Cash flow positif : illusion ou réelle probabilité ?

Mieux encore que de placer son argent sur un produit bancaire ou sur les marchés financiers, le secteur de l’immobilier serait-il l’endroit où investir en 2024 ? En effet, les rendements immobiliers obtenus par les investisseurs locatifs chaque année sont opportuns et ne dépendent pas tellement des secousses économiques et géopolitiques qui frappent le pays depuis quelque temps. Alors, sommes-nous en droit de nous attendre à générer un cash flow positif lorsque l’on investit dans la pierre à des fins locatives ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de répondre dans cet article, pour que vous puissiez avoir une vision plus réaliste de ce qu’est un investissement locatif réussi.

Rendement locatifCashflowCalcul
Mise à jour le 31 Mai 2024
cash flow positif

Cash flow définition

Le cash flow généré par un investissement immobilier est un terme employé pour désigner le flux de trésorerie qui lui est associé. Lorsque l’on s’intéresse au cash flow qu’un bien immobilier peut offrir à son propriétaire bailleur, on s’intéresse en réalité à plusieurs paramètres qui, assemblés, forment en réalité la stratégie immobilière locative de l’acheteur.

Pour traquer votre cash flow potentiel, vous devez vous attarder sur chaque entrée et chaque sortie d’argent en rapport direct avec votre acquisition immobilière. Pour cela, il faut comprendre, calculer et interpréter les indicateurs financiers principaux dans ce genre de placement, à savoir le TRI (Taux de Rendement Interne), la VAN (Valeur Actuelle Nette), et le taux de rentabilité locatif du logement. Une fois tous ces chiffres connus et analysés, vous pourrez alors en déduire votre cash flow potentiel, et donc connaître en amont la nature de celui-ci : positif ou négatif. Grâce à cela, vous saurez si vous avez tout intérêt à acheter le bien ou non, ou si vous devez revoir votre choix de fiscalité, ou encore le programme immobilier sélectionné, etc.

À lire aussi : Calcul du prix d’acquisition pour la plus-value à la revente

Qu’est-ce qu’un cash flow positif en immobilier ?

Dans le secteur de l’immobilier locatif, vous lisez ou entendez peut-être souvent le terme de cash flow positif. Alors, cet anglicisme généralisé dans notre langue française fait référence à un bénéfice plus élevé que le coût total des charges découlant d’un achat dans la pierre. 

Pour reformuler, vous générez un cash flow positif avec votre investissement locatif, à partir du moment où le montant de vos flux entrants excède la somme de vos flux sortants. Vous pouvez le mesurer mensuellement, en comparant ainsi vos frais mensuels et revenus (sous forme de loyers perçus), où à une plus grande échelle : à l’année. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, il est plus courant de parler de rentabilité du bien annuelle, mais il est tout aussi bien de faire un point mensuel pour s’assurer de la bonne viabilité de votre projet, surtout lorsqu’il s’agit de votre premier achat dans la pierre. 

Disposer d’un flux de trésorerie positif en immobilier n’est pas une obligation pour que votre placement soit rentable. En effet, à partir du moment où vous parvenez à ne pas payer vous-même vos mensualités (emprunt, assurances, charges, etc.) en rapport avec votre appartement, alors vous êtes gagnant. Le principe même de l’immobilier locatif est de faire financer vos acquisitions, pas de les payer par vous-même (outre l’éventuel apport). Disposer d’un cash flow positif chaque mois reste alors un bonus, qui peut servir à valider votre bonne stratégie immobilière. C’est l’occasion d’augmenter votre pouvoir d’achat, ou de prouver à votre banquier qu’il peut vous faire confiance, dans le but de décrocher un second prêt immobilier et ainsi d’agrandir votre patrimoine immobilier.

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Calcul du cash flow immobilier : par où commencer ?

Comme nous l’avons tout juste introduit plus haut, calculer son cash flow immobilier nécessite de connaître certaines formules, et mieux encore, de savoir les analyser et les assembler entre elles. Le but ultime ? Découvrir si oui, ou non votre projet locatif à de fortes chances de générer de forts rendements, vous dégageant même un surplus de revenus. D’ailleurs, comme vous avez pu le comprendre, l’idéal reste de faire tous ces calculs en amont d’un achat, et non pas après coup. L’objectif restant de se lancer dans l’immobilier locatif uniquement une fois que l’on a une vision globale et précise de son projet en prenant notamment en compte :

  • l’emplacement du bien ;
  • sa surface et le nombre de chambres ; 
  • son orientation (Nord, Sud, Est, Ouest) ; 
  • son public cible (familles nombreuses, étudiants, couple avec enfant, etc.) ;
  • sa fiscalité ; 
  • sa méthode de gestion locative ; 
  • etc.

Il n’existe pas de liste prédéfinie, mais comme vous le voyez, il y a un tas de critères qui entrent en considération dans ce genre de placement financier. Tout compte fait, c’est un peu comme un investisseur en bourse qui s’apprête à acheter 10 actions d’une société. Celui-ci se doit de regarder le bilan de l’entreprise et de réaliser une analyse fondamentale afin d’orienter au mieux ses choix et de ne pas ouvrir de positions à l’aveugle, ce qui mènerait fatalement à sa perte.

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L’investissement locatif clé en main : un moyen d’optimiser sa rentabilité immobilière

Si toutes ces histoires d’indicateurs financiers, de fiscalité et de gestion locative vous font peur, pas de panique ! Aujourd’hui, vous pouvez trouver en ligne des solutions conçues pour vous faciliter la vie d’investisseur rentable, grâce à des outils et à un suivi 100 % digital. 

D’ailleurs, Horiz.io est spécialisé dans l’immobilier locatif clé en main. C’est un moyen pour tout jeune investisseur ou même pour chaque particulier désireux de ne plus être seul dans sa quête pour devenir rentier immobilier, de faire des placements opportuns dans des villes opportunes, aux meilleurs moments. Globalement, nous vous proposons un accompagnement personnalisé, auquel s’ajoutent deux logiciels en ligne ultras performants : le calculateur de rentabilité locative et le pilotage de votre gestion locative.

Grâce à cette solution pour investir dans l’immobilier locatif clé en main, vous êtes entouré d’experts dans leur secteur et vous êtes encadrés dans le choix de votre investissement. Votre argent ne va que là où le potentiel de cash flow neutre ou positif est bon, uniquement selon vos exigences et vos besoins en matière d’objectifs financiers. Le simulateur de rendement vous offre le moyen de calculer instantanément le TRI, la VAN et la rentabilité locative nette potentielle du bien que vous choisissez. Avec cela, vous pouvez tester les stratégies fiscales afin d’avoir une vision précise du potentiel de votre projet. De nombreuses fonctionnalités vous attendent, sans compter que le logiciel de gestion locative Horiz.io est déductible des impôts en fonction de votre régime fiscal.

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Cash flow positif : FAQ

C’est quoi un bon cash flow ?

Un bon cash flow est simplement un cash flow positif, peu importe son taux. En effet, lorsque vous achetez pour louer, il se peut qu’un mauvais investissement vous conduise à générer de l’argent à perte, dans ce cas, on parle de cash flow négatif. L’essentiel lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, c’est de viser un cash flow neutre (l’ensemble de vos frais liés au logement sont couverts par vos loyers perçus), et dans le meilleur des cas, un cash flow positif (un excédent se dégage de vos revenus passifs).

Quel est le bon taux de rentabilité locative ?

Le bon taux de rendement locatif n’existe pas, car il dépend de la stratégie immobilière et des ambitions de chaque investisseur dans la pierre. En revanche, 10 % semblent un rendement brut appréciable pour un investissement locatif. Là encore, tout dépend des charges que vous devez déduire. En net, une rentabilité s’établissant autour de 5 % est déjà gagnante.

C’est quoi un bon investissement locatif ?

Un bon investissement dans l’immobilier locatif, c’est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs financiers ou patrimoniaux. Il n’y a pas de réponse universelle pour ce type de question, car chaque investisseur met un pied dans le secteur immobilier pour une raison différente de son voisin. Ce qui s’apparente à un bon placement pour vous ne le sera peut-être pas pour votre ami ou collègue qui s’est lancé lui aussi dans le locatif.

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