Est-ce encore possible d'investir dans des grandes villes ? Rencontre avec Livret P

Dans cet épisode du Podcast Le Plongeoir, je vous emmène à la rencontre de Nadim Takchi. Fondateur de la plateforme de crowdfunding Crédit.fr puis de celle Livret P, il nous partage sa passion pour l'immobilier. Autodidacte dans sa vie perso dans un premier temps, il a su bien s'entourer et en faire aujourd'hui son métier.

Ses différents investissements immobilier prouvent qu'il en encore possible d'investir dans des grandes villes… à condition d'être malin, déterminé et hyper réactif. Ils nous livrent ses meilleurs conseils (éprouvés) pour trouver à la fois le bien idéal et décrocher un financement.

Rendement locatifInvestissement immobilierVille
Mise à jour le 09 Février 2023
Nadim Takchi

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Bassel Abedi part à la rencontre de Nadim Takchi : fondateur de Livret P, le Livret d'Épargne Immobilière à 6% d'intérêt par an et accessible dès 100€. Passionné d’immobilier, il a réalisé de nombreuses opérations d'acquisitions à fortes plus-values.

Bassel Abedi : Bonjour à tous. Aujourd'hui, je reçois un invité très spécial avec qui on va pouvoir parler d’investissement immobilier, de rentabilité et même de stratégie et de technique pour investir seul efficacement. Et d’un nouveau type de placement papier. Bonjour Nadim Takchi.

Avant de commencer, je vais te demander juste de te présenter, qui tu es, ton parcours. D'où tu viens? Il faut essayer de placer les choses avant d'aborder le vif du sujet avec plaisir.

Nadim Takchi : Je suis d'origine libanaise. Ça fait un point commun entre nous. Je suis arrivé en France il y a treize ans, pour terminer mes études en grande école et je suis entrepreneur depuis une dizaine d'années. J'ai monté une 1ère boîte Crédit.fr qui était numéro deux du prêt participatif aux PME, du crowdfunding aux PME. On l’a revendue à Tikeau Capital deux ans plus tard. Derrière j’ai travaillé dans la blockchain pendant quelques années, j'ai également monté un fonds et une plateforme de trade finance mandatés par la Banque centrale du Liban pour aider les industriels libanais à se financer. Le fonds avait levé 175 millions de dollars. On avait fait tout ça en moins de six mois avec une équipe qu'on avait monté pendant le confinement au tout début du COVID. On était 17 personnes au bout de six mois et donc pas mal de projets, donc entrepreneuriaux avant que je lance Livret P officiellement en 2022.

Et en parallèle de tout ça, je suis aussi investisseur dans l'immobilier, donc depuis un petit moment maintenant avec pas mal de belles opérations à mon actif. Et aujourd'hui je mets à disposition mon expérience et mon expertise pour le Livret P.

Bassel Abedi : C'est ce qui m’a pas mal intéressé dans ton profil. C'est justement le parcours qui va avec, très logique et très naturel. Et c'est vrai que quand tu m'as dit que tu avais investis à Bordeaux, Lyon, etc. C’est très varié. Tu peux nous rappeler les villes ?

Nadim Takchi : À titre personnel ? Il y avait Bordeaux, Nice, Lyon (là c'était pour le livret P), Villejuif, Nanterre, Paris, beaucoup à Paris aussi à titre perso, Marseille, Montpellier.

Bassel Abedi : Comment on fait pour investir dans des grandes villes aujourd’hui ? Car la rentabilité est moindre vu que les prix sont devenus très chers.

Et deuxièmement, comment on fait pour investir dans plusieurs grandes villes en France tout en habitant à Paris? Car en plus tu gères les biens toi-même.

Mais déjà, ce que tu peux nous raconter ton premier investissement.

Nadim Takchi : Oui, mon premier investissement c’était à Bordeaux. L'histoire, c'est que j'ai commencé à bosser en 2013 et dès le début, dès le 1er mois où j’ai commencé à recevoir mon salaire, j'ai pris conscience de la possibilité de l'effet de levier pour emprunter et investir l'argent que je n'ai pas aujourd'hui afin d'obtenir un rendement sur de l'argent qui ne m'appartient pas.

Surtout un placement qui est plutôt sécurisé quand on achète un bien puisqu'on reste sur de la pierre. Donc il a fallu, n'ayant aucune expérience car je n'étais pas du tout du monde de l'immobilier ni aucune expérience là dedans. Il a fallu déjà choisir la ville et donc j'avais commencé à regarder, faire mes recherches un peu de mon côté. À l'époque, il n’y avait pas de podcast sur l'immobilier, il n'y avait pas ce genre de choses en 2013-2014. Donc c'était bien il y a quasiment 10 ans.

Bassel Abedi : C'était le tout début de RendementLocatif.

Nadim Takchi : Je ne vous connaissais pas à cette époque et j'avais déjà sélectionné quelques villes, des villes intéressantes : Toulouse, Nantes et Bordeaux. Et parmi ces villes là que j'allais visiter, Bordeaux, était celle que j'avais le plus appréciée. Je l’ai trouvée très jolie et je la trouve toujours très très jolie. C'est une de mes villes préférées en France. Donc derrière, il faut savoir où investir, parce que l'emplacement spécifique est forcément très important. Donc il faut, il faut pouvoir faire aussi des recherches sur place. Donc c'était ma stratégie à l'époque, c'est d'aller sur place, essayer de comprendre tous les quartiers intéressants où investir en vue de faire des achats.

Donc à l'époque, ce que j'avais fait, c'est que ne connaissant pas d'agent immobilier et n'ayant pas confiance forcément dans les agents immobiliers, je partais du principe qu'ils allaient me vendre leur propre quartier et sans forcément avoir un peu ce côté bienveillant et éducatif. J'ai pris des taxi pendant 2-3 jours. J’étais en déplacement et je prenais le taxi même pour cinq minutes. J'en ai pris pleins et je partais du principe que le chauffeur de taxi était là depuis 20-30 ans.. Il connaît la ville mieux que quiconque et n'a aucun intérêt à te…

Bassel Abedi : C’est la 1ère fois que j’entends cette technique et…

Nadim Takchi : C'était ma logique, un peu alambiquée.

Je disais de manière très transparente : “Je cherche à acheter à Bordeaux en locafif. Qu’est-ce que vous me conseillerez ?” Et au final chacun me donnait quatre ou cinq quartiers.

Je recoupais et il en ressortait quelques uns. Du coup j'allais sur place, je discutais avec les commerçants. Vraiment un travail de fond. N'ayant aucune expérience dans l'immobilier, c'était mon premier investissement, je voulais faire les choses bien et apprendre.

Et ensuite, quand je suis rentré à Paris, sachant que j'allais revenir quelques semaines plus tard à Bordeaux, deux semaines avant mon retour, j'ai nettoyé LeBonCoin. Littéralement nettoyé. J'ai fait plusieurs nuits, j'ai revu plusieurs milliers d'annonces, des centaines et des centaines de coups de fil. J'avais mis en place un fichier Excel comparatif gigantesque pour pouvoir m'y retrouver et savoir ce qui était intéressant.

Et ce qui comptait pour moi, c'était l'emplacement, donc les quartiers que j’avais sélectionnés et la renta nette.

À l'époque, je voulais être à 4% de renta nette à Bordeaux, sachant qu'on empruntait à 1-1,5%, j'étais au dessus du double de la renta , donc c'était ce qu'il fallait. Sur les centaines d'appels, j'ai sélectionné 30 apparts.

Bassel Abedi : Donc tu t’es posé comme ça et tu as appelé 1 par 1 chaque propriétaire.

Nadim Takchi : J'avais un peu de temps à l’époque. C'est beaucoup, beaucoup moins le cas aujourd'hui. Si on a un peu de temps, il faut faire ça. Si on n’a pas le temps, ce qui a été le cas pour moi après, il y a une autre stratégie qu'on peut mettre en place, je pourrais en dire un peu plus toute à l'heure.

Du coup, j’ai sélectionné 30 biens que je suis allé visiter en 1,5 jour.

Bassel Abedi : Ça ce n'est pas facile à faire.

Nadim Takchi : Non mais en fait tu choisis par quartier.

Bassel Abedi : Oui, mais caler tous les rendez-vous en même temps, c'est beaucoup plus difficile qu’il n’y paraît.

Nadim Takchi : En fait, je me disais voilà, pour le quartier des Chartrons, ou de la Victoire, je me calais toutes les visites entre 11 h et 14 h ou 13h. Sur un quartier donc, les visites duraient 20- 25 minutes. Soit 5 min pour me déplacer d’un appart à un autre. J'ai vraiment brassé large et sur les 30 biens, j’en ai sélectionné 6. Sur les 6, j'en ai eu 3 de préférés auxquels j'ai fait des offres et trois offres ont été acceptées. Du coup, j’en ai pris 1, parce qu'à l'époque, je n'avais pas forcément les moyens d'en acheter trois. Sauf que j’ai jamais eu le prêt.

J'avais tout bien préparé sur la partie, la partie immo et j’étais allé voir mon banquier de BNP qui était un jeune premier en qui n'avait pas d'expérience. Il m’avait dit “Aucun souci pour qu’on vous finance.” Mon banquier me dit ça, je lui dis ok. Et quand je reviens le voir, vous vous souvenez? On s'est parlé il y à quelques semaines d'intervalle. Voilà le bien. Et en fait, non, il ne voulait pas me financer. Je n'étais pas français à l'époque… Donc j'ai contacté 1 courtier, 2 courtiers en crédit et en fait ça a duré des mois et au final, j’ai un courtier qui est venu me voir au bout de six mois d'attente. J'ai même fait patienter le vendeur pendant 6 mois. Et au final, le courtier vient me voir. Bonne nouvelle, c'est bon après super. Il faut juste votre carte d'identité française. Ah non, c'est compliqué. Et du coup le vendeur, enfin l'agent immobilier est au courant. Il m'a dit qu'il avait revendu l'appartement 14 000 ou 15 000 € plus cher six mois plus tard, parce que du coup, les prix étaient en train de monter. Parce que c’était l’époque de la ligne à grande grande vitesse.

Bassel Abedi : C'était la folie à Bordeaux.

Nadim Takchi : Exactement. Et donc je m'étais promis que dès que je devenais français, j'allais m’y remettre. Je suis devenu français fin 2015, et en 2016, j'ai acheté du coup l'appartement à Bordeaux dans les Chartrons mais les prix avaient fortement augmenté. Je m'en suis quand même sortie à 3 000 € le mètre carré dans les Chartrons, là où ça vaut aujourd’hui entre 5 500 et 6 000€ du m2.

Bassel Abedi : Je connais bien le quartier des Chartrons à Bordeaux.

Nadim Takchi : J'étais à la Victoire j'étais à 2 800€ en plein centre, donc c'était quand même une autre époque.

Bassel Abedi : La Victoire, c'est un peu le quartier hyper étudiant, hyper jeune. C’est pas mal pour du locatif, c’est mieux que les Chartrons.

Nadim Takchi : Quoi que j’ai remis l’appartement en location il y a un an, et j’ai eu une cinquantaine de demandes alors que je l’avais mis un peu cher. Parce qu'on est sur une grande ville, parce qu'il y a un besoin d’habitation très fort aujourd'hui en France avec un manque de logements de 800 000 logements sur les grandes villes. Donc il y a ce besoin là. Donc on sait que quand on achète bien, on achète un produit patrimonial qui est propre où on se sentirait nous même prêts à y vivre. On sait qu'on peut le louer. C'est ça aussi qu'il faut avoir en tête.

Bassel Abedi : Je te rejoins totalement, on donne le même conseil. Il faut, il faut se démarquer de la concurrence. Il faut faire mieux aujourd'hui. Et puis, pour attirer les meilleurs profils locataires. Donc Bordeaux en 2016 : comment tu faisais pour le gérer depuis Paris ?

Nadim Takchi : Alors avec Bordeaux à l'époque, je n’avais pas du tout d’expérience dans les travaux. Donc l'objectif était aussi de limiter un peu le risque. Au niveau de la courbe d'apprentissage, l'idée, c'était je suis déjà en train d'apprendre sur la partie immo et la partie financement, ça sert à rien de prendre un truc où je vais me prendre pleins de travaux dans la gueule, d'autant plus que je suis à Bordeaux compliqué à gérer, je ne connais personne sur place etc. Et donc l'appart que j'avais acheté était déjà loué.

J'achetais un peu moins cher que le prix du marché parce qu'il est déjà loué. Ce qui nous du coup derrière en termes de gestion, c'était assez facile.

Le locataire est parti à un moment donné au bout de quelques années. Et donc là, j'ai fait des travaux moi-même avec une personne. C'était assez amusant. Ça a duré quatre ou cinq jours. En fait, on a fait ça assez rapidement. Aujourd’hui je serai incapable de le refaire aujourd’hui. J’ai pu louer beaucoup plus cher et ça permet d’apprendre.

Bassel Abedi : C’est comme l'entrepreneuriat. Il faut d’abord faire soi-même. Mais ensuite on trouve les personnes ou on fait faire. Et ensuite, comment tu gères?

Nadim Takchi : Et en fait, il n'y a pas grand chose. Tu touches le loyer tous les mois. S'il y a un problème avec les WC ou quoi, tu vas sur mestravaux.com, tu trouves un artisan, tu le mets en relation avec le locataire et au final c'est le locataire qui paye de sa poche ou tu retires ça du loyer. Le seul truc qui peut être embêtant, c'est le locataire qui décide de partir. Bon, il faut mettre une annonce en ligne, ou reprendre l’ancienne et éventuellement la mettre à jour. Organiser toutes tes visites en une journée si tu peux, et aller sur place et faire visiter les choses. Ou alors à ce moment là, soit tu connais quelqu'un sur place qui peut faire les visites pour toi, soit tu passes par une agence qui te prend des frais juste pour la partie visite.

Bassel Abedi : Il y a aussi une technique : le locataire précédent fait des visites avant de partir aussi. Utilise pas mal cette technique et ça marche.

Nadim Takchi : Ça c'est bien. Moi, je préfère rencontrer mes locataires, mais ça c'est vraiment moi.

Bassel Abedi : Moi ce que je fais, c’est que je téléphone et après je fais confiance. Et souvent les locataires donnent aussi leur avis. Ça c'est marrant, c'est subjectif, mais c'est un truc que j’ai déjà fait.

Mais voilà. Donc finalement, oui, on n'a pas grand chose à faire finalement.

Nadim Takchi : Là, j’ai un de mes apparts à Paris. J'ai le locataire qui m'appelle samedi à 1h du matin en mode panique, et il y a eu un dégât des eaux chez le voisin d'en face. En fait, il y avait 15 ou 20 centimètres d'eau, des flaques partout. Donc bon, c'est un peu embêtant. Je fais ce que je dois faire : contacter mon assurance. J'ai mis en relation avec le locataire. Ils sont venus faire un état des lieux. Puis après il y a une société de travaux qui va venir. Ça va ça tout ça à distance, ça prend du temps, c'est vrai. Mais moi, j'aime bien optimiser tant que je peux le faire aujourd'hui encore, sachant que ça me prend juste des à-coups tu vois, de temps en temps. Et je ne me vois pas payer 3, 4 ou 5% du loyer à une agence.

En plus je suis entrepreneur à côté. J'ai 2 PME donc, en fait, j'arrive à m'en sortir et ça me prend pas tant de temps que ça.

Bassel Abedi : Et puis au final, ton activité pro, te fait se déplacer aussi de temps en temps?

Nadim Takchi : Oui, mais  je ne mélange pas forcément les deux. Je n’achète plus à titre perso.Je mets toute mon expertise pour le compte du Livret P. L’idée est de faire profiter toute la communauté de nos achats.

Bassel Abedi : OK donc juste avant de passer à un autre type d’investissement plus récent. Le dernier que t'as fait c'était quand ?

Nadim Takchi : C'était en 2021. Dès l'an dernier, j'ai acheté à Paris.

Bassel Abedi : Celui-là est intéressant parce du coup, Paris en 2021, c'était déjà cher. Oui, ça, c'est ton point de vue là dessus. Comment tu t’y es pris ?

Nadim Takchi : Alors ça, c'est intéressant dans le sens où il faudrait quand même que j'explique un peu ce que j'ai fait au préalable qui m'a amené là. Parce en fait tout est un cheminement logique d'efforts que tu fais à un moment donné, qui vont ouvrir des portes si tu es suffisamment patient. Avant de parler de ça, je pense qu'il est intéressant quand même de faire un peu le point sur la nouvelle stratégie que j'ai mise en place. La première c'était je nettoie LeBonCoin et éventuellement SeLoger. On trouve quand même des bonnes affaires là dessus, et ça permet de rencontrer des agents immobiliers. En 2018, j'avais des conditions salariales qui étaient très intéressantes après avoir revendu Crédit.fr et du coup, j'étais en capacité d'acheter de manière beaucoup plus importante.

Donc à l'époque, je n'ai pas beaucoup de temps. Et en fait, ce que j'ai fait, c'est que je me suis pris un samedi. Je suis parti de chez moi à 10h du mat avec un sac à dos, avec une bouteille d'eau, 2 bananes et un cahier et j'ai passé toute la journée. Je suis parti vers Bastille, donc le 11ᵉ ou 19ᵉ 10ᵉ et j'ai fait du porte à porte chez toutes les agences de 10h à 18h.

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Bassel Abedi : T’as quand même ciblé les arrondissements les moins chers.

Nadim Takchi : Les arrondissements les plus intéressants et les moins chers. C'était des quartiers que j'aimais bien parce que moi je pars du principe que je n'achète jamais un bien dans lequel je me verrai pas y vivre. Pas forcément aujourd'hui, mais à un moment donné de ma vie, donc étant étudiant ou avec une famille.

“Je n'achète jamais un bien dans lequel je me verrai pas y vivre.”

C'est là aussi que tu peux avoir une bonne rentabilité. J’allais du coup dans les agences. Bonjour, je cherche à acheter un ou plusieurs biens. Voici mes caractéristiques. T1 T2, pas plus de x milliers d'euros. Je cherche une rentabilité minimum, à l'époque c'était de 4% net à Paris.

Bassel Abedi : C'est pas évident en 2018.

Nadim Takchi : Ce n'était pas évident. Et finalement je suis entre 4 et 5% de renta nette à Paris sur des biens qui ont pris beaucoup de valeur et donc du coup, j'ai pu rencontrer pas mal d’agents immobiliers. Certains qui pensent que c’est impossible ou d'autres qui vont voir le potentiel.

Il faut quand même montrer un peu de confiance en toi et montrer un peu que tu as l'expérience. Même si c’est pas vrai, il faut que tu arrives à montrer cela et que tu as le financement derrière. D'autant plus aujourd'hui, en 2022, dans le contexte aujourd'hui. Alors là, il faut absolument que tu aies un papier de la banque. Donc du coup ce qui en est sorti, c'est qu'au final j'ai eu des appels. Le premier bien que j'ai acheté, j'étais en déplacement et je vois le mail de l'agent immobilier. Je regarde l’appart, c'est incroyable. C'était aux Buttes-Chaumont. Il y 20 mètres carrés de terrasse en plus et tout refait à neuf. Il est largement en dessous du prix du marché, donc j'appelle l'agent pour confirmer qu'il n'y avait pas de loup. Donc c'était le cas et les premières visites c’était le lendemain matin donc, j'ai supplié ma sœur pour qu'elle aille se déplacer, qu'elle prenne le premier créneau. Donc 9h du mat. Donc moi à Boston à 3 h du matin j'étais debout à attendre ses vidéos, et son appel. Elle m'a confirmé que le quartier était nickel, c'était bon. J’ai appelé dans la foulée l'agent immobilier. Je lui ai dis je le prends. Il m’a dit “attendez monsieur, on se connaît pas comment je peux vous faire confiance? Vous n'avez pas encore visité.””Vous avez combien de visites?” Il me dit 2. Je dis OK. Gardez ces 2 là. Annuler toutes les autres. AU pire si je le prends pas, je suis certain qu'il y aura un des deux qui le prendra. On était mercredi ou jeudi, je rentrais le lundi, je dis moi j'achèterai à 8h le lundi et à 12 h, je viens faire une contre visite. Juste gardez le moi. Et pendant toute la semaine, j'envoyais des messages tous les jours. “C'est sûr que je le prends.” Il m'a pris pour un fou.

J'ai vu l’appart. A 15h je partais à Amsterdam pour le boulot. Je rentrais vendredi et samedi je signais le compromis. Et avec lui j'ai acheté trois autres apparts parce que derrière, il m'a appelé directement quand il avait un truc qui était en dessous du prix du marché parce qu’il savait que ça allait aller vite.

Bassel Abedi : En fait, c'est intéressant. Il t’a pris pour un fou, mais en fait, c'est ce qui t’a permis d'y arriver. Et ce qui est marrant, t’étais en mode un peu commercial, agressif, insistant.

Nadim Takchi : C'était pas insistant, c'était rassurant. J'étais moins dans le fait d'insister et je voulais plus le rassurer par rapport au fait que j'allais le prendre. Il faut faire attention à cette idée. Il ne faut pas aller trop loin. La limite est très fine et donc il faut toujours faire attention à ça. C'était juste. Voilà, je vous rassure, je vous assure que je prends. 

Bassel Abedi : Et en fait, je retiens deux trucs. Il y a le fait d'avoir été le premier à visiter. Ça, c'est un truc que je faisais hyper souvent. Mais en fait, dis simplement à l’agent immobilier que tu veux venir avant ses créneaux réservés, tu prends l'heure d’avant. Tu lui dis que ça va être rapide, et les trois quarts du temps, ça passe. Et du coup t’es le premier à faire l’offre.

C'est un conseil absolu qu’il faut appliquer à chaque fois quand t’achètes un bien immobilier : le premier arrivé, premier servi. 

C'est aussi simple que ça. Et le deuxième truc que tu as dit, c'était le fait d'être vraiment au taquet. Et ça, franchement, ce n'est pas donné à tout le monde. Après toi, t'as peut être la fibre aussi. Et ça, il faut se faire du mal pour faire ça.

Nadim Takchi : Tout à fait. C'est certainement pas évident. Il faut créer un peu cette confiance en soi et montrer un peu un minimum de professionnalisme vis-à-vis de l'agent immobilier.

Bassel Abedi : Il faut vous entraîner. C'est comme un entretien. Tu l'as fait une fois, dix fois, comme quand tu présentes devant une foule, tu fais une fois. Au début, c'est dur ou deux ou trois, puis au bout d'un moment, ça devient facile, avec de l’aisance.

Nadim Takchi : J'avais naturellement de l’aisance. Mais oui, je le faisais. Maintenant, je connais bien un peu le monde des agents immobiliers. Ça passe pas trop mal. Mais il faut quand je dis à tout le monde très clairement, ce qui m'a permis de faire quasiment toutes mes bonnes affaires, c'est que j'étais le premier ou le seul dessus.

Bassel Abedi : Mais ça, j’en suis persuadé !

Nadim Takchi : Ce que je disais aux agences immobilières quand j'allais le voir, c'est qu’un bien qui est en ligne depuis 24h, ne m'intéresse pas de base parce que s'il est en ligne, c'est qu'il n'est pas suffisamment intéressant pour passer en off-market. Et je leur expliquais très clairement que moi, ce qui m'intéressait, c'était ce que tout le monde voulait avoir, sauf que je le voulais avant les autres et j'étais capable de voir avec, avec 1 million de professionnalisme, de travailler une assurance au niveau du financement, de faire les choses et aussi de le répéter.

Parce qu'il l'intérêt aussi, c'est que ces agents là puissent derrière te revendre des biens sans forcément s'embêter à mettre à la revente des biens en mettant l’annonce en ligne. Donc tu deviens un client récurrent pour eux.

Bassel Abedi : Après, si on rentre vraiment dans les détails, il suffit de dire que tu as déjà plusieurs investissements. Donc l’agent immo il se dit que ça c’est un mec sérieux, il l’a déjà fait plusieurs fois, je vais pas perdre de temps avec lui. Et ça, ça joue énormément dans la tête de l'agent immobilier, il se dit qu’il va vendre vite, finalement.

Nadim Takchi : Partant du principe qu'il faut être transparent et honnête homme. Maintenant, si on n'a pas d'expérience dans l'acquisition immobilière et qu'on cherche à avoir ce type de biens (et non pas une résidence principale etc), c'est bien des se faire accompagner mais par quelqu'un d'autre que l'agent immobilier et venir devant un agent immobilier avec une vraie assurance et ne pas forcément mentionner qu'on est primo accédant. Parce que les primo accédants, généralement les agents immobiliers, ils sont moins biens, ils vont plus se diriger vers des investisseurs professionnels.

Bassel Abedi : Et donc à Paris, tu avais vu pleins d’agents immobiliers ?

Nadim Takchi : J’ai vu entre 30 et 40 agences.

Bassel Abedi : À l'ancienne.

Nadim Takchi : Alors c'est vraiment du porte à porte.

Bassel Abedi : C'est ce qui est drôle c'est que malgré tout ce qu'on digitalise aujourd’hui, dans l’immobilier, le côté local proximité physique, eh bien ça marche toujours autant qu'il y a 10 ou 20 ans. Et ça, c'est un truc de dingue. Et là, ça le confirme.

Nadim Takchi : Le relationnel, ça fait tout.

Bassel Abedi : Alors qu'ils sont tous sur Leboncoin finalement.

Nadim Takchi : Tous les agents sont sur Leboncoin, mais quand tu les rencontres, quand tu arrives à créer un vrai lien avec eux, ça change toute la donne. Cet agent là, je lui ai acheté 3 apparts par la suite. Pour le dernier bien que j’ai acheté à titre perso à Paris, donc ça, c'était avec une autre agence. Je suis tombé sur un agent immobilier, avec qui j’ai sympathisé par la suite. Il m'a vendu un premier appart dans le 10ᵉ et il m'appelle. Et ensuite, il a déménagé dans une autre ville, à Clermont-Ferrand, et il m'appelle fin 2020 début 2021 en disant : j'ai un appart, c'est une succession. Je te propose à toi avant les autres, est-ce qu’il t'intéresse ? Et on était donc dans le 10ᵉ arrondissement de Paris, un cinquième étage avec ascenseur. Plus le sixième, une chambre du service au sixième, cinquième étage, 60 mètres carrés avec deux balcons de quinze mètres carrés en tout. 450 000. Donc très largement en dessous du pris. Du coup il y avait beaucoup de travaux à faire. C'est très lourd, donc quelqu'un qui n'a pas d'expérience ne serait pas à l'aise à gérer un truc comme ça. Mais ça m'a permis d'acheter ce bien là avec une forte renta derrière.

Bassel Abedi : La seule chose qu'il faut retenir, c'est que l’agent immobilier il va d’abord faire travailler ceux dont il est sûr, ceux avec lesquels il va pouvoir écouler rapidement le bien. C'est souvent un investisseur ou des clients, des acheteurs fidèles, qui ont déjà fait plusieurs opérations. Et récemment, pas trop vieux dans le temps aussi pour ne pas perdre le contact avec les gens. Et ça c’est le truc le plus fort quand on veut investir.

Nadim Takchi : Mais du coup, il faut créer ce relationnel. Et donc c'est pour ça que rien ne remplace le contact physique et là pour Livret P par exemple, en amont, on achète trois appartements à Lyon, on est sur des renta locatif net superieur à 6 % et les deux premiers biens, c'était un peu de notre réseau. On nous a mis en relation un peu avec des agences immobilières et en fait le même agent qui nous a vendu un premier bien, j’ai passé 1h30 à discuter parce qu'on a sympathisé, parce qu'il avait la bonne fibre, jeune, dynamique etc. En fait, il m'appelle la semaine dernière, il a un nouvel appart qui arrive, c'est une succession également. Il va s'en débarrasser rapidement. Il me propose à moi, je fais la visite et c'est booké et en plus il t'aide à négocier le prix alors qu’il n’y a pas d’autres visites par ailleurs. Et tu arrives à l'avoir dans des supers conditions, on est à 6,5% de renta net dans le centre de Lyon. Ce qui est assez exceptionnel. J'ai un autre, un autre exemple. Je l'avais fait à l'époque. Je pense en 2020. J'avais fait un peu le tour de Villejuif aussi avec porte à porte de toutes les agences de Villejuif. Parce que je pense qu'il y avait un vrai potentiel là dedans. J'ai fait ça, puis le confinement c'était compliqué, etc. 2021, je reçois un appel d'un agent immobilier qui a vu mon nom parce que justement j'étais passé en tant qu’investisseur professionnel. Là, il m'appelle. Il y a une maison à Villejuif qui est en off-market. À l’époque je faisais mes travaux à Bordeaux justement. Et j'ai fait l'aller-retour à Villejuif pour aller voir la maison, un maison de famille avec quatre chambres, qui était très bien gérée depuis 30 ans et les propriétaires déménagaient à Lyon. Et et donc le coût de la maison, c'était à peu près 1 million d'euros avec les frais d'agence. Et deux jours plus tard, il m'appelle en me disant qu’il y a In’li, la société qui est détenue par le groupe Action Logement. Et pour ceux qui ne savent pas Action Logement, ils prennent 1% de notre salaire.  Donc c'est un mastodonte qui achète initialement des logements sociaux mais qui a développé In’li pour faire du coliving donc pour investir de manière un peu plus dynamique.

Et il se positionnait sur cette maison au même prix que nous, sans conditions suspensives. Ce qui a fait la différence et on a obtenu la maison (le 1er bien du Livret P), une maison qu'on a transformé en neuf chambres et qu'on loue en coliving avec notre partenaire leader sur le marché du coliving en France et qui génère une renta net de 6%. À 5 min à pied de Paris. Ce qui a fait la différence. Un, j'avais rencontré lors de ma première visite les propriétaires et le feeling était très bien passé. On avait beaucoup discuté. Je leur  expliquais que j'ai acheté la maison aussi pour garder son âme. C'est important.

Bassel Abedi : T’es un bon commercial !

Nadim Takchi : Pas du tout. Je le pense. Je pense tout ce que je dis vraiment. La maison est magnifique, elle est absolument magnifique. Tu peux la voir sur l’app de Livret P. Elle est magnifique et j'étais vraiment sous le charme. Donc je voulais absolument garder l'âme de la maison. J'étais même pas sûr de vouloir l’acheter sur le coup. Je n'avais pas fait mes calculs. Je n'avais pas regardé si on pouvait vraiment faire passer 9 chambres parce qu’à 8 le BP il passait pas.

Pour l'histoire, In’li, ils voulaient mettre 11 chambres ! Je ne sais même pas ou ils les auraient mises. Et donc du coup, j’étais en compétition avec une société qui achetait comptant. Et moi qui du coup à l'époque, a acheté avec une condition suspensive de financement. J'ai eu mon banquier qui m'avait rassuré par rapport à ça, et cetera

C'est très important d’avoir des bons banquiers.

Heureusement, j'ai su m'entourer de quelques-uns qui sont exceptionnels et qui me suivent et qui me font confiance. Et ça, c'est une chose que j'ai apprise de l'histoire de Bordeaux. Et en fait, ce que j'ai fait, c'est que j'ai harcelé l’agent immobilier gentiment tous les jours, pendant 5 ou 6 jours avant qu'il fasse sa proposition. C'était le mardi au vendeur et qu'il pousse plus vers l’une que vers l'autre. En fait, au delà du feeling, je me suis réveillé ce matin là avec en plus une nuit avec une idée grosso modo que pour cette maison là, jje suis la personne qui visite, qui prend la décision, qui finance. Alors qu’In’li c'est une grosse société ou la personne qui va visiter, qui doit passer par un comité d'investissement, un comité de financement. Du coup, j'ai eu cet argument supplémentaire. Je pense qu'il a aussi joué ça.

Bassel Abedi : Je pense que c'est ça qui a marché.

Nadim Takchi : Alors il m'a dit que c'était ça. Et le fait que les propriétaires m’avaient trouvé sympathique (avec qui j'ai toujours en contact d’ailleurs).

L'humain de base est très important dans tout. Et c'est comme ça que je vis ma vie et je l'applique naturellement dans le cadre professionnel aussi bien que dans le cadre personnel.

Bassel Abedi : Tu as fait tous ces investissements personnels. Et ensuite tu t’es dis, je vais en faire un business. En gros, je simplifie, mais en gros je vais continuer à faire ça. Mais je vais proposer finalement aux gens de participer finalement à des investissements. Et du coup, c'est de là qu'est né Livret P. Comment ça fonctionne ?

Nadim Takchi : En fait, avec mon associé qui lui aussi est entrepreneur (a passé treize ans dans la Silicon Valley à monter une licorne). C'est quelqu'un qui a aussi très, très bien réussi dans le digital. On est parti du constat qu'en France, il y a 2000 milliards d'euros qui dorment sur des comptes courants et des livrets qui rapportent peu ou pas grand chose. Et parce qu'il n'y a pas de solution en fait, qui soit suffisamment simple, accessible et transparente sur le marché. Notre objectif a été de démocratiser l'épargne immobilière, en la rendant accessible à tous et en faisant bénéficier en fait tout le monde de mon expérience et expertise là dedans, en combinant la simplicité et la liquidité du Livret A à la performance et la sécurité de l'immobilier. Tout ça à portée de main au sein d'une application mobile. En fait, c'est de là qu'est né le Livret P. Donc, on a créé le Livret P, qui est le livret d'Épargne Pierre. La première application mobile qui a un parcours digitalisé à 100 %. Avec l'ouverture de compte en une minute.

Bassel Abedi : Ça marche très bien.

Nadim Takchi : Sans frais. Accessible à partir de 100 €. L’idée est de le rendre accessible à tout le monde. Des rendements de 4% minimum et jusqu'à 6 %. Comme pour le livret A, on a la possibilité de récupérer nos fonds en cas de besoin sous 24h sans pénalité.

Donc moi, ce que je vais faire, c'est que je vais faire profiter les gens de notre communauté, de notre expérience, notre expertise sur ce marché là. Et je vais utiliser ces fonds pour acheter des biens immobiliers résidentiels dans le centre des grandes villes françaises.

Donc là, on a une tension locative importante et donc un risque fortement maîtrisé. Il faut bien savoir une chose, c'est qu'on fait très attention à la maîtrise du risque parce qu'on veut être sûr que, en cas de vacance locative, on réduit ça au minimum.

J'ai jamais eu une semaine de vacances locative sur aucun de mes apparts.

Bassel Abedi : Je confirme, moi, c'est pareil, même si c'est pas une grande ville. Dans mon cas personnel, pour mes investissements locatifs à Angers, aucune vacance locative. Quand je mets une annonce, c’est 100 messages en 30 minutes. Je te rejoins complètement. Si tu achètes au bon endroit dans les bonnes villes, il n'y a pas de problème là dessus.

Mais du coup la question : 4 % minimum jusqu'à 6 %. La première question, je pense que tout le monde se pose, c'est comment tu fais? C'est à dire qu'aujourd'hui, comment tu peux dire aux utilisateurs vous avez 4% minimum et en même temps vous pouvez la retirer quand vous voulez.

Nadim Takchi : Bonne question. Ce qu'il faut savoir, c'est que le livret P est un produit qui est unique en France et dans le monde.

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Bassel Abedi : Il faut donner d’ailleurs mentionner ce qui se fait. Il y a les SCPI, les autres types de placements de ce type.

Nadim Takchi : Oui, il y a du crowdfunding, les SCPI et autres. Nous, on est un peu, on est un peu au milieu de tout ça. Notre objectif est de prendre le meilleur de tout, de tous ces éléments et justement de casser un peu tous les pain points qui sont le manque de transparence, le manque de liquidité, des risques qui peuvent être un peu trop élevés comme sur du crowdfunding immobilier aujourd'hui qui devient de plus en plus risqué. Donc en créant cette solution, notre but est de la rendre accessible, donc rendre accessible quelque chose qui n'était pas au préalable (100 € minimum, sans frais, la validation d'identité se fait de manière quasiment automatique avec le partenaire), mais aussi traditionnellement, les produits liés à l'immobilier ne sont pas liquides et donc on a voulu justement offrir cette liquidité tout en gardant la performance de l'immobilier.

La vraie innovation, elle se situe dans notre modèle économique puisque le livre P investit auprès de sa communauté mais ne se rémunère qu'après avoir payé ses utilisateurs. Donc on est dans une logique de performance et non pas dans une logique de volume comme ça peut être le cas sur du crowdfunding immo etc ou on va se rémunérer sur des commissions. Nous on ne se rémunère que si on gagne. Donc exactement, mais c'est gagnant pour les utilisateurs avant. Et puis nous ensuite on gagnera.

Bassel Abedi : En gros ce qui paye les 4%, c'est le rendement locatif pur.

Nadim Takchi : C'est de 4 à 6 %. La différence entre les deux, elle se situe au niveau des actions sur l’application. On a voulu créer une solution qui soit suffisamment gamifiante, ludique et aussi éducative. On a une app éducative aujourd'hui parce qu'on a un vrai problème en France qui est le manque d'éducation financière.

C'est vrai pour les plus jeunes mais aussi pour les moins jeunes. Donc on va communiquer régulièrement, alimenter l'application avec des articles sur notre chasse immobilière, sur les caractéristiques de manière très transparente de tous les biens qu'on achète, mais aussi sur la stratégie qu'on met en place et les outils qu'on utilise pour mieux acheter. Au delà de ça, on a ce qu'on appelle la Question of the Week qui est en un quiz hebdomadaire sur l'immo ou l’épargne qui va permettre à l'utilisateur, en se connectant, en répondant toutes les Donc nous, Livret P, on va se rémunérer dans un premier temps sur le différentiel de rendement entre la rentabilité locative nette qu'on touche et ce qu'on paye aux utilisateurs. 

Et aussi, à terme, on va aussi se rémunérer sur de la plus value latente. C'est là aussi que vient notre modèle économique.

Même si les prix baissent, qu'aujourd'hui on est dans une position dominante. Il faut savoir si on fait une petite aparté sur le marché immobilier aujourd'hui. Ce qu'on sait, le marché immobilier et surtout le marché immobilier résidentiel est très résilient. On l’a vu sur ces 30 dernières années, on a connu beaucoup de crises cycliques. Mais malgré toutes ces crises, le marché immobilier résidentiel n'a connu que des corrections ou des ajustements à la marge de quelques pourcentages. On le voit aujourd'hui dans les grandes villes françaises, on baisse de quelques %.

Donc c'est d'autant plus le meilleur moment pour Livret P de se lancer que c'est un marché du coup qui regorge d'opportunités. Avec des prix qui sont en train de baisser un peu. Et aussi initialement, on est en compétition avec des investisseurs particuliers, qui aujourd'hui ont de plus en plus beaucoup de difficultés à emprunter et à financer leur bien. Et donc, ce qui me paraît de négocier d'autant plus les prix à la baisse, donc c'est là aujourd'hui où on arrive à faire encore plus des marges. Et ça, ça va au-delà de notre de notre réseau de partenaires immobiliers qui donnent des offres off-market.

Bassel Abedi : Et à la question un peu qu'est ce que tu gagnes toi? Qu'est ce que gagne Livret P ? Tu vas reverser aux utilisateurs 1 ou X% de plus. Pourquoi ? Comment c’est rentable ensuite ?

Nadim Takchi : Quand tu investis dans une SCPI, qu'est ce qui se passe? Tu as mis 100€, 1000€, 10 000€ dans les SCPI. Tu n’y penses plus. Et dans un an, tu reçois un reporting super j'ai fait 4 à 5 %.

Bassel Abedi : Je surveille. Les gens aiment bien regarder où on en est dans son argent.

Nadim Takchi : Mais il y a une grande partie des gens qui ne le fait pas. Mais même si tu regardes ton reporting trimestriel ou annuel. Super. L'idée c'est de créer de l'engagement, de créer une vraie communauté qui va suivre régulièrement le livret P et qui va s'informer, s'éduquer sur ces sujets là. Mais aussi derrière, ça pousse les gens naturellement à vouloir en parler autour d'eux, à investir davantage. Et ce qu'il faut savoir, c'est que le livret P dans sa forme actuelle, notre produit d'appel donc un produit de lancement, un produit unique, etc qui fonctionne très très bien puisqu’on a une croissance depuis notre lancement de manière organique qui est très soutenue avec plusieurs millions investis. Et là en fait, en début d'année 2023, on lance des nouveaux produits, des produits partenaires.

Donc c'est pas nous qui allons gérer ça. Nous allons distribuer des produits de partenaires qui ont 20, 30, 40 ans d'existence dans l'immobilier, notamment des produits de private equity et de club deal immobilier qui sont réservés aux investisseurs les plus fortunés.

Donc c'est un sort professionnel qu'on va rendre accessible à des petits montants et qui vont permettre à notre communauté d'avoir des rendements à deux chiffres : 10, 12, 15 % de rendement avec une durée de blocage certes plus élevée, mais ils vont pouvoir faire un peu leur shopping.

On aura aussi des SCPI partenaires de la Française Asset Management par exemple, et d'autres qu'on va pouvoir distribuer sur le livret P à moindres frais ou sans frais. Donc l'objectif est de se développer en plateforme de tout l'immobilier en un an, accessible à partir de 100 €. Puisque notre objectif, c’est aussi, d'une certaine manière, via cette plateforme, de participer à l'amélioration du pouvoir d'achat des Français en leur permettant non pas de mieux consommer mais de mieux épargner. Et ça, c'est très important de bien savoir épargner aujourd'hui.

Bassel Abedi : Parce que j’avais presque envie de dire c’est presque trop beau pour être vrai. Donc je pense que les gens sont sceptiques. Moi, je l’étais aussi au départ. Mais est ce qu'on peut vraiment aujourd'hui dire que vous allez gagner 4% minimum sur de l'immobilier résidentiel ? Alors que la plupart du temps, ce qui se dit, c'est que l'immobilier de bureau est plus sûr. On sait que la rentabilité de bureaux, de commerces est toujours meilleure. Toi, finalement, tu dis l'inverse.

Nadim Takchi : Je ne suis pas d’accord. Elle peut être plus élevée oui, plus sûre, je ne suis pas sûr. Les bureaux et les commerces sont en train de passer aujourd'hui par une mini crise. On a un risque qui est plus élevé. De toute façon, on n'a rien sans rien.

Aujourd'hui, les bureaux doivent faire face à la démocratisation du télétravail. Les commerces sont aussi en compétition maintenant avec l'e commerce, qui est en train de monter. Du coup, ça met à risque ces biens. Si on achète bien dans les centres villes, on n'aura pas les mêmes rendements de toute façon. Et d'une manière générale, nous sur Livret P, on est très transparents sur les biens qu'on achète. Donc, si moi je suis capable d'acheter à 6 ou 6,5 dans le centre de Lyon, je vais aussi bientôt à Angers ou à Rouen, ou dans ces autres villes là où je serai plutôt sur des rendements à 7 ou 7,5. Ça reste des villes, on va dire intéressantes. On a un bassin de population et d'étudiants qui est quand même important et c'est ça qu'il faut regarder.

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Nadim Takchi : On utilise aussi des moyens de mise en location qui sont innovants, comme le coliving avec notre partenaire Colonies. Et donc on essaie de se diversifier un peu.

Bassel Abedi : Ça montre que n'importe qui, qui a bien sûr les moyens de se financer, peut faire. Il y aura toujours des gens qui voudront pas faire et Livret P est une solution pour se diversifier dans l'immobilier sans rien faire. Il y à ceux qui peuvent le faire et même ça c'est inspirant.

Nadim Takchi : Mais en fait, ce qu'il faut juste avoir en tête, c'est : J'ai un projet d'achat dans un an ou deux, j'ai 10 000 € sur mon Livret A ou sur mes comptes courants.

Bassel Abedi : Mais en ce moment, avec la décroissance, on est le roi quand on a du cash. Parce qu'on va convaincre le vendeur, on va emprunter plus facilement. On fait plus d’apport alors le taux est plus bas. Tout est au vert en fait pour ceux qui ont un petit peu d'argent.

Nadim Takchi : Et donc du coup, une personne peut venir placer une partie de son épargne sur son livret P, la faire fructifier à un meilleur taux que ce qu'elle a avec la banque tout en ayant la liquidité de pouvoir le récupérer. On a une poche de liquidités qui est là pour assurer les sorties.

Bassel Abedi : Si demain tout le monde voulait retirer tout son argent : qu'est ce qui se passe?

Nadim Takchi : Comme pour les banques, on ne peut pas payer. Aujourd'hui, tout le monde veut retirer son argent de la BNP qui est la plus grande banque européenne, elle pourrait pas rembourser les gens parce que les fonds sont investis ailleurs. Donc ce qui est intéressant de voir, c'est ou est ce que ces fonds sont investis ?

Donc là où par exemple on a un cash run sur et sur les banques libanaises. Sauf que les banques avaient investi dans la dette gouvernementale libanaise. Donc c'est un peu le cercle vicieux qui a complètement explosé.

Donc ce qui est important de voir, c'est où est ce que l'argent est mis ? Et si tout le monde veut les sortir d'un coup, alors on n'aurait pas la même liquidité qu'on a aujourd'hui (sous 24 h) les délais seraient plus grands, ce qu'on appelle les clauses du gate qui vont allonger les délais. Mais du coup, si plus personne ne rentre et que tout on veut sortir, ce qu'on fait, c'est qu'on va revendre les biens dans le temps. Au bout de quelques mois ou années. Tu es sûr de rester au moins sûr de récupérer ta mise et puis voir derrière ce qu’il y a en plus-value. 

L'idée est de bien maîtriser son risque et de savoir, de savoir l’appréhender la meilleure manière possible. Soit on sait le faire nous mêmes, on investit nous mêmes. Soit on ne sait pas ou on a envie de le diversifier un petit peu, alors on va suivre des sociétés, des partenaires qui le font mieux que nous et qui ont un peu cette conscience professionnelle de bien le faire.

Bassel Abedi : Tu as l’air très honnête, mais on peut tous avoir des doutes. Comment je sais si les investissements que vous avez fait avec Livret P sont bien ou pas ?

Nadim Takchi : Alors on parle de transparence sur le site, on est totalement transparent. Tous les documents juridiques et légaux sont à disposition.

On met aussi en avant les contrats d'acquisition, les documents d'acquisition qui mettent en avant le prix etc et puis nous on communique sur le coût des travaux et le coût des frais d’agence et de notaire qui ne sont pas forcément tous intégrés dans ces documents là. On est transparent là-dessus. On a également mis en place un comité d'investissement de trois experts qui ont à peu près 100 ans d'expérience dans l'immobilier à eux trois. Ils sont indépendants, qui n'ont pas de lien avec le livret P, et qui valident tous les biens qu’on achète.

Bassel Abedi : Et comment tu trouves des experts?

Nadim Takchi : C'est mon réseau.

Bassel Abedi : Ou des gens qui travaillent dans des foncières.

Nadim Takchi : Oui, c'est peut être les gens qui ont travaillé à la Société Générale Real Estate pendant 20 ans ou à la BNP pendant 40 ans. C'est ça, oui qui travaille dans un fonds immo.Et ils valident : il faut trois sur trois pour valider un dossier. Et on fait en sorte que ça donne une flexibilité. Donc en fait, ça va, ça va très vite. Il y a un dossier qu'on prépare, qu'on leur envoie. Ils nous répondent sous 48h.

Bassel Abedi : Donc vous faites ça pour chaque bien.

Nadim Takchi : Pour chaque bien. Ce qui permet en fait, on s'est mis des garde-fous exprès pour pouvoir rassurer aussi. Et nous-même et notre communauté.  Et là, parce qu'il faut pas oublier une chose, c'est qu'on est un investisseur dans Livret P, contrairement à des SCPI ou d'autres sociétés qui vont qui vont proposer des biens à la vente, ou on va pouvoir mettre 10, 100, ou 1 000 € sur un bien comme du crowdfunding. Nous on est investisseur là dedans. Donc on fait les choses pour nous avant tout.

Bassel Abedi : Pour porter le risque.

Nadim Takchi : On porte le risque là où les utilisateurs, eux, ils sont les premiers à être remboursés en cas de problème. Si demain un livre P devait faire faillite, si la holding qui détient Livret P devait faire faillite, le véhicule Livret P est indépendant, et c'est ce véhicule là qui lie les utilisateurs et qui sont les premiers à être remboursés sur des biens détenus par la société. On achète tous les biens sans financement bancaire pour ne pas avoir la banque comme 1ère entité à se faire rembourser. Et que ce soit nos utilisateurs. Et derrière on utilisera notre marge de crédit, notre marge de capacité de crédit pour obtenir des lignes de crédit de nos banques pour financer la liquidité et c'est ça qui va rendre les choses intéressantes. Et donc du coup, on n'aura plus besoin de garder du cash en liquidité et on pourra utiliser la liquidité de la banque pour rembourser les utilisateurs. Ça c'est prévu courant 2023.

Bassel Abedi : C’est super intéressant.

Nadim Takchi : On peut tester. Comme je disais, l’ouverture de compte, c’est en une minute, il suffit de mettre 100 €. Et en fait les gens, ils testent avec 100 € et tous finissent par s'y prendre et ils investissent davantage.

Bassel Abedi : Oui mais c'est vrai que ça permet de commencer sans trop de risque.

Nadim Takchi : On peut récupérer l'argent à tout moment.

Bassel Abedi : C'est vrai qu'il y a un problème de confiance, dans tout ce qui est tech, financement etc Donc même si ton truc 'est le meilleur du monde et je l’espère et je le pense, bah les gens vont y aller à tâtons.

Nadim Takchi : La confiance ne peut s'acquérir que dans le temps. Et donc nous on met en avant tous les éléments pour créer cette confiance auprès de notre communauté et pour nous-mêmes aussi assurer le coup en fait. On fait en fait très attention à ça. On n'est pas dans une optique de croissance exponentielle. On fait vraiment les choses calmement et bien.

Bassel Abedi : Deux trucs pour finir. Première chose. Si tu devais réinvestir en perso quelque part, d'une façon on va dire on va prendre le cas où tu as une capacité raisonnable, on va dire qu'on a un salaire convenable, peut être un peu d'apport.

Nadim Takchi : On a fait une petite analyse il y a quelques semaines. Je vais lancer ça sur LinkedIn. J'invite les gens à me suivre sur LinkedIn. Parce que je mets en avant pas mal d'analyses de villes et on sort même des listings de biens. Une ville que je trouve intéressante et qu'on regarde bien aujourd'hui, c'est Rouen parce que tu peux acheter autour de 100 000 € avec des renta pas dégeu à 7,5 en renta nette alors qu'on est collé à des universités. Tu as un pôle universitaire avec Neoma et d'autres universités autour. Quand tu achètes dans le quartier,  tu es proche de Paris. Il y a un train à grande vitesse qui devrait arriver dans les prochaines années. Donc c'est le moment d'y aller aujourd'hui, je pense. Il faut investir rive droite et pas rive gauche, car rive gauche c'est assez craignos et apparemment, ça ne se développe pas tant que ça. Et quand on est rive droite proche des universités, on ne se plante pas.

Bassel Abedi : Oui et quand on débute, faire un petit logement, qu'on loue à un étudiant, c'est très bien fait. Ce n'est pas la peine de partir dans une colocation quand on y connait rien, qu'il y a des travaux énormes et des réglementations etc. Il y a plein de villes moyennes où il y a encore de la renta (avec un certain nombre d'habitants, avec une demande forte locative). Il y en a de plus en plus parce que les gens se sont déportés en fait sur les villes moyennes, du fait justement de l'inflation dans les grandes villes et les villes moyennes deviennent de plus en plus intéressantes. Il faut juste se déporter avec la mouvance.

Nadim Takchi : Il faut aussi avoir en tête une chose, c'est qu'aujourd'hui, comme il devient de plus en plus difficile pour les primo accédants d'acheter, ce sont des gens qui vont rester locataires. Donc on a un potentiel de locataires qui va devenir de plus en plus important et donc il est d'autant plus intéressant d'acheter aujourd'hui. Mais oui, les renta on peut les trouver. Il faut savoir qu’aujourd'hui, même si les prix de l’immobilier peuvent baisser un petit peu mais le loyer, lui, reste au minimum stable, voire il augmente avec l'inflation. Les prix dans tous les cas, s'ils baissent les prix de l'immobilier, s'ils baissent, on sera sur du 2% 3 %. C'est vraiment à la marge.

Bassel Abedi : Et puis on rappelle. Toutes façons on achète un bien sur du long terme, donc si l’immobilier baisse c’est pas grave. Il ne faut pas être dans la situation où on a un problème personnel qui nous pousse à vendre. Ça, c'est les situations critiques. Mais à part ça, il y a peu de risques.

Nadim Takchi : Et si on utilise un peu les stratégies dont on a parlé au début du podcast, on est capable d'acheter à 10, 15, 20 ou 30 % en-dessous du prix de marché, ce que je fais à titre perso. Mais si on arrive à faire ça derrière, on peut revendre dans l'année sans perdre d'argent, ce qui est exceptionnel dans le cas de l'immobilier puisqu’on a des frais de notaire ou d’agence.

Bassel Abedi

En immobilier, il y a une chose qui compte, c’est l’emplacement, c'est vrai. Mais il y a une deuxième chose : c’est de bien acheter.

Nadim Takchi : C’est exactement ça.

Bassel Abedi : OK, dernière question. Quel a été ton plus grand plongeon dans la vie?

Nadim Takchi : Je vais parler de l'expérience la plus difficile que j'ai eu à faire au niveau professionnel en tout cas, c'est le projet pour le Liban puisqu'on était en plein COVID et il y avait une amplitude sociale, économique, politique qui me dépassait, qui nous dépassait tous et on a quand même réussi à le faire. Mais c'était sept jours sur sept, 15h, 16h par jour de boulot. Un burn out au bout de quelques mois. Ce n'était pas évident et en fait d'ailleurs, le pays était en crise. Les gens qui appelaient tous les jours pour parler un peu des misères qu'ils pouvaient vivre.

Donc, en fait, on avait été début 2020, mandaté par la Banque centrale du Liban pour monter une plateforme et un fonds de financement international qui permettent aux industriels libanais de financer leur import de matières premières. Puisque le Liban ne produit aucune matière première quasiment. Pour pouvoir les transformer en produits, les vendre soit aux pays, soit à l’étranger. Sauf que comme les banques et le gouvernement est en faillite et que même si toi, en tant qu’industriel, t’avais de l'argent dans ta banque, tu n’étais même plus capable d'utiliser cet argent. Donc en fait, il était impossible pour un industriel d'emprunter ou d’avoir une dette de crédit ou de financer l'importation de matières premières.

Donc on a monté ce fonds là alors que je n'avais aucune expérience. C'était censé être un projet qui était proche de celui de Crédit.fr. Au bout de quelques semaines, on a réalisé que pas du tout. Et puis, en fait, on rapidement monté deux équipes à Paris, un bureau de 17 personnes et c'était un peu créer un peu l'impossible dans un pays ou on avait énormément de problèmes, et on a réussi à le faire.

Le projet fonctionne toujours. Je suis parti en fin d'année justement pour monter le livret P. Parce que j'ai pas pris énormément de plaisir avec ce projet là et je souhaitais un peu revenir à mes amours, ma passion qui est l’immobilier.

Bassel Abedi : OK. Merci.

Nadim Takchi : Merci à toi.

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