Calcul VAN : formules et explications !

Qu’est-ce que la Valeur Actuelle Nette d’un bien ?

La Valeur Actuelle Nette (VAN) d’un investissement immobilier est un indicateur de performance favorisant la bonne décision d’un placement. Le taux obtenu suit à son calcul, vise à représenter la rentabilité de son apport de capitaux dans un projet, par rapport à un plan de référence servant de but à atteindre en termes de bénéfices. En tant qu’investisseur locatif, votre intérêt à calculer la VAN de votre acquisition s’avère de connaître la réelle valeur de votre placement dans la pierre, en comparaison à un produit d’épargne classique (assurance vie, livret A, PER, etc.).

Ainsi, si vous hésitez à franchir le cap de l’investissement locatif parce que votre banque vous propose un plan d’épargne qui vous semble avantageux, calculer la VAN du bien que vous avez à l’œil vous permettra de faire votre choix. Si le PER (Plan d’Épargne Retraite) que vous propose votre conseiller financier vous garantit un taux annuel à 4 %, vous vous servirez de ce taux de rendement comme base à votre équation. Il en résulte alors un choix pragmatique du projet de placement le plus rentable pour votre portefeuille à l’instant T. Plus la VAN est élevée, plus l’investissement vaut le coup.

Voici une vidéo qui vous permet de comprendre simplement la VAN :

Calcul VAN en immobilier : idéal pour connaître sa rentabilité locative nette

Formule du calcul VAN pour un investissement immobilier

Pour calculer la valeur actuelle nette d’un bien immobilier, il faut utiliser une formule de base. Au sein de cette équation, on nomme « i » le taux d’actualisation (ou discount rate), qui est la valeur de la richesse future générée par l’investissement immobilier à la date du calcul. Ce paramètre est indiqué en pourcentage et il s’agit donc d’un autre indicateur financier indispensable pour trouver la VAN d’un projet de placement. 

Si nous imaginons que vous prévoyez d’investir 100 000 € dans l’achat d’un appartement et que vos estimations de cash flow sont de 20 000 € l’année 1, 30 000 € l’année 2 et 40 000 € l’année 3, la formule est la suivante : 

[20 000/(1 + i %)] + [30 000/(1 + i %) 2] + [40 000/(1 + i %) 3] = X €

Évidemment, dans le cadre d’un investissement dans la pierre, l’horizon de placement pris doit être supérieur à 3 ans (10 ans dans l’idéal au minimum pour un projet locatif). Nous avons ici réduit l’équation dans un but de simplifier l’explication.

X représente alors le montant que rapportera votre projet immobilier locatif, sans avoir soustrait votre apport de capitaux. Pour obtenir la VAN à partir de X, et donc votre réel cash flow positif estimé, il suffit de déduire le montant de votre argent investi dans le projet initialement.

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Calcul VAN en ligne : pour améliorer un peu plus la rentabilité de son investissement locatif

Bien que la formule soit réalisable à la main ou à l’aide d’un fichier Excel, comme pour le calcul du TRI, celui-ci s’avère être chronophage, voire fastidieux, selon son profil. C’est pourquoi il existe des solutions digitales visant à vous simplifier l’obtention de ces chiffres. 

Chez Horiz.io, nous vous proposons un simulateur de rentabilité locative en ligne qui calcule pour vous plusieurs indicateurs cruciaux pour vous aider à prendre les meilleures décisions avec votre argent. Calculer la VAN de votre logement devient alors un jeu d’enfant, puisqu’il vous suffit de remplir chaque champ du questionnaire relatif à votre investissement locatif, puis de profiter de votre rapport personnalisé réalisé en quelques secondes. Sur ce véritable tableau de bord, vous aurez accès à : 
 

• la VAN ;
• le TRI ; 
• la rentabilité locative nette potentielle ;
• les différences de marges en fonction du régime fiscal, etc. 

En effet, notre logiciel de calcul de rendement immobilier prend systématiquement un produit d’épargne classique en point de comparaison au placement que vous envisagez de faire, pour que vous sachiez si le ratio bénéfice-risque de cette acquisition vous est réellement favorable. Par ailleurs, vous optimisez votre temps étant donné que tous les indicateurs sont calculés en même temps, avec un seul et même formulaire à remplir.

Attention à l’excès d’optimisme quant à l’estimation du cash flow positif

En immobilier, la rentabilité n’est pas qu’une question de flux financiers, et c’est là tout l’intérêt d’utiliser le calcul de la VAN pour englober plus de paramètres dans son estimation. Seulement, si vos calculs ne sont pas correctement calibrés, alors la création de valeur potentielle de votre placement locatif sera obsolète ! Vous devez avoir une vision réaliste de vos prévisions de flux de trésorerie, sous peine d’exagérer le cash flow généré par votre investissement immobilier.

Pour ne pas tomber dans l’excès d’optimisme, assurez-vous d’être dans une optique de prévision « conservatrice ». Par exemple, personne ne peut être certain que le quartier de la maison va prendre en valeur, que l’indice de référence des loyers va augmenter ou que vos travaux de réaménagement tendront vos revenus vers la hausse. 

Enfin, concernant le taux d’actualisation « i » de la formule du VAN, il est délicat d’en déterminer précisément la somme. Dans les faits, il doit rester proche du potentiel taux de retour sur investissement que vous pourriez avoir en optant pour un placement de référence du même niveau de risque… Globalement, la valeur actuelle nette vous est utile pour anticiper votre gain locatif à terme, sur une période précise, mais vos émotions ne doivent pas entrer dans l’équation.  

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Les autres facteurs gagnants de l’investissement locatif : la vacance, la fiscalité…

S’atteler au calcul de sa rentabilité immobilière en utilisant l’indicateur de la valeur actuelle nette de son projet locatif est bien, mais un bon chiffre ne vous promet pas pour autant de gros gains ! En effet, personne ne peut inclure dans une équation mathématique le risque de vacance locative et l’impact qu’elle peut avoir sur votre rentabilité mensuelle. Ce terme désigne la période durant laquelle votre habitation demeure sans locataires, à la suite du départ des précédents occupants. 

Heureusement, vous pouvez tout de même anticiper ce cas de figure pour éviter qu’il ne vienne plomber vos revenus locatifs de l’année. Pour cela, vous devez juste veiller à vous renseigner en amont sur le secteur visé de l’achat immobilier, et être attentif à la tension locative présente. Plus une ville ou un secteur dispose d’une forte demande, plus votre investissement se trouvera protégé de périodes trop longues de stérilité locative. 

Ensuite, le choix de votre fiscalité aura un impact sur votre bénéfice réel, puisque vous devez le prendre en compte aussi lorsque vous calculez la VAN ou la rentabilité locative de votre projet d’investissement immobilier. Un régime foncier n’offre pas les mêmes abattements qu’une fiscalité relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela dépend de votre stratégie de mise en location, à savoir si vous louez meublé ou à nue.

Enfin, le TRI (Taux de Rendement Interne) se révèle être complémentaire à la VAN. D’ailleurs, vous avez besoin de la valeur actuelle nette de votre logement afin d’effectuer le calcul du TRI de celui-ci.

Investir dans le locatif clé en main pour optimiser la VAN de son bien immobilier

Comme vous l’avez sûrement constaté, le secteur de l’immobilier regorge de subtilités à savoir pour que chacun de ses investissements porte ses fruits. Pour être sûre d’optimiser vos rendements immobiliers sur la durée, investir dans l’immobilier locatif clé en main se trouve être une solution de tranquillité. Pourquoi ? Parce que nombreux sont les investisseurs à acheter un appartement ou un immeuble de rapport, pour ensuite s’apercevoir de la charge de travail que la gestion implique au quotidien. Et encore, si l’on omet le fait de trouver un bien qui a un vrai potentiel de générer du cash flow positif. 

Tellement de critères sont à prendre en compte quand on souhaite devenir investisseur locatif, et le calcul du VAN n’en est que l’un d’entre eux, qui intervient d’ailleurs après le choix du secteur, de la fiscalité ou encore de sa stratégie locative (location nue, meublée, saisonnière, etc.). Pas de panique, nous disposons justement d’une équipe d’experts qui répondent à toutes vos interrogations et qui vous aiguillent en fonction de votre situation personnelle.