-ci étant considérée en grande partie comme « trop pauvre » pour vivre à Lyon, mais bien riche pour le bassin stéphanois. De plus, Saint-Étienne offre aujourd’hui une solution très attractive aux entreprises/écoles Lyonnaises qui peinent à trouver des locaux sur Lyon. Plusieurs écoles ont donc fait le pari de délocaliser une partie de leur activité à Saint-Étienne : Université de Lyon campus Tréfilerie / Science Po Lyon / EM Lyon / École des mines / École d’architecture / CNAM / École d’ingénieur / CHU Fac de médecine / CHU Fac d’infirmière. Grâce à ses accords d’expansion avec la ville de Lyon, Saint-Étienne gagne aujourd’hui le statut de ville « attractive étudiants » (+ de 37 000 étudiants), la plaçant ainsi 5e ville étudiante de France. Nous le savons tous ! Qui dit ville étudiante dit : INVESTISSEMENT LOCATIF !

Aujourd’hui, Saint-Étienne / Lyon, c’est 109 trains par jour pour 40 minutes de voyage, soit environ 15 000 personnes qui relient ces deux villes pour vivre ou travailler. Il convient de noter que 50% des déplacements Lyon-Saint-Étienne se font en train, c’est donc 30 000 voyageurs par jour qui font le voyage (environ 6% de la population stéphanoise). En 2010, seuls 5 900 personnes faisaient le trajet journalier, ce qui constitue une belle évolution ! Pour pallier aux besoins de déplacements vers la ville de Lyon, l’un des projets les plus connus qui lie ces deux villes est la nouvelle ligne de train qui reliera le gare Châteaucreux Saint-Étienne à Lyon Perrache en moins de 15 minutes, prévue pour 2025. Cette ligne de train devrait permettre à tout investisseur de faire une forte plus-value lors de la revente de son bien, chose qui n’est pas encore possible à Saint-Étienne. Plusieurs projets montrent l’envie des deux villes de se rapprocher et de ne former qu’une seule grande métropole. Saint-Étienne pourrait devenir, dans quelques années, une ville dortoir pour les personnes travaillant à Lyon, ainsi qu’une ville étudiante à fort potentiel locatif pour les écoles/universités lyonnaises qui n’auront plus la place de s’étendre à Lyon. Où investir pour une meilleure rentabilité ? Il fait bon investir plus ou moins partout à Saint-Étienne, selon votre stratégie personnelle (évitons tout de même les quartiers comme Montreynaud). En effet, votre stratégie d’investissement sera amenée à changer selon les types de population que vous ciblerez. Regardons ensemble les endroits à privilégier à Saint-Étienne, par rapport aux différentes populations et les surfaces à privilégier : Étudiant 1 : Studio / T1 / Colocation - > Centre-ville Étudiant 2 : Studio / T1 / Colocation -> Fauriel / Bellevue / Tréfilerie / Rivière Famille monoparentale : T3 -> La Métare / La Cotonne / Crêt de Roc Famille : T3 ou T4 -> Bergson / La Terrasse Seniors : T3 / T5 -> Fauriel Jeune actif / actif : Studio / T1 / Colocation -> Centre-ville / Monthieu / Bellevue / Rivière Et mon grand favori : Actif Lyonnais : T1 / T2 / Colocation -> Châteaucreux (train) / Monthieu - Bellevue - Rivière (voiture et train ! ) CENTRE VILLE Le centre-ville de Saint-Étienne récupère de plusieurs années de souffrance. En effet, les familles et les commerces l’ont déserté. Trop loin des axes autoroutiers, difficile de s’y rendre en voiture (politique de la ville), les investissements locatifs se sont réalisés davantage dans les périphéries, proches des axes autoroutiers RN88 / A47. Pour autant, certains endroits du centre-ville ont de belles années devant eux. Il convient de noter le quartier JACQUARD qui, fut un temps, n’était pas réputé, et presque délaissé. Pourtant, sa situation géographique idéale lui donne un un très grand avantage. Ce quartier commence à devenir « bobo » et reste très proche du centre-ville (5 minutes à pied de Jean Jaurès) mais pas trop non plus ! Notons que vie de quartier et bien-être y sont au rendez-vous. C'est idéal pour de la colocation ou un couple jeune actif ! FAURIEL L’endroit idéal pour les seniors et… les étudiants qui se rendent aux écoles suivantes : EM LYON / ÉCOLE DES MINES / ÉCOLE NATIONALE DE MUSIQUE. En effet, le quartier Fauriel est un peu pour Saint-Etienne ce qu’est le boulevard Saint-Germain pour Paris, le Cours Vuitton pour Lyon… En version stéphanois bien sûr ! Mais, il en va de soi, les prix au mètre carré sont bien souvent élevés par rapport au prix du marché. Mais, les vacances locatives seront peut-être plus rares ? Visez les seniors ! BELLEVUE / TREFILERIE / RIVIÈRE À mon sens, un des quartiers idéals pour un bon investissement locatif et un fort rendement. Directement relié à l’axe autoroutier qui mène à Lyon par la RN88, les quartiers Bellevue et la rivière ont été pendant longtemps délaissés par la ville de Saint-Étienne. En effet, souvent qualifiés comme les « quartiers au bout de la ligne de tram », ces deux quartiers ont bien changés, et en positif ! Depuis la destruction de la « cité Bonacieux » proche du quartier la Rivière, fin 2019, les logements commencent réellement à prendre de la valeur et restent, pour le moment, très intéressants. Le quartier la rivière est idéal pour les étudiants sérieux, car il est très proche de l’université Jean Monnet, de l’école des mines et de l’EM Lyon ainsi que du CHU Bellevue. Il est aussi idéal pour cibler les jeunes actifs qui ne travaillent pas forcément à Saint-Étienne et qui prennent leur voiture pour rejoindre Lyon / Clermont Ferrand. Il est aussi très intéressant pour de la location courte durée, car proche de l’autoroute et du train grâce à la gare Bellevue. LA MÉTARE / LA COTONNE Ces deux quartiers sont encore aujourd’hui peu réputés car jugés dans des zones tendues. Mais, il est bien connu, les meilleures affaires peuvent aussi se trouver dans les zones sensibles. Je déconseille personnellement l’investissement dans ce genre de quartiers si vous êtes sur une première acquisition. Dans ces deux secteurs, les APL sont aux rendez-vous, mais encore faut-il savoir gérer. Si vous êtes à la recherche de locataires qui ne quitteront pas votre logement d’aussitôt, mais qui paieront aussi des loyers très bas, vous êtes au bon endroit ! Les logements sont encore faciles d’accès car les prix sont bas. Si vous avez le choix entre les deux quartiers, privilégiez la Métare qui se trouve proche de l’axe autoroutier, de l’IUT, et du quartier Fauriel, tous proches des grandes écoles. BERGSON / LA TERRASSE Ces deux quartiers sont idéaux pour les familles, et les grandes ! Il convient de noter la présence de nombreux commerces, d’écoles pour les enfants, d’équipement sportifs (piscines / parcs), et bien sûr, proche du Chaudron avec ASSE (Association Sportive de Saint-Étienne). Ces deux quartiers sont bien desservis grâce au tram, un peu loin du centre-ville mais proches de l’hôpital et des commerces ! Le parking y est facile. CHATEAUCREUX Châteaucreux est l’endroit qui prend beaucoup de valeur dans les prix au mètre carré car il se trouve proche de la gare de train mais qui, pour autant, n’est pas l’endroit le plus propice à investissement sérieux. Si vous êtes amené à visiter des biens sur Châteaucreux, rappelez-vous d’une chose, c’est un petit quartier, tout y est proche, même la délinquance... Ne visez que les appartements très proches de la gare et évitez, la rue Neyron et la place Fourneyron.