Définition du cash flow dans sa globalité
Le cash flow est désigné pour parler de flux de trésorerie, généralement dans un contexte d’entreprise. C’est un outil permettant de constater les finances d’une société pendant une durée définie. Il s’agit donc d’une analyse détaillée, rapportant les flux entrants et les flux sortants dans un contexte économique précis. Grâce à cela, la rentabilité d’une opération peut déjà se dessiner ou laisser à penser que la stratégie doit être revue.
Le cash flow dans un contexte d’immobilier locatif
Pour l’immobilier locatif, il suffit d’appliquer la définition comptable au secteur de l’immobilier. Le cash flow immobilier, c’est en fait votre réserve financière restante après avoir fait le rapport entre les loyers perçus et les charges relatives à votre projet de location. Parmi elles, vous devez tenir compte de :
- l’imposition ;
- la réalisation de travaux de rénovations ou de réparations ;
- la totalité des charges de copropriétés à payer ;
- chaque mensualité de prêt immobilier et d’assurance emprunteur ;
- tous les autres frais attenants (services d’un comptable, d’un gestionnaire locatif, d’une agence immobilière, etc.).
Avant d’aller vérifier d’autres indicateurs de performance, la simple visibilité sur le cash flow immobilier généré est suffisante pour comprendre la viabilité d’un projet d’investissement.
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Le cash flow positif pour vivre de la location
Évidemment, plusieurs résultats peuvent être obtenus à la suite du calcul du flux de trésorerie de votre transaction immobilière dédiée au locatif.
Dans le cas numéro 1, vos dépenses sont supérieures à vos entrées d’argent. Autrement dit, votre placement dans la pierre vous fait perdre plus de capitaux qu’il ne vous en rapporte : vous devez revoir votre stratégie globale. Il faut penser à regarder de plus près sa fiscalité, ses gros postes de dépenses en essayant de renégocier lorsque c’est possible, ou encore vérifier qu’une erreur sur la localisation n’a pas été faite (comparé au type de demande locative du coin), etc. L’idée est de tout faire pour sortir vos comptes du rouge, au risque de ne plus pouvoir compter sur votre banque pour d’autres projets et pire encore, au risque de perdre gros.
Dans le cas numéro 2, vous obtenez un cash flow immobilier neutre, égal à 0. Dans ce cas, vous pouvez être satisfait de votre opération, puisque vous ne perdez ni ne gagnez d’argent. En d’autres termes, votre projet d’immobilier locatif s’autofinance ! C’est une belle victoire, car votre patrimoine se constitue sans que vous ayez à puiser dans votre effort d’épargne, avec votre crédit immobilier et votre locataire qui règle ses loyers mensuels.
Enfin, le cas numéro 3 est celui qu’attendent tous les investisseurs locatifs désireux de devenir un jour rentiers immobiliers ou simplement souhaitant quitter leur emploi pour vivre de leur activité de loueur. Ici, vous dégagez un cash flow immobilier positif. Vos recettes dépassent vos frais ! En conséquence, vous bénéficiez d’un revenu complémentaire chaque mois (une fois l’imposition et toutes les charges réglées). Votre projet est donc viable, rentable et vous profitez chaque mois de votre rentabilité nette. Vous avez plus de chances d’arriver à ce résultat si vous n’avez pas apporté d’apport à votre prêt immobilier et si vous avez réussi à obtenir des taux bas, un prix du logement en dessous du marché et choisi un régime fiscal offrant des possibilités avantageuses (exemple : le régime BIC au réel en LMNP ou LMP).
Cash flow ou rentabilité : les différences pour l’investisseur locatif
Le rendement immobilier vient juste après la vision de son flux de trésorerie quand on se lance dans l’investissement locatif. Un cash flow neutre ou positif implique ensuite un calcul plus poussé des résultats potentiels. C’est là que se rend utile la rentabilité locative. La différence entre les deux notions intervient donc à ce niveau : le cash flow nous indique la tendance des finances liées à un projet, quand la rentabilité immobilière vient mettre un taux et donc apporter une précision à cette tendance positive.
Ainsi, ce n’est pas parce que votre rendement locatif brut est bon (entre 4 et 10 %) que votre cash flow immobilier sera forcément positif à la fin. En effet, le calcul de la rentabilité nette nette pourra s’avérer différent et ramener votre rentabilité proche de 0. D’où l’importance d’avoir une stratégie fiscale bien ficelée.
Dans tous les cas, qu’il s’agisse de votre flux de trésorerie ou de votre taux de rentabilité, l’important est que le premier soit au minimum neutre et que le second soit au moins supérieur à 0. Autrement, votre placement dans la pierre ressemblera davantage à une épargne bloquée sur un livret bancaire.
Cash flow immobilier : calcul
Comme nous l’avons déjà introduit, le calcul du cash flow immobilier est relativement simple à mettre en place. Il vous suffit d’appliquer cette simple formule :
Vos revenus locatifs (loyers CC) — vos dépenses en rapport avec le placement
Les loyers CC, ce sont les loyers perçus, charges comprises, autrement dit avec votre refacture des charges, payables donc par votre occupant. Par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou encore l’électricité et l’entretien des parties communes, etc. Si vous faites de la location meublée, ajoutez toutes les dépenses liées à l’achat du mobilier. Dans les flux de sorties, comptez aussi les frais de notaire, vos taux d’emprunt et d’assurance, la taxe foncière, sans oublier les impôts, etc.
Dès lors que vous obtenez un résultat supérieur à 0, même si vous obtenez une faible somme, telle que 50 €, celle-ci s’apparente à un cash flow immobilier positif. Soit il est mensuel si vous êtes parti sur un calcul au mois, mais dans la plupart du temps vous chercherez à obtenir une valeur annuelle, pour faciliter le calcul lié à l’imposition et aux charges relatives à l’achat du bien. Que vous parveniez à dégager 1 000 € par an en plus ou 10 000 €, cela signifie tout de même que votre cash flow est positif.
Conseils pour optimiser son flux de trésorerie quand on est bailleur
La défiscalisation immobilière doit entrer dans votre montage financier pour optimiser votre cash flow immobilier et par effet domino, votre rentabilité locative. Pour cela, vous avez plusieurs moyens avec les régimes réels du foncier et du BIC, avec le déficit foncier ou les amortissements, etc. Parfois, engager un fiscaliste spécialisé dans les montages immobiliers vaut vraiment le coup pour booster vos performances.
Sinon, négociez, renégociez et même pour de petits montants, car l’investissement immobilier locatif s’envisage sur le long terme. Donc, chaque petite somme pouvant être économisée chaque mois représente en réalité in fine un montant bien plus conséquent pouvant changer la tendance de votre projet locatif. Pareil pour le choix du mode de location : n’hésitez pas à revoir votre stratégie si les candidats de la ville du logement sont plus enclins à de la colocation ou à de la location vide, etc. Une mauvaise étude de marché réalisée au début du projet peut engendrer de gros problèmes de rentabilité. Pour bien faire, cette étape est donc à soigner en amont.
Cash flow immobilier : FAQ
Quel cash flow viser ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, l’idéal est de viser un flux de trésorerie suffisant pour couvrir au moins l’ensemble de vos dépenses relatives à votre placement immobilier. Évidemment, le reste n’est que du bonus !
Comment faire du cash flow rapidement ?
Pour générer un plus gros cash flow immobilier positif le plus rapidement possible, il faut coupler plusieurs paramètres et appliquer une stratégie efficace. D’ailleurs, l’une des premières solutions consiste à se focaliser sur les stratégies locatives à plus haut potentiel de rendement, comme la location meublée, saisonnière ou la colocation. Vous pouvez aussi tenter d’emprunter sur la période la plus longue possible pour lisser au mieux vos charges ou encore renégocier votre crédit immobilier et votre assurance de prêt, etc.
Comment interpréter le cash flow ?
Lorsque sa trésorerie est en excédent, cela suppose un cash flow immobilier ou flux de trésorerie positif. À l’inverse, un résultat déficitaire indique un cash flow négatif, autrement dit, de plus grandes sorties que d’entrées d’argent. Il convient alors de revoir sa planification budgétaire pour parvenir à réduire les plus gros postes de dépenses.
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