Investir dans l’immobilier à crédit : qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?
Assurer son crédit immobilier, c’est l’une des premières choses à laquelle on doit penser lorsque l’on s’apprête à demander un financement à un organisme de prêt pour son projet immobilier. Les compagnies d’assurances proposent des couvertures spéciales pour les crédits immobiliers : l’assurance emprunteur. Cette assurance sert à vous couvrir durant toute la durée du crédit immobilier, en cas d’aléas ou d’accidents de la vie, comme une perte brutale d’autonomie ou une phase de chômage qui ne vous permettrait pas de rembourser vos mensualités correctement. C’est la compagnie qui se porte garante pour vous, en échange d’une rémunération mensuelle à laquelle s’ajoutent des primes que vous devez payer selon le niveau de sécurité que vous voulez avoir, ou que vous êtes contraint de prendre (âge avancé, problèmes de santé ou profession à risque).
Bon à savoir : Dans l’immobilier locatif vide ou meublé au régime réel, les frais liés à l’assurance emprunteur sont déductibles des loyers perçus chaque année, ce qui participe donc à vous faire payer moins d’imposition.
Loi Lagarde assurance emprunteur et loi Hamon : rappels
Votée en 2010, la loi Lagarde a ouvert la voie à la liberté des emprunteurs dans leur choix de leur couverture de prêt immobilier. En bref, elle a instauré 3 principes :
- Les clients peuvent choisir de souscrire à une autre assurance emprunteur que celle de sa banque, avant de signer l’offre de crédit : c’est la délégation d’assurance.
- Les garanties de la couverture externe à l’organisme prêteur doivent être au minimum équivalentes à celles proposées par la banque.
- Une fois que le client annonce à sa banque son souhait de déléguer l’assurance de prêt, cette dernière a interdiction de modifier son offre et ses conditions d’octroi du crédit à la défaveur du client.
Cette loi seule était déjà un grand pas, mais elle n’était pas suffisante. C’est pour cela qu’en 2014, la loi Hamon est venue la renforcer. Depuis, chaque souscripteur peut changer à tout moment de contrat d’assurance emprunteur dans les 12 premiers mois suivants la signature de l’offre de prêt, avec un préavis de 2 semaines avant la date anniversaire. Des critères équivalents doivent être trouvés, et la demande doit se faire par courrier recommandé, avec un délai de 10 jours pour la réponse de la banque. Seulement, la loi Hamon à elle seule n’était encore pas complètement synonyme de liberté pour les emprunteurs, puisqu’au bout de ces 12 mois, ils n’avaient plus d’options de recours pour aller voir ailleurs.
Loi sapin 2 : assurer son crédit et souscrire ailleurs plus simplement
Pour poursuivre dans cette voie et pour insister auprès des demandeurs de prêts immobiliers qu’ils peuvent déléguer leur assurance emprunteur et faire jouer la concurrence pour obtenir de meilleurs taux, la loi Sapin 2 ou loi Bourquin a vu le jour en 2022. C’est la dernière modification importante en date, avec pour nouveauté principale celle de pouvoir enfin changer de contrat d’assurance de prêt au-delà des 12 premiers mois.
Depuis, vous pouvez faire jouer la concurrence tout au long de la durée de votre crédit immobilier, à chaque année lors de la date d’anniversaire de la signature d’offre de prêt ! Attention, vous devez par contre prendre en compte le préavis de 2 mois. Certes, il faut penser à la date et penser à s’y prendre en avance, mais cela vous permet de faire jouer la concurrence et surtout, d’avoir le temps de le faire, puisque vous avez une chance chaque année.
L’avantage, c’est que la loi Sapin 2 vient en même temps que l’offre croissante de courtiers en ligne spécialisés dans les assurances emprunteurs, souvent avec des tarifs compétitifs. Ce changement a fait évoluer tout le secteur de l’assurance emprunteur, en obligeant notamment les banques à revoir leurs tarifs de contrats groupés à la baisse, ou en proposant des services annexes pour se démarquer d’autres structures.
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Comment faire pour s’assurer au meilleur taux ?
L’avantage depuis le passage de la loi Bourquin, c’est que vous n’avez pas besoin de vous presser la première année de l’obtention de votre prêt pour faire un comparatif avec tous les assureurs. Évidemment, si vous avez du temps pour le faire, vous serez gagnant, car plus tôt vous avez le meilleur taux, plus vous économisez et donc optimisez votre rentabilité locative.
Dans les autres cas, à vous de noter la date anniversaire et de penser au délai de préavis lorsque vous souhaiterez demander la résiliation de votre contrat d’assurance emprunteur actuel. Dans l’idéal, faites des devis auprès d’autres banques, de courtiers proches de chez vous, mais aussi auprès de courtiers spécialisés et auprès d’établissements en ligne pour avoir un panel de tarifs. Vous pouvez aussi utiliser des comparateurs en ligne pour trouver le meilleur taux selon vos niveaux de couvertures minimales (l’équivalent de votre contrat actuel).
Une fois que vous avez récupéré vos devis, même si vous avez des offres bien meilleures que votre contrat actuel, allez voir votre banque et montrez-lui.
En effet, beaucoup de banques sont prêtes à s’aligner avec la concurrence quand elles sont sur le point de perdre un client en cours de route. Vous serez surpris !
Donc, faites jouer la concurrence jusqu’au bout. Et si vous avez une préférence pour votre nouvel assureur, mais que son taux n’est pas le meilleur, allez le voir avec le devis de l’autre courtier et engagez des négociations. L’acquisition d’un nouveau client suffit souvent pour faire un geste, surtout quand il s’agit d’un contrat aussi long qu’est celui de l’assurance emprunteur.
Ce qu’il faut retenir
La loi Sapin 2 a véritablement ouvert la porte de la cage dorée dans laquelle se situaient bon nombre de souscripteurs en contrat de groupe auprès de leur banque initiale. Ce que vous devez retenir, c’est que lors de votre demande de crédit immobilier et de l’assurance qui va avec, votre établissement de prêt ne peut pas vous obliger à prendre son assurance emprunteur. Vous pouvez choisir de déléguer et le lui dire avant la signature de l’offre de prêt, une fois l’offre formulée. Dans les 12 premiers mois, quoi qu’il arrive, vous pouvez changer d’assurance à n’importe quel moment si la vôtre est devenue trop chère ou pour tout autre motif. Enfin, une fois par an à chaque date anniversaire de la signature de votre offre de prêt, vous pouvez demander à résilier votre contrat pour en choisir un autre dans un autre organisme, du moment que le même niveau de couverture soit rempli.
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Loi Sapin 2 assurance emprunteur : FAQ
Quelle loi pour changer d’assurance emprunteur ?
Depuis le 28 février 2022, il est désormais possible de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais.
Qu’est-ce que la loi Bourquin ?
La loi Bourquin de 2018 est aussi connue sous le nom de loi Sapin 2 et permettait de changer d’assurance emprunteur (garanties égales ou supérieures) à chaque date anniversaire de son contrat actuel, avec un préavis de 2 mois. Cependant, elle est caduque depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022.
Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ?
L’intérêt majeur est de payer moins cher, pour des garanties équivalentes, voire parfois, pour de meilleures garanties et notamment grâce aux nouveaux assureurs en ligne qui proposent des tarifs ultras concurrentiels. De plus, si vous êtes attaché à votre assureur actuel, en lui soumettant le devis que vous avez obtenu ailleurs, celui-ci peut très bien s’aligner pour vous garder.
