Introduction
Textes de Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Encadrement des loyers
Un des principaux axes de la loi est la protection des locataires. Fidèle à ce principe, la loi met en place l'encadrement des loyers.
Cet encadrement des loyers se base sur le fait que les écarts entre les loyers pratiqués dans certaines villes (dites zones "tendues") et les revenus des ménages français sont de plus en plus grands. Ils constituent une barrière pour l'accession au logement. L'objectif est donc de réduire les excès sur les montants des loyers pratiqués.
La loi instaure pour cela la création d'observatoires des loyers qui seront obligatoires dans les zones les plus tendues. Le rôle de ces observatoires est de fixer, à partir de statistiques constatées, des loyers de référence :
- Un loyer médian calculé à partir d'un ensemble de loyers existants du marché.
- Un loyer médian majoré de 20% qui sera fixé chaque année par décret et qui permettra d'adapter le montant du loyer lorsque cela est justifié.
- Un loyer plancher (médian minoré, 30% inférieur au loyer médian). En dessous de ce montant, un propriétaire pourra augmenter le loyer.
Dans une zone concernée par l'encadrement des loyers, si un bail est en cours :
- Le locataire peut faire un recours pour demander la diminution de son loyer si celui-ci est supérieur au loyer médian.
- De même, un propriétaire pour faire un recours pour demander l'augmentation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer médian minoré.
Garantie Universelle des Loyers (GUL)
Une autre nouveauté de la loi ALUR est la mise en place d'une garantie universelle des loyers (GUL). L'objectif est de mieux protéger les propriétaires et ainsi les inciter à louer leur logement en toute confiance. Le propriétaire devra choisir entre demander une caution à son locataire ou bénéficier de la GUL financée à part égale par le locataire et le propriétaire (par une ponction sur loyer).
Protections du locataire
- Frais d'agence : ils devront désormais être supportés par le propriétaire à 100%.
- Délai de préavis : la loi ALUR Duflot instaure la possibilité pour le locataire de réduire le délai de préavis lors de la résiliation du bail en le faisant passer de 3 mois à 1 mois.
Il pourra le faire dans les villes en zone tendue pour les contrats signés après l'adoption de la loi (27 mars 2014). Cette réduction du délai peut également être demandée par les locataires handicapés ainsi que ceux que l'état de santé oblige à déménager. - Contrat de bail type : tous les nouveaux contrats de bail devront suivre un modèle imposé. Un contrat type pour les colocations est également mis en place.
- Liste des documents justificatifs : la liste des documents constitutifs du dossier de location demandée par le propriétaire au locataire sera définie de manière précise.
- Dépôt de garantie : le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit de 2 mois à 1 mois lorsqu'aucun problème n'est constaté au moment de l'état des lieux de sortie.
- Marchands de liste : les marchands de liste devront obtenir un mandat exclusif sur les biens qu'ils proposent.
- Trêve hivernale : la trêve hivernale est prolongée jusqu'au 31 mars de chaque année.
Amélioration des copropriétés
L'objectif de cette partie est de pousser à la réalisation de travaux de rénovation. Le vote de travaux de parties communes est assoupli ainsi que la possibilité de surévaluer un immeuble.
La loi apporte également plusieurs améliorations dont un contrat de syndic type.
Urbanisme et construction
La loi ALUR Duflot apporte également plusieurs autres volets dédiés à l'amélioration de la construction et de l'habitat :
- Elargissement des plans locaux d'urbanisme (PLU);
- Soutien à la construction de logements neufs;
- Simplification du droit de préemption;
- Mise en avant des types d'habitats alternatifs (habitat mobile, yourte, etc.) et l'obligation de mettre en place des terrains dédiés à ces habitats.
