La sous-location : risques, cadre légal et astuces

Si un locataire est libre de faire ce qu’il veut et de recevoir qui il veut dans son logement, il ne peut pas tout le temps sous-louer son appartement, c’est-à-dire partager le loyer avec d’autres occupants ou lui faire payer l’intégralité pendant son absence. Nous parlerons de la sous-location classique dans un premier temps puis de la sous-location professionnelle.

Mise à jour le 28 Février 2023
Sous-location : risques, cadre légal et astuces
investissement locatif accompagné

Envie de vous lancer dans l'investissement locatif ?

Grâce à l'investissement locatif clé en main, développez votre patrimoine et profitez de revenus complémentaires.

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location est le fait qu’un locataire sous-loue son logement. Ainsi, le locataire perçoit un loyer ou une rémunération pour son logement qu’il met à disposition, pour une durée plus ou moins longue.

Sans contrepartie financière, on ne peut pas parler de sous-location. Au vu d’un marché immobilier parfois rigide, la sous-location permet de dépanner les étudiants qui auraient besoin de s’absenter et ne pas « perdre » d’argent en n’occupant pas le logement, mais aussi ceux pour qui il serait compliqué de trouver un logement en direct avec les propriétaires (exigences du dossier, etc.). Mettre votre logement en sous-location vous permet donc de vous offrir des vacances voire un tour du monde, par exemple, sans perte financière.

sous-louer-vacances_.jpeg

Juridiquement et quand la sous-location est autorisée (comme nous l’expliquons ci-après), la personne qui sous-loue son logement reste bien sûr locataire du bailleur pendant toute la durée.

En cas de sous-location, et celle-ci étant officiellement interdite, il n’est pas toujours évident pour les propriétaires de savoir s’il s’agit de famille, d’amis de passage, de concubinage, etc. 

Cadre légal de la sous-location

En principe, la sous-location d’un logement vide est interdite selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord. Ainsi, comme l’indique le site du Service Public, la règlementation quant à la sous-location diffère selon le type de location dans le secteur privé :

S’il s’agit d’un logement vide, le locataire doit absolument avoir un accord écrit du propriétaire quant à :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Le montant exact du loyer de sous-location doit être égal ou inférieur au loyer que paie le locataire au bailleur (il ne doit absolument pas être supérieur).

Une fois ces conditions réunies, le locataire devra communiquer au sous-locataire l’autorisation écrite du propriétaire, mais aussi la copie du bail en cours. La durée de la sous-location est libre, à condition qu’elle ne dépasse pas celle du bail initial.

Attention, il convient de préciser que le propriétaire peut refuser la sous-location, sans en avoir à justifier le motif du refus. Il peut également imposer à son locataire d’effectuer toutes les démarches comme la déclaration de location à la mairie et le paiement de la taxe de séjour, notamment s’il s’agit d’une location saisonnière.

Contrat-sous-location_.jpeg

S’il s’agit d’un logement meublé, et dans le cadre d’un bail signé après le 27 mars 2014, les conditions de sous-location sont exactement les mêmes qu’un logement vide. Si nous parlons d’un bail signé avant le 27 mars 2014, alors sachez qu’il est possible de louer librement son logement si aucune clause ne l’interdit.

Dans le cadre d’un logement social (HLM), sachez que la sous-location est strictement interdite. Elle est autorisée s’il s’agit d’une partie du logement au profit des personnes suivantes :

  • Une personne âgée de plus de 60 ans ou d’une personne adulte handicapée avec laquelle le locataire a conclu un contrat d’accueil familial ;
  • Une personne de moins de 30 ans.

Dans ces deux cas précis, le locataire est tenu d’informer l’organisme bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception indiquant ses intentions de sous-louer son logement.

Il convient de souligner ainsi, au vu de ces conditions, que la loi en France inscrit la location dans une démarche d’économie de loyer pour un locataire qui souhaite conserver son logement pendant une période d’absence, et non pas à une démarche de profit dans le cadre d'une sous-location classique contrairement à la sous-location professionnelle dont nous parlerons après. Elle permet aussi d'aider les personnes à se loger, notamment dans les grandes villes comme à Paris.

Quels sont les risques dans le cadre d’une sous-location interdite ?

Si vous n’avez pas d’autorisation écrite de la part du bailleur, vous n’avez nullement le droit de sous-louer votre logement. Sans cet accord, vous prenez le risque d’annuler votre bail par le propriétaire qui peut en demander la résiliation. Il peut aussi exiger des dommages et intérêts. Par ailleurs, vous encourez des sanctions pénales.

Pour le locataire, voici les risques encourus en cas de sous-location sans accord :

  • L’impossibilité de faire la demande d’une allocation logement ou Loca-Pass ;
  • La perte des garanties en cas de sinistre et la dégradation du bien ;
  • Le non-renouvellement du bail de la part du propriétaire, avec absence de droits ;
  • La non-réception des quittances de loyer, ce qui est préjudiciable pour les logements futurs ;
  • La non-priorité si le logement est mis à la vente par le propriétaire ;
  • Le risque d’impayés du sous-locataire au locataire, sans aucun recours possible. 

Si le sous-locataire ne peut pas être expulsé (aucun contrat ne le lie au propriétaire, selon le principe de l’article 1199 du Code Civil), le propriétaire a moyen d’agir sur son locataire.

La sous-location d’un logement social sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et du sous-locataire, ainsi qu’une amende de 9 000€.

contrat-sous-louer.jpeg

Nos astuces et conseils pour la sous-location

Avant de vous lancer dans la sous-location, nous vous conseillons donc d’obtenir l’accord écrit de votre propriétaire pour que tout soit fait dans les règles de l’art. En effet, si vous lui expliquez les raisons et intérêts de cette sous-location, il y a de fortes chances pour qu’il comprenne. Évitez d'être hors la loi et protégez-vous ! 

Ensuite, le locataire et le sous-locataire devront s’entendre sur toutes les modalités de cette sous-location : durée, résiliation, montant et date de paiement du loyer, dépôt de garantie, obligations l’un envers l’autre etc. 

En tant que locataire, n’oubliez donc pas de joindre l’accord écrit du propriétaire, ainsi que la copie du contrat principal comme nous l’avons expliqué. Il convient de savoir que la sous-location sort du cadre juridique réservé à la location.

Par exemple, si le locataire a un contrat de location « vide » ou « meublée », le sous-locataire ne « rentrera » pas dans ce même contrat. Ainsi, et depuis le 1er août 2015, il est obligatoire d’utiliser un modèle type de contrat. Vous serez plus zen et si tout est en règle, la tranquillité d'esprit n'a pas de prix !

Si vous souhaitez sous-louer votre logement ponctuellement pour une courte durée, respectez donc bien les conditions déjà énoncées. Pour une sous-location plus longue, nous vous conseillons de demander à votre propriétaire d’intégrer un colocataire au bail grâce à un avenant au bail de location. Ainsi, votre « sous-locataire » sera à égalité tel un colocataire avec les mêmes obligations et droits à l’égard du bailleur.

La sous-location professionnelle

Vous souhaitez devenir sous-loueur professionnel ? Il s'agit d'un autre procédé. Vous avez deux possibilités légales pour pouvoir le faire : 

  • Soit vous faite la demande pour obtenir une carte T et carte G et vous exercez ainsi votre activité comme un agent immobilier. 
  • Soit en faisant rédiger par un avocat fiscaliste un bail spécifique permettant de louer plus cher que le montant du prix du loyer. Il s'agit d'un bail dérogatoire spécifique.  

Quels sont les avantages de la sous-location professionnelle ? 

La sous-location professionnelle vous permet de louer des biens qui ne vous appartiennent pas et vous permet ainsi de dégager un cash flow sans avoir à payer un crédit immobilier par exemple. Vous vous lancez donc dans l'investissement en vous passant des banques. 

En effet, vous avez le droit de relouer le bien plus cher que le montant du loyer que vous versez au propriétaire. Vous pouvez donc sous-louer le bien pour faire de la location meublée, de la colocation, de la location saisonnière ou tout autres types de location.

Cela peut également vous permettre de vous constituer une épargne dans l'optique d'un achat futur sans avoir d'encours. Cependant, vous ne vous créez aucun patrimoine avec cette stratégie, l'appartement que vous louez appartient toujours au bailleur. 

La sous-location peut également être une bonne stratégie pour un multi-investisseur qui commencerait à être bloqué par les banques car ses encours sont trop importants. En augmentant vos revenus vous pourrez ainsi réemprunter par la suite.   

La sous-location peut également être une bonne stratégie pour vous permettre de tester le marché d'une ville avec un type d'investissement nouveau dans celle-ci, ou que vous ne maitrisez pas encore  (colocation, saisonnière...) sans prendre trop de risque. 

Horiz.io vous accompagne dans votre stratégie de test de marché d'une (ou plusieurs) ville(s) en France. Obtenez des informations précises et à jour sur le marché immobilier local : taux de rendement brut moyen, montant moyen des loyers par typologie de biens, évolution de la démographie ou de l'urbanisme…

Analyse des villes françaises

Envie de vous lancer dans l'investissement locatif ?

Grâce à l'investissement locatif clé en main, développez votre patrimoine et profitez de revenus complémentaires.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

contrat location meublée

Contrat de location meublée en 2024 : le guide détaillé !

Le contrat de location meublé lie juridiquement le bailleur et son locataire pour un logement meublé. Ce document contient de nombreuses clauses que chacun s’engage à respecter. Nous vous expliquons dans ce guide tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de location meublé en 2024.

15 Décembre 2023
loi scellier 2011 explication

Loi Scellier 2011 : on vous explique tout

La loi Scellier est un dispositif fiscal qui permet aux futurs propriétaires d’acheter des biens immobiliers dans le neuf, dans le but de les mettre en location. Qu’en est-il de cette loi et comment gérer ses investissements locatifs avec celle-ci ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

02 Octobre 2023
article 15 de la loi du 6 juillet 1989

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : résilier le bail ou donner congé à son locataire

La loi du 6 juillet 1989 vise à réguler et encadrer les relations entre propriétaire et locataire. L'article 15 de cette loi vise à définir les conditions permettant la résiliation d'un bail.

14 Février 2023
loi monuments historiques

Loi Monuments Historiques : définition, objectifs et autorisations !

La loi Monuments Historiques est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus anciens. Créée en 1913, elle offre une réduction fiscale avantageuse aux investisseurs achetant des logements anciens et historiques. Quelle est-elle exactement ? Découvrons-le plus en détails dans cet article.

02 Janvier 2023
Loi Elan : le bail mobilité

Qu’est-ce que la loi Elan : le bail mobilité, ses avantages

Le 19 septembre 2018, le projet de loi Elan a fait l’objet d’un accord en commission mixte paritaire. Le projet de loi vise à atteindre trois objectifs généraux qui sont la libéralisation de la construction, l’amélioration du cadre de vie et la protection des plus fragiles. En effet, ce projet de loi est élaboré en prenant en compte les évolutions de la société et des modes de vie de chacun, mais aussi les inégalités territoriales et les nouveaux besoins des habitants. Ainsi, le texte abrite de nouvelles mesures pour « construire plus, mieux et moins cher ». Également appelée loi logement de 2018, la loi Elan engendrera de nombreuses réformes quant au droit immobilier. 

12 Octobre 2022
Qu'est-ce que la loi ALUR Duflot et à quoi sert-elle ?

Qu'est-ce que la loi ALUR Duflot et à quoi sert-elle ?

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), également appelée loi Duflot 2 a été portée par la ministre Cécile Duflot sous la présidence de François Hollande. Elle a été adoptée le 24 mars 2014. Elle se compose de 177 articles et a pour objectifs principaux de réduire la barrière d'accès au logement, de protéger les locataires et les propriétaires, d'améliorer l'habitat et de pousser à l'innovation dans la construction de nouveaux logements.

04 Juin 2024
nouvelle loi airbnb 2024

Location Airbnb : la loi change de nouveau en 2024

La crise du logement sévit dans de nombreuses régions, du Sud-Ouest à la Bretagne, du littoral à la montagne. Face à ce constat alarmant, une proposition de loi transpartisane a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 29 janvier 2024. Portée par la députée Annaïg Le Meur et ses collègues, cette loi vise à mieux encadrer les meublés de tourisme (type AirBnb) pour remédier aux déséquilibres du marché locatif et favoriser le logement permanent.

04 Avril 2024
Loi Denormandie

Loi Denormandie : investir dans un bien à rénover en centre-ville

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Cosse a été remplacée par le dispositif Denormandie du nom du ministre Julien Denormandie. Cette loi est venue compléter le dispositif Pinel Ancien.

Ce dispositif vise à inciter la réalisation de travaux de rénovation dans des zones déterminées comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, en France.

12 Février 2024