Pourquoi l'approche classique compare des choses incomparables ?
L'idée reçue la plus simple est de se dire que si l'on peut acheter un logement avec une mensualité de crédit égale ou inférieure à un loyer, alors acheter est la meilleure décision. Le souci avec ce raisonnement, c'est que comparer un loyer à une mensualité de crédit immobilier, c'est mélanger torchons et serviettes. C'est une erreur en termes financiers. Pour mieux évaluer le choix entre louer et acheter, il faut comparer les charges totales de la location à celles de la propriété.
Dans le cadre de la location de sa résidence principale, le coût total et irrécupérable est tout simplement le montant du loyer. Mais pour un propriétaire, il est plus difficile de déterminer les dépenses qu'on ne récupérera jamais. Si une mensualité de crédit immobilier ressemble à un loyer, elle comprend également le remboursement du capital, qui n'est pas une perte mais une acquisition de valeur.
Les 3 coûts cachés de la propriété : la base de la règle des 5%
Le propriétaire supporte d'autres dépenses perdues cruciales qu'il faut comparer au loyer :
La taxe foncière
La taxe foncière est l'impôt annuel payé pour être propriétaire, généralement autour de 0,5% de la valeur du logement en France.
La taxe foncière est le premier élément de la règle des 5%.
Les frais d'entretien et de travaux
Ils couvrent un large éventail de dépenses, des rénovations importantes aux petites réparations. Bien qu'il soit difficile d'estimer précisément ce coût, la plupart des experts suggèrent de prévoir en moyenne 1% de la valeur du bien par an.
Les frais d’entretien et travaux sont le deuxième élément de la règle des 5%.
Le coût financier de l'achat
Il se compose de deux éléments :
- Le coût de l'endettement (les intérêts du crédit immobilier) : Avec un taux d'intérêt moyen en France de 3,2% sur 20 ans en mars 2025 et une assurance emprunteur à environ 0,3%, on arrive à un coût perdu d'environ 3,5%.
- Le coût d'opportunité de l'apport en cash : En investissant dans l'immobilier, on renonce à d'autres opportunités d'investissement comme les actions ou l'assurance-vie. Historiquement, le rendement réel des actions (6,5%) a été supérieur à celui de l'immobilier (3%) à l'échelle mondiale. Cet écart de rendement attendu est donc de 3,5% en faveur des actions. Ainsi, le coût de l'apport en cash (souvent 10% pour couvrir les frais de notaire et d'achat) est estimé à 3,5%.
Le coût financier total de l'achat est donc de 3,5%, que le financement soit par emprunt, en cash ou un mélange des deux.
Le coût financier de l'achat est le troisième et dernier élément de la règle des 5%.
La règle des 5% : un outil décisionnel simple
En additionnant ces 3 coûts irrécupérables annuels, on arrive à environ 5% de la valeur du logement : 0,5% (taxe foncière) + 1% (entretien) + 3,5% (coût du capital).
Pour déterminer si louer est financièrement plus judicieux que d'acheter, voici la méthode à suivre :
- Calculez le prix total du logement souhaité, en incluant les frais de notaire (environ 10%) et les éventuels travaux.
- Multipliez ce prix total par 5% pour obtenir le coût annuel des charges non récupérables.
- Divisez ce résultat par douze pour obtenir le coût mensuel équivalent.
- Comparez ce montant au loyer d'un bien similaire.
Si le loyer est inférieur à ce chiffre, alors louer est potentiellement une décision financière plus judicieuse. Inversement, si vous payez un loyer élevé, vous pouvez utiliser la règle à l'envers pour estimer le prix d'un bien dont les charges de propriété seraient équivalentes à votre loyer.
Exemple : Pour une maison de 300 000€ tout compris, les charges annuelles non récupérables seraient de 300 000€ * 5% = 15 000€, soit 1 250€ par mois.Si vous pouvez louer un bien similaire pour moins de 1 250€, la location pourrait être plus intéressante financièrement que l’achat de la maison.
👉 Voici le lien vers une feuille Excel pour vous aider à personnaliser ce calcul.
Nuances et ajustements de la règle des 5%
La règle des 5% est une simplification et repose sur certaines hypothèses à considérer. Elle peut varier en fonction de :
- La composition de votre portefeuille d'investissement : Si vous n'investissez pas en actions mais dans des placements moins rémunérateurs (fonds euros, livrets), la différence de rendement entre l'immobilier et vos placements sera moins importante, rendant l'achat potentiellement plus attractif. Dans ce cas, un taux plus proche de 4% pourrait être utilisé.
- Les taux d'intérêt d'emprunt : Si vous avez emprunté à des taux très bas (par exemple, 1%), le coût du financement sera considérablement réduit, et la règle pourrait être ajustée à environ 3%.
- Le montant de l'apport : Un apport plus important aura un impact sur le coût d'opportunité.
- Votre profil d'investisseur : Si vous êtes un investisseur agressif en actions, le taux de 5% est plus pertinent. Sinon, un taux de 4% peut être envisagé.
En conclusion, la règle des 5% offre une approche simple et rapide pour évaluer financièrement l'opportunité d'acheter ou de louer votre résidence principale. N'hésitez pas à ajuster cette règle en fonction de votre situation personnelle et de votre aversion au risque.
