Loueur en meublé non professionnel et fiscalité : rappels
Commençons par de brefs rappels au sujet du statut LMNP. Tout d’abord, il est attribué à tout investisseur particulier ayant un projet immobilier de mise en location de son bien meublé. La loi fixe la limite des revenus à percevoir sur une année à 23 000 €. De plus, ces recettes locatives en meublé ne doivent pas dépasser 50 % maximum des revenus totaux de votre foyer fiscal. Évidemment, vous devez aussi vous acquitter de respecter les équipements obligatoires selon la législation en vigueur.
En faisant de la location meublée non professionnelle, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus commerciaux, car vous dépendez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui s’avère avantageux. La plupart des investisseurs LMNP choisissent une fiscalité en régime réel pour bénéficier d’un amortissement comptable LMNP. En effet, sous ce statut, et uniquement si vous choisissez le régime réel lors de la création de votre entreprise (ou plus tard), vous pouvez amortir votre bien immobilier en lissant le montant sur plusieurs années, ce qui est très intéressant d’un point de vue fiscal.
Cela implique de tenir une comptabilité, comme toute personne morale. Vous êtes en quelque sorte considéré comme un artisan indépendant, livré à vous-même, du moins en apparence. Des solutions existent, mais sont-elles obligatoires ?
LMNP : comptable obligatoire ?
Bien entendu, faire appel à un expert est une excellente idée lorsque l’on est confronté à la lourdeur administrative et fiscale qu’impose le régime réel en LMNP. Néanmoins, même si vous pensiez le contraire, sachez que ce n’est pas une obligation légale en tant que loueur en meublé non professionnel, d’engager un professionnel.
Par ailleurs, ce n’est pas n’importe quel comptable qui est habilité à traiter ce genre de cas. Si vous souhaitez alléger votre charge mentale pour vous concentrer sur votre famille ou vos loisirs, alors c’est un expert-comptable LMNP/LMP qu’il vous faut trouver. Ce professionnel de la comptabilité immobilière sera d’une aide précieuse pour vous fournir vos comptes de résultats et bilans comptables annuels nécessaires à votre activité d’entrepreneur dans la pierre locative.
Se passer d’un expert-comptable LMNP : les risques
Évidemment, qui dit engager un prestataire de services, dit frais en plus, et cela peut occasionner quelques appréhensions de votre côté, surtout si vous débutez dans l’investissement locatif meublé. Toutefois, c’est bien souvent une fausse bonne idée que de penser se charger soi-même de la comptabilité de sa société LMNP. Pourquoi ? Simplement, car les obligations comptables sont assez lourdes, qui plus est au régime réel.
En effet, vous devez déjà conserver chacune des factures en rapport avec votre projet locatif meublé pour vous passer d’un comptable en LMNP. Il vous faut conserver annuellement toutes les charges et frais qui vous incombent, afin de les déduire de vos revenus locatifs pour la période. Un risque d’erreur comptable est présent. De plus, signer la liasse fiscale vous-même vous expose bien plus au risque de contrôle des services fiscaux.
Enfin, depuis mai 2015, il n’est plus possible de faire une déclaration papier. Votre liasse doit directement être envoyée au Service des Impôts des Entreprises (SIE), différent de votre centre d’imposition classique. Cette manoeuvre en apparence qui simplifie la démarche, vous oblige néanmoins à déverser plus de 120 € par télétransmission en moyenne, puisque vous êtes contraints de passer par des intermédiaires en ligne, comme Teledec, par exemple.
Complexités de la déclaration de liasse fiscale en LMNP
Ce que nous pouvons vous affirmer avec certitude, c’est que les formulaires CERFA sont loin d’être simples et intuitifs pour les particuliers. La liste est longue :
- le bilan simplifié ;
- la déclaration de résultat ;
- les crédits d’impôt et provisions ;
- le compte de résultat simplifié ;
- la valeur ajoutée produite, etc.
Cette liste non exhaustive vous offre un ordre d’idée des nombreux formulaires que vous allez devoir remplir vous-même si vous décidez de vous passer d’un expert-comptable. Comme vous le voyez au premier abord, ces éléments comptables sont complexes. À titre d’information, le formulaire CERFA n° 2033-A, ou bilan simplifié, représente à lui seul déjà 20 pages de notice…
Enfin, comme nous vous le rappelions plus haut, sans comptable LMNP, une erreur est vite arrivée, ce qui vous bloquerait au régime micro-BIC pendant 2 années consécutives en cas de contrôle. Votre imposition en serait fatalement perdante et votre rentabilité locative diminuerait fatalement.
Comptable LMNP : tarif
Alors, quels sont les tarifs pratiqués par les experts-comptables immobiliers ? En moyenne, vous pouvez bénéficier des services d’un professionnel de la comptabilité immobilière dès 500 €. De plus, ces honoraires sont directement déductibles de vos recettes locatives annuelles, ce qui contribue à votre stratégie de défiscalisation.
Si vous préférez adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), il vous en coûtera alors environ 140 € de plus. Toutefois, en choisissant cette option, vous cumulez encore d’autres avantages fiscaux, car vos recettes locatives ne subissent pas de majoration forfaitaire de 25 %, ce qui diminue encore le montant de votre déclaration annuelle d’impôt. Étant donné que vous pouvez récupérer 66 % du coût de votre délégation comptable en CGA sur les 700 € payés, il ne vous en coûte au final plus que 200 € environ.
Si vous comparez à la télédéclaration qui vous coûte plus de 100 €, impliquant que vous fassiez votre liasse fiscale seul, alors vous comprenez pourquoi il est bien plus avantageux d’opter pour un expert-comptable en LMNP.
Avantages d’engager un expert-comptable pour sa location meublée non professionnelle
Concrètement, en tant que propriétaire bailleur en LMNP, vous avez une plus lourde gestion locative que si vous étiez en location nue (excepté certains cas). Alors, le premier avantage à engager un professionnel pour votre comptabilité est le gain de temps, et donc l’optimisation de votre projet immobilier.
Que vous souhaitez devenir rentier immobilier ou que vous cherchiez simplement à disposer de revenus complémentaires modestes, moins vous passez de temps à faire vos papiers et vos comptes, mieux vous vous sentirez. De plus, vous vous sentirez en sécurité d’un point de vue juridique, car les risques d’erreur comptable d’un expert sont très faibles. Au cas où, une responsabilité civile professionnelle vous protège lors de son exercice.
En plus d’optimiser votre temps et de vous soulager d’un poids important, l’expert-comptable LMNP saura vous conseiller sur les divers montages financiers pour les situations complexes telles que la succession en indivision, le démembrement ou encore la SCI (Société Civile Immobilière) classique ou familiale, etc.
Enfin, comme nous l’avons vu précédemment, les honoraires de votre expert-comptable sont déductibles dans vos frais réels, et de manière encore plus intéressante si vous passez par un CGA.
Opter pour un comptable LMNP en ligne avec Horiz.io
Si vous désirez faire appel à un expert-comptable LMNP en ligne, c’est tout à fait possible. Chez Horiz.io, notre équipe est composée de professionnels dans leur secteur de prédilection. En optant pour une solution d’investissement locatif clé en main chez nous, vous avez la possibilité d’être mis en relation avec l’un de nos experts-comptables spécialisés en LMNP et LMP.
Comptable LMNP : FAQ
Quand prendre un comptable LMNP ?
Vous pouvez tout à fait engager un expert-comptable dès lors que vous signez votre première acquisition immobilière chez le notaire.
Quel comptable pour LMNP ?
Dans le cadre d’un investissement locatif en meublé non professionnel, il peut s’avérer intéressant d’opter pour les services d’un comptable. Plus exactement, il doit s’agir d’un expert-comptable, idéalement spécialisé dans l’immobilier. Ses frais sont déductibles de votre imposition si vous êtes au régime réel.
Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?
Tout contribuable français peut obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel à partir du moment où il met en location meublée son logement, et où ses revenus locatifs ne dépassent pas le montant de 23 000 € par an. De plus, ses recettes locatives tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 50 % de l’ensemble des revenus de son foyer fiscal.
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