1. Déterminer sa stratégie immobilière selon son projet locatif : rentabilité ou plus-value ?
Chaque investisseur débutant dans l’immobilier locatif se doit de se poser les bonnes questions en amont. Celle de la stratégie relative au projet en est l’une des principales. Que vous envisagiez d’acheter une maison neuve ou un appartement en résidence, vous devez déterminer si vous allez chercher à obtenir une rentabilité mensuelle ou à dégager une plus-value à la revente.
C’est un détail qui a toute son importance, surtout lorsque l’on sait que ces deux stratégies locatives ne peuvent généralement pas aller ensemble. En effet, plus un bien dégage une plus-value intéressante, moins il va s’avérer rentable mensuellement sur la durée. De plus, cela influence le coût d’achat de votre propriété, car lorsque l’on opte pour une stratégie de rentabilité à long terme, le bien est généralement moins onéreux à l’acquisition.
2. Faire le point sur ses finances personnelles avant d’investir dans l’immobilier locatif
Ensuite, il est crucial que vous soyez sûre de vos capacités financières avant d’allouer une partie de votre épargne dans la pierre.
L’investissement locatif se trouve être un placement non liquide, même si vous percevez des loyers chaque mois. Votre argent est indisponible, sauf si vous revendez. Vous engagez la sécurité pécuniaire de tout votre foyer lorsque vous effectuez un tel investissement, car il arrive que les choses ne se passent pas comme prévu.
De ce fait, vous devez vous assurer d’être à l’abri du besoin en cas de séisme sur le marché immobilier. Pour cela, disposer d’une épargne de précaution est essentiel pour vous protéger. Idéalement, vous devriez avoir dessus l’équivalent de 3 à 6 mois de dépenses fixes. Une autre action qui peut vous couvrir en cas de tremblement des marchés, s’avère de placer une partie de vos liquidités dans d’autres supports d’investissement. Il peut s’agir d’actions ou d’obligations, de fonds de private equity ou encore via des plateformes de crowdfunding immobilier.
Dans tous les cas, pensez diversification de votre portefeuille et n’utilisez que des capitaux propres dont vous n’avez pas l’utilité durant les prochaines années.
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3. Négocier son crédit immobilier pour réaliser son premier investissement locatif
Si vous avez respecté le deuxième point en vue d’acheter un appartement pour le louer, vous êtes dans de bonnes dispositions pour négocier un accord de principe. En effet, la banque veut s’assurer de votre capacité de remboursement avant de vous accorder un prêt immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté lors de votre entretien avec votre conseiller bancaire, montez un dossier complet et ne négligez pas la préparation de votre discours.
Bon à savoir : Le simulateur Horiz.io calcule le rendement net de votre projet d’investissement immobilier. Vous accédez également à un rapport pdf d’indicateurs clés (cashflow, TRI, VAN, prix d’achat, estimation de loyer…) à communiquer à votre banquier pour appuyer votre demande de financement.
Simuler le rendement de mon projet et générer un rapport de performance
En maîtrisant l’art de la négociation, vous avez un levier direct pour maximiser votre futur rendement immobilier. De plus, lors de votre souscription à une assurance emprunteur (pas obligatoirement celle de votre établissement de crédit), assurez-vous de disposer des bonnes garanties. Cherchez toujours à faire jouer la concurrence, afin de grappiller quelques points sur les taux appliqués.
Ce sont ces petites optimisations additionnées qui font augmenter à terme votre rentabilité locative.
4. Décider de devenir investisseur seul ou d’acheter à plusieurs
Vous avez peut-être déjà entendu parler des SCI ou Sociétés Civiles Immobilières. Il s’agit d’entités morales qui peuvent être des SCI familiales ou classiques. Dans le cadre d’une stratégie immobilière de rentabilité, c’est une très bonne façon de se constituer un vaste parc immobilier.
En effet, vous pouvez vous associer avec un membre de votre famille ou avec quelqu’un de confiance de votre entourage, afin de créer cette société destinée à acheter pour louer. Par ailleurs, vous êtes protégé des conditions strictes liées au régime de l’indivision, ce qui implique une gestion partagée des biens immobiliers. C’est aussi un bon statut pour acquérir des immeubles de rapport, tout en bénéficiant d’une simplicité de transmission et de gestion immobilière.
Si vous n’envisagez pas d’acheter pour louer à plusieurs, alors vous pouvez tout à fait monter un dossier pour une demande de financement seul et construire votre patrimoine immobilier ainsi. Si vous nécessitez d’une aide administrative et organisationnelle, il existe des outils performants qui vous permettent de piloter votre gestion locative en ligne, comme notre logiciel Horiz.io.
5. Choisir un bien de faible superficie afin de commencer à acheter pour louer
Inutile de commencer dans l’investissement locatif en ayant des objectifs trop grands. Le succès de votre placement réside dans votre capacité à marier maîtrise du risque et protection de votre patrimoine. Pour que vous puissiez toujours rembourser vos échéances, votre effort mensuel doit s’avérer faible. Cela signifie que vous devez avoir injecté le minimum d’apport personnel possible, voire aucun, et veillez à trouver des locataires en permanence pour ne pas avoir à rembourser vos dettes vous-même.
Dans cette optique, l’idéal quand on débute dans l’immobilier, reste d’acheter de petites superficies, afin de se mettre dans le bain et de ne pas se retrouver assailli de traites que l’on ne sait pas comment gérer. Il s’agit de vous tourner vers des studios, des chambres de bonnes, des F1, mais aussi des places de parking ou des garages fermés.
L’avantage avec le secteur immobilier locatif, c’est qu’il regroupe de nombreuses possibilités, et vous pouvez trouver l’opportunité idéale près de chez vous. Si vous habitez dans une ville où la tension locative est forte, mais que vous en êtes à votre première acquisition, vous pouvez acheter deux ou trois places de parking. En effet, si la demande de location est forte, cela est souvent corrélé avec la demande accrue de places de stationnement. Ajoutez à cela une localisation touristique, et vous multipliez encore vos chances de trouver preneur très rapidement, voire de ne pas avoir du tout de périodes de vacance locative.
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6. Penser défiscalisation immobilière pour devenir rentier immobilier
LMNP ou location nue ?
Vous pouvez devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) et générer des revenus commerciaux, sous le régime BIC, ou alors opter pour la location à vide et toucher vos loyers sous la forme de revenus fonciers.
Nombreux sont les investisseurs locatifs qui se ruent sur le statut LMNP pour tous les bénéfices que ce statut engendre. En effet, étant donné que vos revenus sont commerciaux, relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les dépenses déductibles sont plus nombreuses que dans le cadre de la location à nue.
À titre comparatif, en régime micro-BIC, vous disposez d’un abattement de 50 % sur la somme annuelle des loyers perçus, contre seulement 30 % si vous relevez du régime microfoncier.
Néanmoins, la location à nue ne demande pas d’investissement supplémentaire dans du mobilier, et les baux se rédigent sur des périodes plus longues, ce qui implique une meilleure stabilité des rentrées d’argent. De plus, même si les loyers sont moins élevés que pour la location meublée, la demande s’avère plus forte.
Là encore, le sujet fait débat, l’idée est de commencer par l’un des deux modes de mise en location, et de cumuler les deux à terme, afin de profiter de ces deux supports de rendement locatif.
Investir dans l’ancien ou le neuf ?
Il existe des programmes immobiliers neufs qui ont le vent en poupe depuis des années, comme la loi Pinel ou encore le dispositif Censi Bouvard (relatif aux résidences neuves ou en VEFA).
Cependant, concernant les avantages fiscaux Pinel, dès 2023, les barèmes s’abaissent et continueront de baisser la dernière année de son application en 2024. Il est alors plus judicieux de se tourner vers ce programme en 2022 pour profiter au maximum de la réduction d’impôt qu’il offre.
Pour les investisseurs qui envisagent d’opter pour des biens immobiliers anciens, des dispositifs existent aussi pour défiscaliser votre achat. C’est le cas de la loi Denormandie qui propose un avantage fiscal dans le cadre de travaux de réhabilitation d’une propriété. D’autre part, le régime LMNP au réel se trouve intéressant dans le cadre d’un achat immobilier ancien, car vos travaux peuvent faire l’objet d’un amortissement sur une période allant de 3 à 10 ans.
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7. Acheter un appartement pour le louer en réalisant un investissement locatif rentable
Enfin, notre ultime conseil pour se lancer dans l’immobilier locatif et réaliser un investissement rentable rapidement, est de profiter des avantages de la toile et de la technologie au service de votre recherche de biens.
Chez Horiz.io, nous avons créé pour vous un simulateur complet de rentabilité immobilière totalement dématérialisé, pour vous aider dans votre projet locatif. Que vous soyez novice ou un peu plus expérimenté, notre outil vous donne un coup de pouce pour optimiser chacun de vos placements dans la pierre.
Pour un investissement locatif complet, vous pouvez également opter pour notre logiciel de gestion locative déductible de vos impôts selon le régime choisi. Notre expertise est au service de votre ambition immobilière, pour vous débusquer le bien idéal, tout en vous simplifiant sa gestion au quotidien.
Fort de ces 7 conseils pour acheter un appartement pour le louer, commencez dès maintenant à élaborer votre plan de construction de patrimoine immobilier.
