Calcul de rentabilité : quels sont les critères ?

Calcul de rentabilité d’un achat immobilier : définition 

Quand on parle de calcul du taux de rentabilité d’un bien immobilier, le terme reste assez vaste et comprend bien des critères. Il ne s’agit pas de récupérer une seule donnée et d’effectuer un seul calcul bref pour avoir un unique chiffre sur lequel s’appuyer. En effet, pour vérifier que vous placez votre argent dans un bon projet d’investissement dans la pierre, vous devez croiser plusieurs chiffres entre eux pour avoir une vision éclairée globale avant de continuer sur votre lancée. 

En définitive, vous ne pouvez calculer le rendement locatif de votre acquisition qu’une fois que vous aurez établi de manière fluide votre stratégie immobilière de A à Z, c’est-à-dire en ayant choisi chaque point concernant cet investissement. Voyons lesquels sont à considérer, avant de passer aux fameux indicateurs sur lesquels s’appuyer.

La localisation du bien, essentielle pour une bonne rentabilité locative

L’un des critères déterminants dans le calcul du taux de rentabilité d’un bien, s’avère être l’emplacement de celui-ci. En effet, n’oubliez pas que vous achetez un appartement ou une maison dans le but de le mettre en location, et donc, pour des locataires. Ces derniers doivent se sentir en sécurité et dans un secteur qui colle avec leurs exigences. 

C’est pour cette raison qu’avant de vous positionner sur une offre, vous avez tout intérêt à aller visiter le lieu qui vous intéresse. De cette manière, vous pouvez analyser la population, les commerces présents aux alentours du secteur, les écoles (notamment pour savoir si vous êtes plutôt dans une zone étudiante ou familiale), les moyens de transports en commun, etc. De plus, il peut être intéressant de faire le tour des vitrines d’agences immobilières, en ligne ou en réel, afin de vous rendre compte des biens qui partent le plus vite, et vous conforter ainsi dans votre image du locataire idéal pour cette ville. 

Voyez cette partie de votre plan d’investissement comme la plus importante, car elle constitue la première étape pour optimiser dès le début votre placement immobilier. Par ailleurs, gardez à l’esprit qu’au sein même d’une ville, les prix et fréquentations peuvent considérablement variés… c’est pourquoi quand vous constatez un écart de prix important entre deux logements de la même agglomération, tentez de savoir pourquoi en vous rendant sur place de préférence, ou en récoltant des avis d’habitants. Enfin, sachez qu’une ville en forte tension locative est toujours un bon choix, bien que cela dépende du type de bien que vous choisissez.  
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Le calcul du seuil de rentabilité dépend aussi du type de logement

Votre emplacement idéal est trouvé et vous avez analysé le secteur ? Alors vous devez en déduire le type de bien immobilier en raccord avec le lieu de résidence. Et oui, acheter un studio dans une zone où se mêlent école primaire, crèche, parc pour enfants et espaces culturels n’est peut-être pas la meilleure des stratégies pour partir du bon pied. Même si vous pouvez trouver preneur, dans un périmètre comme celui-ci, vous avez bien plus de chance de trouver preneur en acquérant une maison ou un appartement plus grand. Ici, le type de foyer le plus susceptible d’être intéressé par ce cadre de vie est une famille avec enfants. 

Sachez donc transformer vos constatations brutes en déductions logiques pour investir dans un bien immobilier au potentiel de mise en location rapide. La superficie est importante, mais aussi l’état général du logement ou de l’immeuble, l’exposition et l’espace extérieur. La vacance locative est l’ennemie numéro 1 de tout investisseur locatif, alors il faut vous en prémunir déjà à ce stade de recherche. Un appartement peut avoir un potentiel de rendement immobilier excellent, mais être situé dans une zone où la demande n’est pas adaptée au produit que vous proposez. Résultat : le taux de rentabilité affiché à 8 % dégringole à 3 %, car il reste vacant la majeure partie de l’année, faute de trouver des locataires intéressés… 

Penser défiscalisation immobilière pour générer un cash flow positif

Pour devenir rentier immobilier, il y a bien un sujet qu’il faut comprendre et maîtriser : la fiscalité ! En effet en France, ce n’est pas la partie la plus évidente et bien souvent elle fait d’ailleurs fuir les investisseurs novices. Seulement, avec un peu de théorie et beaucoup de pratique, c’est bien moins ennuyeux qu’il n’y paraît. D’ailleurs, quand vous voyez les dispositifs d’État mis en place pour alléger votre fiscalité en tant qu’investisseur dans la pierre, cela peut vite vous faire changer d’avis. 

Entre les programmes immobiliers neufs (loi Pinel) et les dispositifs relatifs à l’achat de biens anciens (loi Denormandie, Cosse, Monuments historiques, Malraux), vous avez le choix de parfaire votre stratégie locative. Il existe également des dispositifs d’incitation à l’achat d’appartements en résidences de services (loi Censi Bouvard), ou encore pour soulager les propriétaires avec de lourdes charges de travaux (déficit foncier). Dans chacun des cas, vous bénéficiez la plupart du temps d’abattements fiscaux directement imputés sur vos revenus locatifs perçus. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez vous soumettre à l’imposition au réel, que vous releviez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ou du régime foncier. 

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous relevez du régime BIC et vos loyers sont considérés comme des revenus commerciaux, ce qui est avantageux. Si vous choisissez de louer votre logement vide, alors vous dépendez de la fiscalité foncière et du cadre qui l’entoure. 

Indicateurs d’un projet solide : calcul TRI, VAN et rentabilité locative

Lorsque vous souhaitez effectuer un calcul de rentabilité de votre bien immobilier à mettre en location, vous devez vous fier à 3 indicateurs (et non pas un seul), comme nous l’avons évoqué plus haut. Ces trois données à récupérer sont : 

• La rentabilité locative nette : le chiffre, exprimé en pourcentage, permet de vous informer sur ce que vous allez dégager comme réel cash flow issu de vos loyers, une fois tous vos frais professionnels payés. 
   
• La Valeur Actuelle Nette (VAN) : indique l’enrichissement de votre investissement immobilier sur l’instant T, par rapport à un autre placement de type produit d’épargne qui sert de référence au calcul. Pour que le projet soit rentable, la VAN doit être positive.
   
• Le Taux de Rendement Interne (TRI) : le chiffre obtenu est un taux annuel qui prend en compte la totalité des encaissements et des décaissements liés au projet locatif. Son calcul implique de savoir à l’avance à quelle date vous comptez revendre votre bien. Le TRI d’un bien correspond à un taux pour lequel la VAN est nulle.

🔎 Pour approfondir : Qu’est-ce que le TRI (Taux de Rendement Interne) en immobilier ?

Calculette rendement locatif : le logiciel en ligne Horiz.io

Enfin, si vous vous demandez quel outil digital utiliser pour calculer le seuil de rentabilité de votre investissement locatif, Horiz.io a conçu pour vous un logiciel intelligent et ergonomique. Grâce à lui, plus besoin de passer des heures à construire des tableaux Excel, vous pouvez vous concentrer sur l’essentiel et mettre toute votre énergie à élaborer une stratégie immobilière gagnante ! Nous vous permettons d’obtenir :

• la VAN ; 
• le TRI ;
•  la rentabilité locative brute et nette ;
• le régime fiscal le plus avantageux ; 
• le prix moyen du marché selon le secteur d’achat ; 
•  une comparaison entre plusieurs biens immobiliers, etc.

Le tout, simplement en remplissant une seule fois un formulaire et accompagné d’experts, disponibles pour répondre à toutes vos questions. De plus, vous pouvez bénéficier de la recherche de logements automatisée et d’une extension à installer sur votre navigateur qui vous permet d’obtenir la rentabilité immobilière de n’importe quelle annonce que vous consultez sur le Web. Sachez que si toutefois vous nécessitez aussi d’une aide à la gestion locative de votre nouvelle acquisition, Horiz.io vous propose de vous accompagner dans ses formalités administratives qui s’avèrent fastidieuses et chronophages…

En résumé, que vous soyez un investisseur novice ou que vous ayez déjà bâtit un patrimoine immobilier conséquent, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape de vos projets dans la pierre. En tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main, notre équipe s’occupe de tout ! D’ailleurs, testez d’ores et déjà notre logiciel de calcul de rentabilité pour connaître la viabilité de votre projet immobilier !