Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?
LMNP définition
Avant de découvrir les conditions et avantages du LMNP, revenons sur sa définition. Le loueur en meublé non professionnel est un investisseur locatif particulier qui désire investir une partie de ses capitaux (ou uniquement grâce à l’effet de levier bancaire), dans la location meublée. Comme son nom l’indique, il n’agit pas en professionnel de l’immobilier, bien qu’il soit dans l’obligation d’ouvrir son entreprise pour commencer son activité, afin d’obtenir son numéro de SIRET.
L’investisseur en immobilier LMNP est dispensé d’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), à l’inverse des professionnels du secteur. De ce fait, son activité reste limitée.
LMNP conditions
Effectivement, pour exercer votre activité et commencer à investir dans l’immobilier locatif meublé, vous devez cocher plusieurs cases légales. Pour commencer, vous devez être un contribuable français et être majeur. Ensuite, lors de la définition de votre projet immobilier, il faut que vous ayez pris le parti de mettre votre logement actuel ou votre future acquisition en location meublée. Il peut tout à fait s’agir de location longue durée ou courte durée, cela n’a pour l’instant pas d’importance.
Ensuite, nous arrivons à la limite principale de l’activité de loueur en meublé non professionnel : le plafond de chiffre d’affaires annuel à respecter. Il est de 23 000 € et il ne doit pas non plus excéder 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, le statut immobilier du LMNP ne vous serait pas octroyé et vous passeriez automatiquement en LMP, avec toutes les contraintes et lourdeurs administratives que cela impose, en plus d’une fiscalité bien moins avantageuse, surtout pour un investisseur novice dans le secteur immobilier. En réalité, lorsque l’on débute dans l’immobilier locatif, ou que l’on ne dispose pas d’un patrimoine immobilier suffisamment conséquent avec un fort cash flow et une bonne dynamique de rentabilité annualisée, c’est très simple de savoir quel statut est le plus intéressant entre le LMP ou LMNP…
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LMNP : avantages et inconvénients
Quels inconvénients en LMNP ?
Commençons par les désavantages du régime pour un investissement locatif meublé. Le premier inconvénient que l’on note et découvre assez rapidement en faisant de la location meublée est la gestion locative qui s’avère plus importante que pour de la location nue.
En effet, vous êtes tenue d’équiper votre bien immobilier avec du mobilier conforme aux normes en vigueur, et si vous êtes au régime réel (que l’on expliciter plus bas), alors vous devez conserver chaque facture, ce qui vient alourdir votre balance comptable et administrative. Évidemment, ce mobilier a un coût, en moyenne 5 000 € pour équiper un T2 ou un T3, ce qui n’est pas nécessaire en cas de location vide. De plus, cette fameuse liste d’équipements en immobilier LMNP est importante et doit être correctement lue et respectée. Elle contient les meubles et accessoires obligatoires que doit mettre à disposition le propriétaire bailleur à son locataire. Un manquement aux minimums requis vous expose à de lourdes sanctions juridiques, voire pénales en cas de récidive. Par ailleurs, le Juge se réserve le droit de vous interdire l’accès au statut LMNP si une quelconque anomalie est décrite et dénoncée par votre locataire par exemple.
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Ensuite, le plafond de loyers annuels à percevoir découlant de votre activité en LMNP est aussi un frein à ce régime. Toutefois, il faut relativiser le montant de 23 000 €, car il vous laisse largement de la marge pour lancer votre activité immobilière. En effet, à moins que vous ne prévoyiez d’acheter deux immeubles pour faire de la location meublée, vous avez le temps de vous constituer un petit parc immobilier avant d’avoir à vous approcher de cette somme limite.
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LMNP immobilier : nombreux avantages du loueur en meublé non professionnel
LMNP et fiscalité : l’aubaine pour les investisseurs immobiliers
Quand on fait de la location meublée non professionnelle, nous devons sélectionner un régime fiscal entre les deux proposés. Dès votre ouverture d’activité et l’activation de votre SIRET, l’administration fiscale vous assujettira automatiquement au régime forfaitaire des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), le micro-BIC, à moins que vous ne spécifiiez votre choix. Ce premier niveau de fiscalité s’apparente au régime forfaitaire foncier (microfoncier), mais pour le meublé. Ici, vous bénéficiez d’un abattement sur vos revenus locatifs annuels de 50 % (contre 30 % en location à nue au foncier). C’est un choix intéressant, mais pas le plus avantageux toutefois.
En effet, la plupart des investisseurs immobiliers LMNP choisissent de s’inscrire directement au régime réel. Notez que lors de votre demande, vous devrez accepter de rester affilié au régime BIC réel pendant les 3 prochaines années au minimum, à vous dans ce cas d’avoir fait les calculs en amont, seul ou avec l’aide d’un expert-comptable ou fiscaliste.
Quoi qu’il en soit, au régime réel, chacune de vos charges assimilées directement à votre projet locatif meublé est déductible de vos recettes locatives. Il peut s’agir de vos frais de notaires, des intérêts de votre emprunt bancaire, de vos travaux de rénovation ou encore des charges de copropriétés, etc. Alors, si vous avez pour objectif d’acheter un bien pour le rénover avant de le mettre en location meublé sous le statut LMNP, optez directement pour le régime réel. En fait, dès lors que vous calculez que vos charges dépassent 50 % de vos loyers perçus, le réel est plus avantageux.
L’amortissement en LMNP : immobilier et mobilier
Le Graal de ce statut réside dans la possibilité que vous ayez d’amortir le coût de votre bien immobilier. Au fur et à mesure du temps qui passe, votre logement se déprécie et cela représente une sorte de perte d’argent pour l’investisseur. Alors, pour compenser cela, la dépréciation de votre bien vous est rendue sous forme d’abattements sur votre imposition, lissés sur plusieurs années. Concernant le mobilier, cela fonctionne de la même manière pour chaque meuble ou équipement d’un montant égal ou supérieur à 500 €, mais pas dans les mêmes conditions et durées.
Bénéficier d’un amortissement de son bien immobilier et des meubles qui le composent est vraiment l’avantage le plus marquant du statut LMNP en immobilier, car, cumulé au contexte fiscal de base, vous pouvez vous retrouver à ne payer aucun impôt sur votre activité immobilière…
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LMNP immobilier : FAQ
Quels sont les avantages du LMNP ?
En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, vous profitez d’une solution de défiscalisation, notamment au régime réel. De plus, vous pouvez cumuler d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Censi Bouvard. La récupération de la TVA selon certains critères et l’amortissement de votre bien sont aussi de gros points positifs qui attirent les investisseurs vers ce régime.
Quelle résidence de services est la plus rentable en LMNP ?
Les résidences pour seniors sont des opportunités d’investissement immobilier locatif en meublé non professionnel, car la demande est en hausse depuis 2021. De nombreuses constructions devraient voir le jour dans les prochaines années, ce qui est intéressant, car les rendements potentiels sont favorables (entre 4 et 5 %).
Puis-je vivre dans mon LMNP ?
Non. Le dispositif de la location meublée non professionnelle suppose un investissement locatif. Ainsi, vous devez vous engager à mettre votre logement en location meublée pour pouvoir prétendre au statut, tout en respectant la législation en vigueur des loueurs LMNP.
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