La rentabilité brute : première étape
Pour calculer un investissement locatif et sa portée véritable, vous devez dans un premier temps prendre connaissance du rendement locatif brut estimé du logement qui vous intéresse. Évidemment, nous vous conseillons de procéder à toutes ces vérifications bien avant d’acheter, pour vous éviter toute mauvaise surprise ! Sur certains sites, ou dans certaines agences immobilières, vous trouverez ce taux inscrit. Cependant, gare aux fausses croyances, car ce taux reflète bel et bien le potentiel rendement à attendre, mais brut de charges et de fiscalité !
Néanmoins, il s’avère être le point de départ pour connaître le potentiel d’un bien immobilier avant de faire une offre d’achat, car vous savez d’ores et déjà que si l’appartement ou la maison que vous désirez dispose d’un taux de rentabilité locative brute de 2 % annuel, le placement n’en vaut pas le coup. En effet, à ce taux brut, autant placer votre argent sur un Livret A, vous perdrez autant de capitaux année après année par rapport à l’inflation, et sans risque…
Enfin, voici le calcul à appliquer pour déterminer le rendement brut attendu d’un bien à vendre :
100 x (le montant du loyer appliqué x 12 mois)/le prix d’acquisition global
Cette formule de calcul pour un investissement locatif est relativement simple à réaliser. Nul besoin d’être un expert du secteur. Toutefois, cela suppose que vous sachiez à quel loyer louer votre logement.
Calcul rentabilité locative nette : l’indispensable
Ensuite, vient naturellement le calcul du rendement net de votre placement locatif. Ici, vous allez déduire de vos loyers encaissés sur l’année, toutes vos charges locatives. Parmi elles, vous retrouvez notamment :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété le cas échéant ;
- les éventuels travaux de rénovation à prévoir ;
- le coût engendré par un achat de mobilier la première année de détention en cas de location meublée ;
- les réparations non prises en charge par le locataire ;
- l’assurance emprunteur ;
- vos frais de gestion locative, etc.
La liste reste bien évidemment non exhaustive puisque cela dépend de votre stratégie immobilière et de vos ambitions en matière de location (meublée, nue, etc.).
Ensuite, dans votre calcul d’investissement locatif, vous devez ajouter à cela la fiscalité. Et oui, que vous soyez assujetti au régime foncier ou au régime BIC change totalement la donne d’un point de vue fiscal. En déduisant aussi votre imposition à vos recettes locatives perçues nettes de charges, vous obtenez le taux de rentabilité net net, celui qu’il faut absolument connaître ! Cette notion de montage fiscal à mettre en place pour optimiser votre investissement dans la pierre mérite d’ailleurs qu’on s’y attarde.
Apporter une attention particulière à sa fiscalité locative
La défiscalisation immobilière est un mécanisme très avantageux pour tout investisseur dans la pierre et il est fortement conseillé à chaque particulier d’avoir une stratégie bien rodée. En effet, plus votre parc immobilier est conséquent, plus vous risquez d’être imposé, mais cela n’est pas une fatalité si vous optez pour de bon montages fiscaux. Même si vous en êtes à votre premier placement locatif, ne négligez surtout pas le choix de votre régime d’imposition, qui va de pair avec le choix de votre mode de location.
Pour de la location nue, vous serez automatiquement assujetti au régime foncier, d’où vous pourrez choisir entre le régime forfaitaire microfoncier et le régime réel. D’un autre côté, si vous souhaitez plutôt louer votre logement meublé, alors vous serez considéré par l’administration fiscale comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP), relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec le régime micro-BIC ou BIC au réel. Ce dernier choix peut s’avérer plus avantageux, dans la limite du respect des conditions imposées par ce statut.
En optant pour le meilleur régime d’imposition, vous pouvez considérablement propulser vos rendements nets d’impôts et vous retrouver dans un investissement locatif très rémunérateur !
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Calcul investissement locatif : gare au taux de vacance locative
Il est vrai qu’outre tous ces calculs et les vérifications quant à la fiscalité de votre placement locatif, vous devez dans un premier temps bien choisir la localisation du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. En effet, mal situé, dans une zone où le taux d’inoccupation des logements est élevé, vous vous confrontez à des difficultés supplémentaires. Rien n’est dit que vous ne parveniez pas à louer le vôtre, mais ce serait dommage de débuter votre activité d’investisseur locatif dans une ville qui ne s’y prête pas.
Pour éviter ce genre de déconvenue (surtout s’il s’agit de votre premier placement dans la pierre locative), préférez des métropoles à la forte tension locative, ou des villages qui ne cessent d’attirer les habitants et où vous savez déceler le potentiel. Pour cela, renseignez-vous sur les projets des Mairies, consultez les taux de vacance locative des villes en ligne, menez votre enquête auprès des agences immobilières du coin, etc.
Autre point et non des moindres afin d’optimiser vos calculs pour votre investissement locatif, tentez de suivre une stratégie locative qui colle aux recherches des candidats locataires de la zone où vous achetez. Par exemple, si vous êtes intéressé par un achat à côté d’une Université, privilégiez l’acquisition d’un studio à louer en meublé ou d’un loft à proposer en colocation étudiante, etc.
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Les autres indicateurs de rendement immobilier
En dehors du calcul de rentabilité locative, d’autres indicateurs clés sont à prendre en compte dans son prévisionnel d’investissement en location. D’ailleurs, vous avez sûrement déjà dû entendre parler du cash flow positif tant attendu par les investisseurs locatifs, bien que pas totalement réaliste en départ d’un projet. Ce terme désigne la différence entre le flux entrant de finances (recettes locatives) et le flux sortant. C’est ce que l’on appelle le flux de trésorerie en français. Or, un cash flow positif suppose un rendement qui couvre à la fois vos charges, vos taxes et votre fiscalité, ce qui, au démarrage, est rare. L’idéal est de viser sur du court terme un cash flow neutre qui se transformera par la suite en flux positif, car un cash flow négatif est signe d’une perte d’argent.
Ensuite, vous devez aussi calculer les indicateurs suivants :
Ces deux chiffres vont ensemble et doivent donc se calculer dans la foulée. Cependant, leur calcul est bien plus complexe que celui de la rentabilité d’un bien. Pour cela, il est utile de se faire aider par un professionnel de l’immobilier ou par un fiscaliste spécialisé dans l’investissement immobilier. Autrement, si vous êtes à l’aise avec Excel, vous pouvez aussi tout à fait l’utiliser, à moins qu’une solution en ligne vienne vous soulager de cette tâche et bien d’autres…
Solution Horiz.io : une calculette d’investissement locatif en ligne !
Ce qui est sûr c’est que le calcul d’un investissement locatif est une étape non optionnelle dans la réalisation d’un projet immobilier à destination de la location. Mal réalisé, votre argent peut tout simplement se voir perdu, ce qui ferait de votre placement un véritable gouffre financier. Pour éviter cela, rassurez-vous rien de plus simple que de réaliser correctement son prévisionnel. De plus, vous prendrez de l’avance pour votre présentation devant le banquier, et mettrez toutes les chances de votre côté pour décrocher un crédit immobilier au meilleur taux et dans les meilleurs délais.
C’est pour cela que Horiz.io a créé une solution d’investissement locatif clé en main totalement digitalisé ! Grâce à notre logiciel de calcul de rentabilité locative (ainsi que tous les autres indicateurs dont nous avons parlé) et à notre outil de gestion locative pour piloter la vôtre directement depuis votre espace bailleur, concrétiser un projet locatif rentable n’a jamais été aussi simple. Vous ne déléguez rien, vous restez aux commandes de votre investissement, mais vous êtes entouré par de puissants outils innovants, et par une équipe de conseillers experts dans divers secteurs (immobilier, décoration d’intérieur, fiscalité, juridique, etc.).
Calcul investissement locatif : FAQ
Quel est le bon rendement locatif ?
Disons qu’une large fourchette de 5 à 10 % peut vous donner un ordre d’idée de ce à quoi vous attendre pour un bon investissement rentable dans l’immobilier de location. Toutefois, attention à votre fiscalité, car celle-ci peut grandement affecter votre taux à la baisse. Heureusement, de nombreux montages fiscaux, mêlant choix du régime d’imposition et stratégie locative, existent.
Quel est l’IRL en 2022 ?
L’indice de référence des loyers du 3e trimestre 2022 s’est établi à 136,27, soit une augmentation annuelle de 3,49 %. C’est l’indice qui sert de référence pour la révision des loyers.
Comment estimer le prix de location d’un bien ?
Pour ce faire, vous pouvez utiliser un calculateur d’investissement locatif en ligne, comme notre solution Horiz.io. Vous aurez accès à d’autres indicateurs cruciaux concernant votre projet immobilier, ce qui vous permettra d’avoir une complète visibilité sur la viabilité de votre stratégie locative.
