Pourquoi acheter un garage pour le louer ?
L’achat d’un garage est idéal quand on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif avec un petit budget. Les prix peuvent se situer entre 8 000 et 30 000 €, selon les villes. Bien sûr, pour réussir cette opération, il faut prendre en compte de nombreux critères comme l'emplacement, la demande autour de ce type de bien, le loyer à appliquer…
Investir dans un garage apporte de nombreux avantages :
- Pas de travaux : contrairement à un appartement ou une maison, le garage ne nécessite pas de travaux pour sa mise en location. Il n’existe pas de règles de conformités, offrant une gestion beaucoup plus simplifiée du bien, et qui permet aussi de faire de nombreuses économies.
- Le montant de l’apport : pour l’achat d’un garage, le montant de l’apport est bien moins conséquent qu’un logement. En effet, les prix se situant entre 8 000 et 30 000 €, l’apport nécessaire pour obtenir un emprunt auprès de sa banque est entre 2 000 et 5 000 €. Pour les petits montants, il est même possible d’acheter cash son garage.
- Un investissement rentable avec peu de risques : le garage est un bien présentant peu de risques, car la demande est toujours très importante dans les grandes villes. De plus, sa rentabilité est très intéressante avec des taux se situant entre 6 et 8 % net, ce qui n’est pas négligeable. Votre opération peut être facilement rentable si vous fixez un loyer plutôt raisonnable en adéquation avec les prix du marché.
- Un bail beaucoup plus souple : le contrat de location pour le garage permet de fixer toutes les règles relatives à celui-ci. Il n’existe pas de réglementations spécifiques, c’est seulement le droit commun qui est appliqué. C’est donc vous qui fixez les obligations et les droits du locataire. Le montant du loyer est libre et les charges locatives de propriété peuvent être incluses dans le bail. Concernant la taxe d’habitation, elle doit être réglée par le locataire, si son logement se trouve à moins d’un kilomètre du garage loué. Pour le dépôt de garantie, celui-ci est également libre. Généralement, il couvre le coût du badge magnétique et des clés. En cas de défaut de paiement par le locataire, il est possible de mettre fin au bail rapidement.
- Une revente plutôt simple : la revente d’un garage est simplifiée et nécessite peu de documents, car elle est moins réglementée. La vente est formalisée par un compromis de vente et un acte de vente.
Acheter un garage pour le louer : quelles démarches ?
Un garage est un bien immobilier, à l’instar d’un appartement ou d’une maison. Les démarches pour acheter un garage sont donc les mêmes. Une fois le bien trouvé, vous devez proposer une offre d’achat. Dans le cas où le propriétaire l’accepte, vous signez un compromis de vente sous seing privé ou avec un notaire. Le propriétaire doit fournir divers éléments obligatoires comme le diagnostic termites (selon les communes), amiante (construction avant 1997), plomb (construction avant 1949), l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic gaz et électricité si ces éléments sont installés dans le garage.
Après cela, vous signez l’acte de vente avec le notaire et le propriétaire.
Acheter un garage pour le louer : quelle fiscalité ?
Comme pour un logement, les loyers perçus par la location du garage sont imposés. Ceux-ci sont à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers dans le cas d’une location sans gardiennage, ou la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux si le locataire dispose de certaines prestations comme l’entretien ou le lavage. En tant que propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière, et vous êtes également imposé sur la plus-value en cas de revente (dans la limite de 15 000 € maximum du prix de la vente).
Quelle rentabilité pour un garage ?
Pour espérer obtenir une belle rentabilité sur un garage, il faut vérifier s’il existe une forte demande sur ce type de bien. Bien souvent, l’achat d’un garage est pertinent dans les grandes villes et agglomération, où il y a une forte densité de véhicules. Vérifiez également que celui-ci ne se trouve pas à proximité d’un parking, de places de stationnement, ou encore de la construction d’un immeuble avec garage. Il est donc important de prendre en compte la situation géographique du bien. La rentabilité va se calculer sur le prix d’achat et les loyers que vous allez percevoir. Selon les villes où vous souhaitez investir, le prix d’un garage peut être très attractif comme fortement cher.
Dans tous les cas, placer son argent dans un garage plutôt qu’un produit financier est bien plus rentable. En effet, avec une bonne opération, vous pouvez atteindre une rentabilité entre 6 et 9 %, tandis qu’un livret d’épargne ne vous rapporte qu’1 % chaque année.
Quels sont les frais de notaire pour un garage ?
Pour authentifier l’acte de vente, l’intervention d’un notaire est indispensable, au même titre que l’achat d’un appartement ou d’une maison. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur. Les frais de notaire sont composés de sa rémunération, les impôts et taxes, ainsi que les frais et débours. Le prix d'acquisition d’un garage étant peu élevé par rapport à un logement, la réforme de 2016 permet aux notaires de bénéficier d’émoluments plafonnés à 10 % du prix de vente, afin de ne pas être pénalisés par ces petites transactions.
Acheter un garage pour le louer : les inconvénients
L’achat d’un garage dans le but de le louer apporte de nombreux avantages, cependant, il est important d’avoir conscience des inconvénients qui s’y prêtent :
- Un prix d’achat pouvant être très élevé : l’achat de garages s’est démocratisé au fil des années, de par le succès de nombreux investisseurs. Ce marché de niche attire de plus en plus et les prix d’achat dans certaines grandes métropoles sont très élevés.
- Des revenus plus faibles qu’un appartement ou une maison : difficile de générer un cash flow important avec un petit loyer. Les revenus perçus sont assez faibles, c’est pourquoi il est judicieux de diversifier son patrimoine immobilier pour générer plus d’argent.
- Des frais de notaire élevés : ceux-ci sont assez conséquents pour l’achat d’un petit bien. Ils peuvent atteindre jusqu’à 20 % du prix d’achat du garage.
- L'absence de dispositifs fiscaux : il n’existe aujourd’hui aucun dispositif fiscal permettant de réduire son imposition.
- Des petits revenus à déclarer : comme pour toute rentrée de loyer, la location d’un garage est aussi soumise à l’imposition. Pour des revenus inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier.
