Qu’est-ce que le MLM en immobilier ?

Définition du MLM (au sens large)

Le MLM, ou Multi Level Marketing ou encore Marketing de Réseau, est un système de vente multi-niveaux qui a vu le jour aux États-Unis dans les années 1940. Il repose sur le principe de recrutement de distributeurs qui vendent des produits ou des services et recrutent à leur tour de nouveaux distributeurs. Le marketing de réseau (MLM) a pour objectif de diminuer les dépenses associées au recrutement et à la publicité.

Ce modèle du MLM a été rendu célèbre dès les années 50 par le succès de l’entreprise américaine Tupperware, spécialiste des boîtes en plastique pour la cuisine. Il consistait à faire de la démonstration-vente à domicile grâce à un système de fidélisation, de parrainage et d’ambassadeurs.

Comment fonctionne le MLM en immobilier ?

Le marketing multi-niveaux (MLM) appliqué à l'immobilier exige souvent un investissement financier et un engagement à long terme de la part des professionnels impliqués. Il s'agit d'une profession rigoureusement encadrée et réglementée, soumise à des normes strictes en matière de formation et de certification. 

Par exemple, les professionnels de l'immobilier doivent obtenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) après avoir suivi une formation spécifique et réussi un examen. De plus, la loi Hoguet encadre strictement les activités des agents immobiliers en France, notamment en ce qui concerne les obligations de transparence, les modalités de rémunération et les garanties pour les clients.

Dans le MLM immobilier, les agents ne sont pas simplement des vendeurs de biens immobiliers, mais plutôt des entrepreneurs qui gèrent leur propre entreprise au sein d'une structure hiérarchique. Pour réussir dans ce domaine, ils doivent d'abord investir dans leur propre formation et développement professionnels, ce qui peut nécessiter des dépenses (parfois importantes) en termes de cours, de séminaires et de certifications.

Découvrez l'interview de 2 mandataires immobiliers du réseau iAD :

Comment vous formez-vous chez IAD ?

« Nous avons un parcours "Université" en ligne avec un nombre d'heures obligatoires avant de pouvoir entrer un premier mandat, ainsi que des formations en présentiel obligatoires. Nous avons un compte temps formation qui est mis à jour tous les ans et si nous ne faisons pas le nombre d'heures demandées et les formations obligatoires, nous pouvons être radiés. Le parrain nous aide à faire les premiers pas pour devenir auto-entrepreneur, nous donne des conseils, répond à nos questions, organise des réunions avec ses autres filleuls pour partager les façons de travailler, les biens que l'on a en vente. Il est censé guider et accompagner pour que ça se passe au mieux pour son(sa) filleul(e). Le réseau organise des formations, des rencontres à plus grandes échelles, des concours/challenges pour motiver les conseillers. » Catherine Cintré, conseillère en immobilier iAD

« Chez IAD, on a 3 choses pour se former. Déjà, quand on rentre, on est parrainés, donc il y a quelqu’un du réseau qui nous accompagne et nous suit tout au long de notre vie chez IAD. C’est donc important de trouver un bon parrain. On a aussi la formation du réseau, notamment une université en ligne qui permet de se former à distance, de suivre des cours, de remplir des QCM, tout cela étant validé loi Alur… plus un parcours de formation en présentiel qui se suit gratuitement dans des pôles que des équipes ont ouverts. Le troisième point, c’est de la formation en externe : en tant que chef d’entreprise, on a le droit à des fonds, notamment l’Agefice, qu’on peut utiliser pour suivre des formations de son côté, sur des sujets sur lesquels on a envie de se développer. En 2024, des membres d’IAD et moi-même, en relation avec un organisme de formation externe, sommes en train de mettre en place une formation à Rome sur le développement personnel, le développement d’équipes et les techniques du bâtiment. » Gaultier Henry, conseiller en immobilier iAD

Leur rôle ne se limite pas à la vente de biens, mais s'étend bien souvent au recrutement de nouveaux collaborateurs, connus sous le nom de filleuls. Cela signifie qu'ils doivent idéalement non seulement être compétents dans les aspects techniques de l'immobilier, mais aussi avoir des compétences solides en matière de gestion d'équipe et de leadership pour développer et motiver leur réseau de collaborateurs.

Les rémunérations dans ce domaine sont généralement basées sur des commissions, à la fois sur les ventes réalisées directement par les agents et sur celles générées par leurs filleuls. Cela crée un système incitatif où le succès financier est directement lié à la capacité de l'agent à vendre efficacement des biens immobiliers et à développer son réseau.

Avantages et inconvénients du MLM en immobilier

Avantages du MLM

Quels avantages voyez-vous dans le MLM ?

« L'avantage du MLM, c'est qu'il y a un partage de compétences entre tous les membres. Chaque personne peut développer son organisation sans être bloquée par son manager, et cela permet de créer un CA, mais aussi un fonds de commerce. » Catherine Cintré, conseillère en immobilier iAD

« Premier avantage : pouvoir se constituer une équipe à moindres frais, c’est-à-dire sans la lourdeur administrative que l’on a lorsque l’on désire habituellement recruter des personnes. On n’a pas aussi cette relation hiérarchique. On est d’ailleurs plus dans l’« accompagnement » des filleuls que dans leur « recrutement ». Chacun reste en effet indépendant et se fixe ses propres objectifs, sans avoir de compte à rendre à un parrain. » Gaultier Genry, conseiller en immobilier iAD

Le système de marketing multi-niveaux (MLM) offre une flexibilité et une liberté d'entreprise remarquables, ce qui constitue l'un de ses principaux attraits pour de nombreux individus aspirant à devenir des entrepreneurs prospères. Dans le domaine de l'immobilier, les agents travaillant dans le MLM immobilier ont la possibilité de façonner leur propre emploi du temps en fonction de leurs besoins et préférences personnels. Cette liberté leur permet de concilier plus facilement leur vie professionnelle avec leurs engagements familiaux ou personnels, ce qui peut être particulièrement précieux pour ceux qui cherchent un équilibre entre vie professionnelle et vie privée.

Est-on libre chez iAD ?

« On est assez libres, même si on doit prioriser la zone de notre lieu d'habitation pour que chaque conseiller soit identifié sur un lieu spécifique. On est aussi assez libres quant à notre façon de travailler, à partir du moment où nous respectons les règles fixées par le code de déontologie : éthique professionnelle, respect de lois et règlement concernant la discrimination, le blanchiment d'argent, compétences avec la formation continue, confidentialité, conflits d'intérêts, résoudre à l'amiable les conflits... En cas de non- respect, nous pouvons être radiés. Le service juridique vérifie toutes les pièces nécessaires lors de la création d'un mandat et peut empêcher la diffusion de celui-ci, si tout n'est pas conforme. » Catherine Cintré, conseillère en immobilier iAD

« On est indépendants et on se fixe chacun ses propres objectifs. Je connais par exemple quelqu’un qui a une double activité et peut travailler à son rythme sur la partie immobilière. » Gaultier Henry, conseiller en immobilier iAD

Un autre avantage majeur du MLM immobilier est la possibilité pour les agents de gérer leur propre entreprise. Contrairement à un emploi traditionnel où les tâches et les décisions sont généralement dictées par un supérieur hiérarchique, les agents MLM ont un contrôle plus direct sur leur activité. Ils peuvent prendre des décisions stratégiques importantes, telles que :

• le choix des biens immobiliers à promouvoir,
• la gestion de leur portefeuille clients,
• et même le recrutement de nouveaux collaborateurs pour étendre leur réseau.

Cette autonomie leur permet de créer un modèle d'affaires personnalisé, aligné sur leurs objectifs professionnels et personnels.

Inconvénients du MLM

Cependant, malgré ces avantages attrayants, le MLM en immobilier comporte également des défis significatifs. La concurrence dans ce secteur est intense, avec un grand nombre d'agents rivalisant pour attirer les clients et les prospects. En conséquence, le taux de réussite dans le MLM immobilier n'est pas garanti, et de nombreux collaborateurs peuvent rencontrer des difficultés à atteindre leurs objectifs financiers.

De plus, la pression pour réussir peut parfois inciter certains agents à adopter des pratiques commerciales agressives. Dans un environnement compétitif, il peut être tentant de recourir à des tactiques de vente douteuses ou à une approche insidieuse pour convaincre les clients potentiels.

Par exemple, un agent pourrait exagérer les rendements potentiels d'un investissement immobilier ou dissimuler des informations importantes sur les risques associés à un projet.

Cependant, ces pratiques peuvent non seulement nuire à la réputation individuelle de l'agent, mais aussi ternir l'image de l'entreprise dans son ensemble. 

Le MLM immobilier est-il légal ?

Une question courante concernant le MLM en immobilier est sa légalité. Certains schémas de MLM, tels que les pyramides de Ponzi, ont été associés à des pratiques illégales et frauduleuses dans le passé. Cependant, le MLM en immobilier est considéré comme légal s’il est pratiqué conformément à la loi en vigueur.

Le marketing multi-niveaux est en grande partie réglementé par le Code de la Consommation, notamment par ses dispositions concernant les pratiques commerciales trompeuses et déloyales. L'article L121-36 du Code de la Consommation impose des obligations strictes aux entreprises impliquées dans le MLM, notamment en ce qui concerne la transparence des informations fournies aux consommateurs, l'interdiction de pratiques abusives et trompeuses, et la protection des consommateurs contre les stratagèmes pyramidaux. De plus, la jurisprudence française et les autorités de régulation telles que la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) veille au respect de ces dispositions et peuvent prendre des mesures contre les pratiques non conformes. 

En définitive, le secteur du MLM en immobilier présente un terrain fertile pour ceux qui sont disposés à consacrer leur énergie et leur dévouement à leur entreprise. Malgré les obstacles inhérents et les incertitudes qui jalonnent cette voie, un nombre remarquable d'agents MLM ont su ériger des empires florissants, récoltant ainsi des profits considérables. Ceux qui embrassent ce modèle MLM avec détermination découvrent souvent un potentiel lucratif et une satisfaction professionnelle durable.

Exemples de MLM immobilier dans des réseaux de mandataires

Des réseaux de mandataires comme iAD, Safti, Efficity et BSK Immobilier illustrent le modèle du MLM dans l'immobilier. Ils fournissent des formations et un soutien aux mandataires, avec des commissions sur plusieurs niveaux : 7% pour les filleuls directs, et descendants à 2,5%, 1,5%, 0,5%, et 0,2% pour les niveaux suivants.

iAD, pionnier du MLM immobilier en France, a révolutionné le secteur en permettant aux conseillers immobiliers de constituer leur propre équipe de mandataires et de bénéficier de commissions sur les ventes. Avec aujourd'hui presque 15 000 mandataires en France et une présence internationale, iAD a démontré l’efficacité du modèle de rémunération multi-niveaux dans l’immobilier.

Recherchez-vous des filleuls, et si oui, comment ?

« Pas encore ! Pour trouver des filleuls, il faut en parler à son entourage, ses acheteurs, ses vendeurs, toute personne que l'on rencontre finalement : professionnels, apporteurs d'affaires... Me concernant, lors de la mise en vente de ma maison, j'ai demandé des renseignements au Conseiller qui avait mis ma maison en vente, puis j'ai décidé de tenter l'aventure. » Catherine Cintré, conseillère en immobilier iAD

« La première année de mon activité, je me suis bien concentré sur l’immobilier pour gagner en confiance et en expérience, puis j’ai cherché à démarcher pour monter une équipe. Cependant, finalement, je me dis que les bonnes personnes viendront à moi au bon moment, donc j’ai arrêté la prospection, mais je continue à en parler à des personnes qui s’intéressent à mon milieu et qui me ressemblent, l’objectif étant en effet d’avoir des personnes qui me ressemblent dans mon équipe. » Gaultier Henry, conseiller en immobilier iAD

Pour conclure, ce système incitatif encourage non seulement la vente directe, mais aussi le recrutement et la formation de nouveaux membres, favorisant ainsi la croissance du réseau. Ce modèle permet aux agents de bénéficier de revenus supplémentaires provenant des performances de leur réseau, renforçant ainsi leur motivation et leur engagement.