L’effet de levier de crédit appliqué à l’immobilier : on vous explique tout !

C'est quoi l'effet de levier en immobilier ?

L’effet de levier est un principe financier qui consiste à augmenter la capacité d’investissement avec l’endettement. Ce type d’opération apporte de nombreux avantages, notamment le fait de pouvoir acheter plusieurs biens immobiliers avec le même apport initial, tout en bénéficiant d’une rentabilité élevée. Dans le cas contraire, on parle alors de levier négatif qui impactera de manière négative la construction du patrimoine immobilier. L’essentiel pour un investisseur est de réaliser une opération qui s’autofinance avec un cash flow positif, pour impacter le moins possible son épargne. En effectuant des investissements rentables, il est possible de multiplier les investissements locatifs et d’accroître son patrimoine immobilier rapidement.

Il faut tout de même rester vigilant et être conscient que l’effet de levier peut présenter des risques plus élevés de pertes financières. C’est pourquoi il est important d’en tenir compte et d’anticiper les éventuels problèmes pouvant survenir pendant toute la durée du crédit immobilier.

Quel est l’intérêt du crédit effet de levier ?

L’immobilier est l’un des actifs pouvant être financé par les particuliers grâce au crédit bancaire, ce qui n’est pas le cas pour les produits financiers. Cela est un avantage considérable, car il vous permet de ne pas toucher à votre épargne. L’investissement immobilier locatif offre la possibilité de générer des revenus réguliers grâce aux loyers versés par les locataires. Quand on parle d’investissement rentable ou qui s’autofinance, ce sont ces revenus mensuels qui vont rembourser en partie ou en totalité les mensualités de crédit. 

Crédit effet de levier : le calcul

Pour calculer le ratio de l’effet de levier de crédit, il faut prendre en compte l’apport personnel avec le montant total de l’investissement :

Montant de l’investissement / Apport personnel

Par exemple, vous souhaitez acheter un appartement d’une valeur de 250 000 € avec un rendement annuel estimé de 6%. En présentant le dossier à la banque, celle-ci accepte de financer votre projet si vous faites un apport de 10 %. Le montant de cet apport est de 25 000 €. Celui-ci vous permet d’acheter un actif d’une valeur de 250 000 € et sa rentabilité sera de :

Ratio = 250 000 / 25 000 = 10

Avec un rendement de 6 %, votre apport vous apporte 6x10% = 60 % par année avec l’effet de levier. Ainsi, vous gagnez 15 000 € chaque année sur les 250 000 € investis, avec un apport initial de 25 000 €.

Quels sont les risques du crédit effet de levier ?

Bien qu’il y ait de nombreux avantages à utiliser l’effet de levier de crédit pour vos investissements locatifs, cela peut comporter certains risques. En effet, ce principe utilise l’endettement pour le financement des biens immobiliers. Bien que les locataires vous remboursent une partie de vos échéances grâce aux loyers versés chaque mois, il peut arriver certains imprévus comme les vacances locatives ou des loyers impayés qui peuvent impacter votre équilibre financier. Pour pallier ces éventuels risques, il est possible de mettre en place de nombreuses solutions :

• La garantie loyer impayé (GLI) : c’est une assurance à laquelle un propriétaire peut souscrire pour se protéger des retards de paiements et des impayés de la part du locataire. Elle prend en compte les loyers et les charges locatives, et aussi dans certains cas des dégradations locatives (avec la garantie Visale).
• Le prêt immobilier adapté : ce type de prêt concerne le prêt in fine ou le prêt amortissable avec différé total de remboursement. Le prêt in fine consiste à rembourser en une seule fois, une fois le prêt arrivant à sa fin. Cependant, l’emprunteur rembourse pendant toute sa durée les intérêts d’emprunt, tout en versant mensuellement de l’argent sur un placement rémunéré comme une assurance-vie. Le prêt amortissable avec différé total de remboursement correspond à une période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le capital. Les mensualités de crédit commencent à être remboursées qu’à l’issue de cette période, décidée par la banque.
   

Crédit effet de levier : cas particulier

Il est également possible de profiter de l’effet de levier avec deux cas particuliers : la SCPI ou le crédit sans apport.

SCPI

La SCPI ou société civile de placement est un investissement immobilier qui permet de détenir des parts dans une société de gestion. L’investisseur ne possède pas à proprement parler un bien immobilier, et n’a pas à s’occuper de la gestion de celui-ci (bail, état des lieux, gestion des locataires, les charges externes de la société de gestion ou encore le risque de loyers impayés). Il s’agit d’une forme d’investissement sécurisé et rentable, dont les loyers sont versés tous les trimestres.

Pour l’achat des parts, cela peut se faire au comptant ou à crédit. Dans le deuxième cas, investir en SCPI en profitant du crédit permet de réduire sa fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Pouvoir financer des parts en profitant de l’effet de levier de crédit permet de bénéficier immédiatement de vos loyers, qui vous permettront de rembourser vos mensualités de crédit sans les risques associés à l’investissement locatif, énuméré ci-dessus. Ainsi, investir dans une SCPI est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier avec peu d’effort. 

Sans apport

En général, l’obtention d’un crédit immobilier est possible avec un apport personnel de 10 %, fortement apprécié par les banques. Cet apport permet de financer de nombreux frais comme les frais de notaire, de garantie et apporte une preuve supplémentaire à l’établissement bancaire qu’un effort d’épargne est fait du côté de l’investisseur. Lors d’un projet d’achat immobilier, il peut arriver que l’emprunteur n'ait pas assez d’épargne pour obtenir un prêt bancaire. C’est alors qu’il va demander à la banque un emprunt à 110 % ou prêt sans apport. Les établissements bancaires peuvent accepter cette demande dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.

S’agissant d’un risque pour ceux-ci, il est indispensable de présenter un dossier répertoriant tous les aspects du futur investissement. Il est conseillé de prouver la stabilité de la situation professionnelle des emprunteurs, avec notamment un CDI, ou des revenus assez importants. Les banques apprécient aussi de connaître la valeur du patrimoine s’il y en a un, ou encore le niveau d’épargne. Enfin, les établissements bancaires vont calculer le reste à vivre après le remboursement des mensualités de crédit. Plus la marge financière est importante, plus ils accordent leur confiance pour un emprunt sans apport. D’autres aspects sont pris en compte dans le dossier comme l’âge, la tenue des comptes bancaires, la valeur du bien immobilier, sa rentabilité, son emplacement… 
Vous l’avez compris, pour ce genre d’emprunt, il faut montrer patte blanche à son banquier.