Bordeaux, un marché immobilier tendu
À Bordeaux le marché immobilier est très tendu. Les prix ont considérablement augmenté ces dernières années (44% en 10 ans). Bordeaux est devenue la deuxième ville la plus chère de France après Paris. On constate encore une augmentation de plus de 15% des prix sur la dernière année.
Cette tendance n'est pas limitée à Bordeaux mais s'étend à toute la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux).
L'accession à la propriété devient de plus en plus compliquée, surtout pour les jeunes et les primo-accédants. Ils doivent faire face à la concurrence des trentenaires qui profitent de la proximité avec Paris grâce à la LGV.
Enfin les programmes immobiliers neufs poussent comme des champignons justement pour réduire cette tension et loger la population grandissante.
La bonne nouvelle c'est que les taux d'intérêts restent bas et que ces prix élevés ont tendance à les maintenir bas.
Ce contexte pousse les banques bordelaises à une concurrence féroce.
Les taux immobiliers à Bordeaux
Les taux des crédits à Bordeaux sont la plupart du temps plus intéressants qu'en Ile-de-France et que dans le reste du territoire français.
Outre l'augmentation des prix, la raison principale à cela est qu'il n'y a pas assez de biens à vendre à Bordeaux.
Les immeubles (ou plutôt les échoppes) dépassent rarement les deux à trois étages. A titre de comparaison, une ville comme Paris possède des immeubles de 6 étages. Et pourtant Paris est souvent critiquée pour ne pas permettre de surélever les immeubles et donc de provoquer pénurie et une hausse des prix.
On peut alors facilement imaginer ce que cela provoque à Bordeaux avec des bâtiments deux fois moins hauts.
De plus les vendeurs ne se bousculent pas et les agences immobilières se sont multipliées, attirées par un marché porteur.
Biens à vendre peu nombreux, prix élevés, nous avons là tous les ingrédients d'une baisse du nombre de candidats à l'achat immobilier.
Par conséquent les banques doivent rivaliser d'imagination pour empocher les nouveaux clients. La première conséquence de cette rivalité c'est une baisse des taux ou dans le pire des cas une stagnation.
Les banques à Bordeaux
Les banques régionales sont reines en Aquitaine. Elles pratiquent des taux très bas pour attirer les clients et les profils les plus intéressants.
Cela amène par voie de conséquence les grandes banques nationales qui le peuvent à réagir. Elles vont donc faire plus d'offres et plus d'efforts. Ces efforts se portant évidemment sur le taux, mais aussi sur de meilleures conditions de crédit (apport à 110%, 100% du locatif pris en compte dans les revenus, report de crédit, etc.).
Ce dynamisme est très intéressant. Les marges de négociation sont plus grandes, les possibilités plus nombreuses.
Contrairement aux idées reçues, il n'y a pas de cases où il faut rentrer pour les banques. Celles-ci vont prendre en considération l'histoire du projet avec la même importance que les calculs d'endettement et de charges.
Les courtiers à Bordeaux
Avoir recours à un courtier reste une très bonne façon d'obtenir un crédit aux meilleures conditions. Cela fait gagner beaucoup de temps, encore plus à Bordeaux.
En effet, il est souvent compliqué de trouver le temps de solliciter plusieurs banques. Il faut pour chacune d'entre elles se présenter, défendre son projet, adapter le discours en fonction de ce que recherche la banque, négocier, etc.
Un courtier a quant à lui une idée très précise des conditions de chaque banque et de quels types de profils elles recherchent. De plus le courtier possède les compétences pour monter votre projet afin d'augmenter les chances d'acceptation.
Les courtiers sont très présents à Bordeaux. On y trouve :
- Les grands réseaux de courtage qui travaillent avec des courtiers indépendants. Certains disposent même d'agences physiques.
- Les courtiers Internet. Certains ne prennent pas en charge le dossier mais vont plutôt "transmettre" les demandes clients aux banques.
- Les associations de courtiers.
- Les courtiers indépendants qui travaillent seuls.
- Des réseaux locaux ou des courtiers établis depuis longtemps et qui ont pignon sur rue.
Les réseaux sont très bien établis. Les agents immobiliers, les conseillers en patrimoine, etc. ont chacun leur courtier partenaire.
Crédit et investissement locatif à Bordeaux
Si vous cherchez à investir dans l'immobilier à Bordeaux, il faut bien garder à l'esprit que les choses se sont compliquées avec la hausse des prix malgré des taux de crédit bas.
La rentabilité locative "pure", c'est-à-dire le fait d'avoir un cashflow positif est devenue mission impossible à Bordeaux même. A l'instar de Paris et des grandes villes de France, le rendement locatif sera faible du fait de l'augmentation des prix et de loyers encore plutôt bas.
Par contre le potentiel de rendement "patrimonial" à la revente est quant à lui plus intéressant mais cela reste une inconnue. De plus cela représente un gain à long terme, il faut donc avoir la capacité financière de supporter la trésorerie négative au départ et le ticket d'entrée élevée.
Tout n'est cependant pas perdu. Les investisseurs se tournent de plus en plus vers des stratégies d'investissement différentes pour trouver de la rentabilité.
Du fait de la pénurie de logements à la location pour les étudiants (nombreux dans la CUB), les propriétaires adoptent de plus en plus la colocation comme moyen de booster les rendements.
La location saisonnière a aussi le vent en poupe mais on observe tout de même une tendance au contrôle de ce type de logements. La ville applique progressivement les restrictions que l'on voient apparaître à Paris.
