Pourquoi investir au Portugal ?
Pour le climat et la situation géographique
Avant tout, on pense à la situation géographique du Portugal. Avec des conditions climatiques idéales et du soleil (presque) toute l’année, le pays attire les touristes et les retraités. Il est aussi un excellent compromis entre la ville (on sait que Lisbonne est une ville dotée d’une excellente situation côtière tout en étant une « ville mondiale » ou Porto, ville côtière aux mille charmes qui attire de nombreux touristes), mais aussi aux plages du Sud, l’Algarve, une des destinations favorites connue pour ses plages remarquables et somptueuses.
Nous avons donc tous dans notre entourage des amis, des proches, ou nous-même, qui sont partis récemment au Portugal, destination quelque peu à la mode. On sait aussi que pour des vacances ou un week-end au Portugal, il existe des vols réguliers et directs depuis les grandes villes comme Paris, Marseille, Nantes, Lyon ou Bordeaux.
Pour l’économie qui ne cesse de s’améliorer
Dans la tête de nombreux Français et Européens, le Portugal apparait comme un espace sécurisé pour investir. En effet, on se sent près de la France, dans un pays fiable et sûr tout en étant en Europe et près de notre cher hexagone. Le Portugal pour investir est donc rassurant pour nous tous.
Ainsi, c’est pour ça qu’il devient presque un modèle européen en termes de progression économique. Avec un taux de croissance de 2,7%, le Portugal attire de plus en plus d’investisseurs, mais aussi des entreprises françaises grâce à des réductions d’impôts sur les sociétés. Le développement économique est important à Lisbonne, Porto, mais aussi au Sud, même si ce dernier reste plus touristique (plages, mer, etc.).
Pour les avantages fiscaux
Comme nous venons de le dire, les avantages fiscaux pour les entreprises tout d’abord ne sont pas négligeables. Qui n’a pas pensé monter sa société en France, mais a renoncé à cause des lourdes charges fiscales ? Oui, car si les entreprises portugaises sont soumises à l’impôt sur le revenu mondial, sachez que si vous montez une boîte française au Portugal, vous ne serez imposé que sur votre revenu tiré au Portugal (dans le pays et à Madère). La fiscalité internationale y est donc très intéressante.
On note un autre avantage fiscal valable pour les actifs travaillant dans une activité de haute valeur ajoutée (ingénieurs, architectes, médecins, artistes..etc) qui souhaitent s’installer au Portugal : ils sont taxés à taux fixe de 20% sur leur impôt sur le revenu, à condition de remplir certaines conditions pour obtenir le statut de RNH (Résident Non Habituel) ; par exemple ne pas avoir été résident fiscal au Portugal pendant les 5 dernières années et habiter au Portugal 183 jours par an minimum (consécutifs ou pas).
Dans les avantages fiscaux, on pense aussi aux retraités. Ils y pensent d’abord pour les conditions climatiques et la qualité de vie indéniable (vie moins chère notamment, sécurité, Europe, etc.).
Mais, surtout, les retraités relevant du statut RNH (Résident Non Habituel) ont le droit à une exonération totale de leurs impôts sur leur pension retraite pendant 10 ans, s’ils viennent vivre au Portugal (la taxe se faisant uniquement dans le pays de résidence).
Vous vous imaginez ? C’est assez incroyable, ils vont donc continuer à percevoir leur retraite française entièrement sans payer d’impôts au Portugal, ce qui améliore considérablement leur qualité de vie et leur pouvoir d’achat.
Pour toutes ces raisons, c’est le moment idéal d’investir au Portugal, car si par exemple vous achetez un appartement, vous pourrez le mettre en location sans difficulté, pour des revenus réguliers « passifs ». Sachez aussi que dans le cadre de cet investissement immobilier et avec le statut RNH, ces revenus générés au Portugal sont imposables à 20%.
Si vous n'êtes pas résident, il faut savoir que des biens loués sous contrat de location (meublé ou non) hors locations meublées touristiques sont imposés à 25% dont la base d'imposition correspond aux loyers perçus, moins l'impôt foncier et les frais d'entretien documentés (les intérêts et les amortissements sont non déductibles).
Comment investir au Portugal ?
En plus des avantages fiscaux que nous venons de vous donner, sachez aussi que les prix de l’immobilier restent aussi très attractifs au Portugal et que c’est le moment d’investir.
L’immobilier reste bien moins cher qu’en France. Si les démarches vous paraissent un peu compliquées et que vous vous demandez « comment je vais investir au Portugal », « je ne parle pas la langue », « quels conseils pour investir », vous pouvez vous entourer de professionnels pour réaliser votre achat au Portugal. Sachez que le notaire a seulement un rôle d’officier d’État et ne vous « protège » pas comme en France puisqu’il ne vérifie pas le contenu des documents officiels.
Ainsi, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé qui vous aidera et surtout vérifiera l’ensemble des documents, la situation financière de l’actif immobilier, les dettes, les hypothèques, etc. Choisissez un cabinet d’avocats connu et spécialisé dans l’immobilier, et où tout le monde parle le français. Attention également si vous achetez à un promoteur ou que vous faites construire, renseignez-vous sur l'entreprise concernée afin de vous assurer de son sérieux.
Où investir au Portugal ?
Pour bien investir au Portugal, privilégiez dans tous les cas des emplacements non loin des côtes ou dans des villes attrayantes comme Lisbonne et Porto. Pensez aussi à l’importance des infrastructures (aéroports ou gares à proximité, transports, etc.) pour que votre bien soit toujours attractif en matière de location, mais aussi revendable facilement.
Afin de vous aider à choisir la ville où vous souhaitez investir, voici une liste de quelques villes touristiques du Portugal ainsi que leur prix au m2.
| Villes | Prix m2 |
| Albufeira | 2 313 EUR |
| Aveiro | 1 672 EUR |
| Cascais | 3 859 EUR |
| Faro | 2 254 EUR |
| Ilha da Madeira | 1 979 EUR |
| Leiria | 1 777 EUR |
| Lisboa | 4 570 EUR |
| Mafra | 2 016 EUR |
| Odivelas | 2 502 EUR |
| Olhão | 1 723 EUR |
| Portimão | 2 463 EUR |
| Setúbal | 1 781 EUR |
| Sintra | 1 891 EUR |
Données issues du site : arkadia
Quels frais pour un achat immobilier au Portugal ?
En matière de frais, il faut compter environ 175€ pour les frais de notaire au Portugal, la taxe d’enregistrement (environ 0,8% du prix de vente qui se paie par timbre fiscal), les frais d’avocat (environ 1% du prix de vente) et l’IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissao onorosa de imoveis), entre 1% et 8% si cette acquisition au Portugal est une résidence secondaire.
Comment calculer votre rendement locatif au Portugal ?
Si vous choisissez d’investir au Portugal et mettre en location votre bien, il vous faut évidemment calculer votre rendement locatif pour mesurer la performance de votre investissement locatif.
Nous allons donc prendre un exemple chiffré pour ce faire.
Partons d’un prix net vendeur de 200 000€ pour l’achat d’un appartement de 40 m2 (environ 5 000 €/m2) dans le quartier de Baixa, en plein cœur de Lisbonne (quartier historique central). Vous pourrez louer ce bien pour environ 800€/mois.
Loyer mensuel hors charges : 800€
Prix d’achat : 200 000€
Frais d’achat spécifiques au Portugal : 175€ (notaire) + 1 600€ (taxe d’enregistrement) + 2 000€ (frais d’avocat) + 10 000€ (si IMT 5%) soit TOTAL : 13 775€.
Soit prix d’acquisition total : 213 775€.
Nous procéderons comme tel pour calculer le rendement locatif brut de votre bien au Portugal :
Loyer annuel : 800€ x 12 mois : 9 600€
Prix total de l’achat : 213 775€
Rentabilité brute = loyer annuel/ prix total d’achat x 100
Soit : 9 600/213 775 x 100 = 4,49%
Soit un rendement locatif brut de 4,49% dans cet exemple. Il convient de noter que l’investissement locatif commence à être très intéressant à partir de 10% brut.
Vous pourrez calculer le rendement locatif net, c’est-à-dire en considérant les charges diverses et les éventuels loyers non touchés, mois sans loyer, etc. (et dès connaissance des impôts et taxe foncière).
Quelle est la taxe foncière au Portugal ? Si vous vous demandez quelle est la taxe foncière à payer au Portugal, elle est celle des municipalités qui est appelée IMI. Cette taxe est due annuellement au Portugal et est calculée sur la Valeur Patrimoniale du bien (VPT). Cette valeur vous sera communiquée lors de l’achat.
Optimiser son bien avec la location saisonnière
Au Portugal, 2 620 000 personnes sont venues profiter de logements via le site Airbnb sur l'année 2018. La location saisonnière y est donc très intéressante, vous permettant d'optimiser votre emprunt. En moyenne, une nuit en Airbnb coûte 65 euros à Lisbonne, il faudrait donc louer votre bien 12 nuits pour arriver au même loyer, ce qui vous permet de profiter de votre logement quand vous le souhaitez.
L'été, la nuit monte à parfois plus de 100 euros pour ce type d'appartement, ce qui vous permet de doubler vos revenus en période forte et/ou de disposer des lieux si vous le souhaitez en période estivale. Sur Airbnb, n'oubliez pas les charges à prendre en compte et à considérer dans vos calculs, comme les frais de commission du site ou les frais de gestion.
La rentabilité des appartements loués en location saisonnière peut vite grimper à des rendements bien supérieurs à 10 %.
Contrairement à certaines villes de France, la location saisonnière n’est pas limitée au Portugal. Avec l'attractivité des villes comme Lisbonne, cela vous garantit une rentabilité supérieure.
Prenons une estimation basse avec 65% d'occupation soit environ 237 jours d'occupation :
237 * 65€ (coût de la nuitée) = 15 405€
15 405 /213 775 x 100 = 7,2% de rendement brut
Il faut savoir que loi portugaise oblige les bailleurs à communiquer au SEF (le service des étrangers) toutes les personnes présentent dans leur établissement n'étant pas de nationalité portugaise.
L'imposition des revenus locatifs liée à une location saisonnière touristique
La location saisonnière est une activité assujettie à la TVA (6%) si le CA généré est supérieur à 10 000€/an. Un non résident portugais est imposé à 25% pour une base d’imposition de 35% du chiffre d’affaires si son CA est inférieur à 200 000€. Ce qui revient globalement à une imposition d’environ 8,75% du CA.
Si vous souhaitez louer votre bien en location saisonnière vous devez payer une taxe touristique qui doit être réglée par vos locataires. Elle correspond à 1€ par personne par nuit, jusqu’à 7 nuits consécutives. À partir de la 8ème nuit consécutive, il n’y a plus de taxe à payer.
Bon à savoir :
- Il faut savoir que pour louer son bien en location saisonnière au Portugal, il est obligatoire qu'il dispose d'un kit de sécurité composé d'un extincteur, d'une couverture incendie, d'une boite de premier secours et d'un livre officiel de réclamation.
- L'activité de location de meublés de tourisme est encadrée par le régime Alojamento Local et nécessite des vérifications et démarches comme l'enregistrement notamment.
- Il faut cependant noter que le Portugal pense à modifier le statut RNH à l'avenir.
