Emprunter pour investir en immobilier : cela vaut-il le coût ?
L’investissement locatif est de plus en plus prisé par les investisseurs français, car il représente un investissement sûr et rentable. Pour acheter un bien immobilier, vous pouvez avoir recours à l’emprunt bancaire pour le financer.
Investir dans le locatif en 2022
Malgré la crise de la Covid-19 ces deux dernières années, le marché de l’immobilier a été épargné. Il n’a pas été observé de baisse de prix, bien au contraire. En plus d’être un placement sécurisé, l’achat d’un bien immobilier est possible sans apport. Les banques offrent encore des taux bas en ce début d’année qui facilitent l’accès au crédit bancaire. L’État a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation encore valable à ce jour, qui permettent de réduire les coûts de votre investissement pendant quelques années : Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, LMP…
En construisant une stratégie d’investissement efficace et en ciblant une ville attractive, il est tout à fait possible de faire monter la rentabilité de votre investissement locatif.
Investir en SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) vous permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en maîtrisant votre fiscalité. Cette forme juridique offre la possibilité d’investir à plusieurs ou encore de transmettre vos biens plus facilement. Il faut être un minimum de 2 associés pour créer une SCI avec pour projet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers.
Il existe 2 types d'impositions pour les SCI :
- L’impôt sur le revenu (IR) : cette fiscalité est transparente et vous êtes directement imposé sur les revenus fonciers.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI fonctionne comme une société avec une obligation de tenir une comptabilité commerciale. Vous avez aussi la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier, mais aussi de déduire des charges.
Investir en SCPI
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme de placement immobilier locatif qui dure sur le long terme. Ce placement se compose essentiellement d’immobilier comme les résidences, les bureaux ou encore les commerces. Vos revenus correspondent aux loyers perçus au prorata de votre investissement (à partir de 1 000€). Ce n’est pas vous qui gérez les biens, mais une Société de Gestion qui vous permet de vous enlever les contraintes de gestion (loyers, travaux, entretien, formalités administratives…).
Les rendements sont souvent intéressants avec une moyenne de 4,45% par an. C’est un placement très intéressant pour les personnes qui ne sont pas encore à l’aise avec le fait d’acheter un bien immobilier, ou encore qui n’ont pas l’épargne nécessaire pour faire un gros investissement.
Pourquoi faire un prêt pour investir ?
Vous avez envie de vous lancer dans l’investissement immobilier et vous hésitez à emprunter de l’argent à la banque ? Découvrez les avantages de faire un prêt immobilier pour investir.
Un taux d’emprunt bas
Depuis quelques années, on observe des taux d’emprunt relativement bas avec un minimum de 1,07%. Ces taux sont pris en compte lors de votre calcul de la rentabilité locative du bien que vous visez. Un investissement locatif vous rapporte en général entre 3 et 5% de rentabilité chaque année. L’écart étant élevé entre les deux tire à la hausse l’équilibre économique de votre investissement.
Les taux bas vous permettent aussi d’emprunter une somme d’argent beaucoup plus importante. Les établissements bancaires respecteront tout de même le taux d’endettement fixé à 35% par le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière). Vous pouvez donc vous orientez vers des projets beaucoup plus importants comme l’achat d’un immeuble de rapport ou un grand appartement pour de la colocation.
L’effet de levier
En choisissant d’emprunter plutôt que de payer en cash vos investissements, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit. Comment le maximiser ? En choisissant des biens à fort potentiel, et qui s’autofinancent seuls sans que vous n’ayez à rajouter de l’épargne chaque mois sur votre crédit bancaire. Cette opération vous permet de multiplier vos investissements et d’agrandir votre patrimoine immobilier.
Optimiser sa fiscalité
Emprunter pour investir vous offre la possibilité d’optimiser votre fiscalité :
- En choisissant le régime micro-foncier (location nue) : vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30%.
- Le régime micro-BIC (location meublée) : vous profitez d’un abattement de 50%, et de 71% pour un meublé classé.
En optimisant votre fiscalité, vous pouvez déduire de nombreuses charges comme les intérêts d’emprunt, les dépenses pour les travaux ou encore les cotisations d’assurance. L’autre avantage est de pouvoir créer un déficit foncier que votre location soit en nue ou meublée. Des charges supérieures à vos revenus vous permettent de réaliser une réduction foncière à reporter dans la catégorie des revenus fonciers. Celles-ci peuvent être reconduites pendant 10 ans. Ces solutions vous permettent de réduire fortement votre imposition.
Emprunter pour investir : choisir son crédit
Vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour mener à bien votre projet d’achat immobilier ? Demander un financement à la banque est une solution pour vous créer un patrimoine immobilier tout en conservant votre épargne. Il existe diverses formes de crédit pour financer votre investissement. Découvrons cela ensemble.
Le crédit amortissable
Le crédit amortissable consiste à rembourser à la fois le capital et les intérêts. Celui-ci dure en général entre 15 et 25 ans. Au début du prêt, vous remboursez en majorité les intérêts, pour ensuite basculer progressivement sur le capital. Il existe deux différences de crédit amortissable : le crédit à taux fixe et le crédit à taux variable.
- Le crédit à taux fixe : l’emprunteur accepte de payer un taux qui ne change pas du début à la fin du crédit, peu importe les variations des taux d’intérêt.
- Le crédit à taux variable : l’emprunteur accepte de payer un taux qui varie dans le temps, que ce soit à la hausse ou à la baisse.
Le choix du taux a forcément une incidence sur le remboursement de votre prêt. Le taux fixe vous permet de payer la même mensualité de crédit du début à la fin de votre emprunt. Dans le cas du taux variable, le montant peut varier selon que les taux soient en augmentation ou à la baisse.
Le crédit in fine
Le crédit in fine consiste à ne rembourser que les intérêts chaque mois et de solder le capital en une seule fois à échéance du prêt. Les mensualités sont donc beaucoup plus faibles et permettent de placer de l’argent sur un produit de placement comme une assurance-vie. L’objectif est d’avoir reconstitué, au terme du prêt, le capital emprunté sur le produit de placement.
Les conditions d’obtention d’un crédit in fine sont plus strictes. La banque doit s’assurer de la capacité de remboursement du capital à la fin de l’emprunt. Généralement, l’établissement bancaire demande un apport assez conséquent représentant environ 30% du capital.
Lequel choisir ?
Le crédit amortissable et in fine ont chacun leurs avantages et inconvénients. Ils ne sont pas destinés au même profil d’investisseur. Le prêt amortissable est en général dédié aux emprunteurs souhaitant acheter leur résidence principale ou commencer des petites opérations d’investissements immobiliers. Pour le crédit in fine, il s’adresse plus aux profils d'investisseurs ayant déjà un patrimoine assez important. Il peut être rentable sur les intérêts sont déduits des revenus fonciers.
Emprunter pour investir : comment je m’y prends ?
Pour investir, il est essentiel de suivre quelques étapes pour que votre demande de crédit soit acceptée :
- Vérifiez votre capacité d’endettement : il suffit de calculer vos revenus nets avant impôts et vos dépenses, y compris la mensualité de crédit envisagée. La somme vous permettra de connaître votre capacité d’endettement pour financer l’acquisition de votre futur bien. Celui-ci ne doit pas dépasser 35% de vos revenus.
- Évaluez le loyer et le financement : vos revenus locatifs sont pris en compte (à hauteur de 70%) dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ils s’ajoutent à vos revenus pour calculer votre capacité d’emprunt.
- Prendre en compte les critères de la banque sur les loyers : certains établissements bancaires évaluent les loyers qu’à hauteur de 50% ou encore ne les intègrent pas dans la capacité d’endettement. Il vous faudra davantage d’épargne pour financer votre investissement.
- La sécurisation du crédit : soyez sûr de pouvoir rembourser vos mensualités de crédit même en cas de non paiement du loyer par le locataire. Pour sécuriser l’opération, n’hésitez pas à souscrire à une assurance loyers impayés. Prévoyez également une épargne en cas de mauvaises surprises qui pourraient vous fragiliser. Si vous avez de grosses difficultés, vous pouvez utiliser la médiation du crédit pour trouver une solution de remboursement avec votre organisme bancaire.
- Apport personnel : vous pouvez apporter un apport lors de la souscription à votre contrat bancaire. Cela permet de réduire le capital à emprunter et de faire baisser le taux de crédit. Les banques demandent en général un apport représentant 10% du prix du projet immobilier.
- La durée du remboursement et le taux d’intérêt : aujourd’hui, les banques ne prêtent pas sur plus de 20 ans pour les financements d'investissement locatif. Vous fixez ainsi vos efforts d'épargne en fonction de la durée de l’emprunt et du taux d’intérêt pour connaître le capital exact que vous pouvez emprunter.
Emprunter pour investir : que faire en cas de refus ?
Il est possible d’essuyer un refus de la part de la banque, mais vous ne devez pas le considérer comme un échec définitif. C’est l’occasion de procéder à des ajustements dans votre dossier. Vous pouvez vous faire accompagner par des experts et des organismes pour vérifier la fiabilité de votre projet.
Une autre solution existe, il s’agit du financement participatif immobilier qui est une forme de crowdfunding. Il permet aux promoteurs immobiliers de financer une partie de leurs programmes. Il existe de nombreuses plateformes pour financer une partie de votre projet et apporter cet apport à votre banque pour le financement total.
