Comment fonctionne la loi Malraux ?
Créé en 1962, le dispositif Malraux est un avantage fiscal permettant de restaurer des biens anciens et historiques des quartiers français. Il offre une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 30% sur les dépenses liées à la restauration du bien, avec un plafond limité à 400 000 € sur 4 années consécutives.
Le montant de la réduction d’impôt de la loi Malraux dépend de la zone où se situe le bien :
- Le bien se trouve sur un site patrimonial remarquable (SPR) où une aire de mise en valeur de l’architecture du patrimoine (AVAP) : la réduction d’impôt est de 22%.
- Le bien se situe sur un site patrimonial remarquable (SPR) dans un périmètre de plan de sauvegarde et mise en valeur (PSMV), une zone sauvegardée, un vieux quartier dégradé : le montant de la réduction d’impôt est de 30%.
La loi Malraux est ouverte à tous les contribuables français souhaitant investir et engager des travaux de rénovation dans un bien éligible à ce dispositif. S’agissant de gros investissements financiers, celle-ci convient aux investisseurs pouvant supporter ces charges.
La Loi de Finances pour 2024 a prolongé le dispositif Malraux jusqu'au 31 décembre 2024.
Comment bénéficier du dispositif Malraux ?
Pour profiter de la réduction d’impôts qu’offre le dispositif Malraux, il faut remplir certaines conditions :
- Le domicile fiscal doit se trouver en France.
- Après l’achat du bien immobilier, vous vous engagez à louer le bien en nu pendant 9 ans à des locataires en tant qu’habitation principale. Il n’est pas possible de louer le bien à des proches : membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants. La mise en location doit se faire dans l’année qui suit l’achèvement des travaux.
- La restauration de l’immeuble doit être complète et non partielle. Elle concerne aussi bien l’intérieur que l’extérieur, et le volume habitable ne doit pas être modifié.
- Le montant des dépenses pour les rénovations ne doit pas dépasser 400 000 € sur une période de 4 ans.
- Il faut contacter la préfecture pour obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux.
- Les travaux doivent être menés par un Architecte des Bâtiments de France.
- La restauration de l’immeuble doit intervenir sous 4 ans (sauf si des fouilles archéologiques sont en cours).
Loi Malraux : les zones éligibles
Le dispositif Malraux ne peut pas être applicable à tous les biens immobiliers. Pour en bénéficier, les immeubles doivent être situés dans des zones spécifiques cherchant à revaloriser les quartiers historiques, culturels et esthétiques. On retrouve notamment :
- Le site patrimonial remarquable autour d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou si l’immeuble à restaurer est déclaré d’utilité publique.
- Les restaurations d’utilité publique prévues jusqu’au 31 décembre 2022 dans un quartier ancien dégradé (QAD).
- Les restaurations d’utilité publique dont les dépenses ont été engagées au 1er janvier 2016 dans un quartier à concentration élevée d'habitats anciens dégradés faisant partie d’un programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Loi Malraux : les travaux de rénovation éligibles
Les avantages fiscaux qu’offre le dispositif Malraux ne sont valables que pendant la durée du paiement des travaux. Les travaux de restauration doivent être effectués dans les 3 ans suivant l’autorisation de la préfecture. Très réglementé, ce dispositif s’applique dans des conditions spécifiques :
- La restauration du bien doit être effectuée par un Architecte des Bâtiments de France ;
- La rénovation ou reconstitution des toitures et murs extérieurs ;
- Les travaux d’utilité publique, d’entretien, de réparation et de rénovation ;
- La transformation des pièces annexes en pièces habitables.
Ne sont pas éligibles :
- Les travaux d’agrandissement ;
- Les dépenses liées à des travaux imposés ou autorisés ;
- Les provisions versées pour les travaux de copropriété ;
- Les charges foncières et les frais d’adhésion aux associations urbaines de restauration.
Loi Malraux : avantages et inconvénients
Avec le dispositif Malraux, vous pouvez bénéficier de beaucoup d’avantages en achetant un bien ancien et historique à rénover. Il existe également des inconvénients qu’il est important de prendre en compte.
Les avantages
Grâce à l’opération Malraux, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages :
- L’achat d’un bien immobilier ancien, historique et culturel permet de se constituer un patrimoine de grande valeur ;
- La réduction accordée peut atteindre les 120 000 € sur 4 années ;
- Il est possible de louer le logement sans plafond de loyer, ni condition de ressources pour le locataire ;
- Le rendement est supérieur à une location en nu classique ;
- Un report de la réduction d’impôt est possible pendant 3 années consécutives. Cependant, le montant imposable doit être inférieur à la fraction déductible. Dans le cas contraire, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt ;
- Une fois les 9 années de location imposées, il est possible de continuer à louer le logement, l’habiter ou de le vendre sans conditions ;
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Les inconvénients
Il existe aussi des inconvénients qu’il est important de connaître :
- Il peut être difficile de louer un logement se trouvant dans une zone classée car bien souvent les loyers sont plus élevés. La rentabilité de celui-ci peut être impactée ;
- Il existe un risque de loyers impayés, comme pour tous biens immobiliers à la location. S’agissant dans la plupart des cas de gros loyers, les cotisations d’assurance sont plus élevées ;
- L’acquisition de ce genre de logement demande un certain investissement financier non négligeable ;
- Les frais de gestion, de copropriété ou encore la taxe foncière peuvent être assez élevés pour un bien classé ;
- L’obligation de louer pendant 9 années est assez longue et implique de ne pas pouvoir revendre le bien avant la fin de l’engagement. Cela peut poser problème dans le cadre d’une séparation, d’un divorce ou du décès du propriétaire ;
- Le rendement du logement peut être impacté si les travaux de rénovation sont mal évalués (supérieurs à 400 000 €) ;
- En cas de revente du bien après les 9 ans d’engagement, la taxe sur la plus-value peut absorber l’avantage fiscal.
Loi Malraux : les démarches
Quelles sont les démarches à effectuer pour bénéficier du dispositif Malraux ? Voici les justificatifs à fournir :
- Un courrier mentionnant l’adresse, la surface du logement et l'engagement de votre part de faire de la location en non meublé, 12 mois après la fin des travaux de rénovation. Le bien doit avoir usage de résidence principale pour le locataire entrant ;
- Les déclarations 2042 et 2044S ;
- La copie du bail ;
- La déclaration de revenus ;
- Une copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux ;
- Le visa de l’architecte ;
- Une copie de la déclaration d’utilité publique.
Loi Malraux : peut-on cumuler avec d’autres dispositifs ?
Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Malraux, sachez qu’il n’est pas possible de le cumuler avec d’autres avantages fiscaux. Toutefois, il existe une exception avec une opération Monuments Historiques, qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale. Il est donc possible de cumuler une défiscalisation Malraux et une opération Monuments Historiques.
Pour les autres dispositifs Pinel, LMNP, Censi-Bouvard, il n’est pas possible de les cumuler avec la loi Malraux. Cependant, vous pouvez en bénéficier dans le cadre d’autres investissements immobiliers.
