TVA dans l’immobilier : qu'est-ce que c'est ?
Le secteur de l'immobilier est lui aussi soumis à la TVA, un impôt indirect qui doit être versé à l’État. Dans le cadre d’une vente d’un bien, c’est le vendeur qui la collecte, et la reverse ensuite au centre des impôts. Selon le Code général des impôts, la TVA ne s’applique que lors d’un achat immobilier auprès d’un professionnel, la vente entre particuliers n’est pas concernée.
Tous les biens ne sont pas forcément assujettis à la TVA. Afin qu’elle soit applicable, ceux-ci doivent répondre à certains critères :
- Logements ou terrains à bâtir neufs ;
- Biens immobiliers de moins de 5 ans ;
- Les constructions nouvelles ;
- Les biens anciens avec de gros travaux de rénovation : cloisons intérieures, sanitaires et plomberies, planchers, fondations, installations électriques.
Pour les logements anciens qui ne répondent pas aux critères ci-dessus, la TVA ne s’applique pas, même lors d’une vente avec un professionnel.
Quelle est la notion d’assujetti ?
Quand on parle d'assujettissement à la TVA en immobilier, cela concerne principalement les professionnels de l’immobilier (promoteurs, investisseurs, agents immobiliers, entreprises, crédit-bailleur…). En effet, que ce soit de la vente de biens ou de la location, il s'agit d’une activité économique qui permet d’en retirer des recettes. Cependant, la notion d'assujetti peut être complexe de par les différents profils que nous pouvons retrouver :
- Personne physique ou morale non assujettie à la TVA : dans le principe, ce groupe n’est pas soumis à la TVA immobilière, sauf si l’investissement immobilier a pour but d’en retirer des revenus de manière permanente. Dans le second cas, il peut y être soumis lors d’une cession d’immeuble dont l’objectif est purement commercial.
- Personne physique ou morale avec une activité assujettie à la TVA : cela concerne les opérations immobilières. Cependant, il y a une exception où l’assujetti est exonéré si les transactions immobilières sont seulement patrimoniales.
- Personne morale de droit public : dans le premier cas, s’il y a une délibération où il est décidé que la cession ne sert qu’à l’exercice des missions, il y a non-assujettissement des cessions entre les autorités publiques. Dans un second cas, la TVA est applicable en cas d’opérations immobilières entrant en concurrence avec des opérateurs privés, ou dans l’optique de les revendre.
Qui paye la TVA ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous vous demandez qui doit payer la TVA ? Voyons ensemble ce qu’il en est dans le cadre d’un achat auprès d’un professionnel et d’un particulier.
Achat auprès d’un professionnel
La TVA immobilière s’élève à 20% et c’est au vendeur de la régler à l’État. En tant qu’acheteur, vous avez d’autres frais à régler : frais de notaire, taxe de publicité foncière (0,71% dans le cas où la TVA s’applique sur la valeur du terrain) et la contribution de sécurité immobilière (0,10%). En général, le prix d’achat d’un bien est supérieur à celui d’un particulier, car le professionnel facture les frais de son activité.
Achat auprès d’un particulier
Dans le cadre d’un achat entre particuliers, la TVA immobilière n’est pas applicable, peu importe le type de bien (terrain, logement neuf ou ancien). Dans la plupart des cas, les biens immobiliers ont des prix inférieurs à ceux des professionnels. Tout comme pour l’achat chez un professionnel, vous devez vous acquitter des frais de notaire qui comprennent ses honoraires et les droits de mutation de 5,81%.
TVA immobilier : dans le neuf et dans l’ancien
La TVA immobilière est soumise à certaines règles que ce soit pour les biens immobiliers neufs et anciens. Voyons ensemble comment elle s’applique dans les deux cas.
Dans le neuf
Lors d’un achat immobilier, une TVA de 20% s’applique sur les immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans, qu’il s’agisse d’une construction, d’une reconstruction ou d’une remise à neuf. Le taux diffère selon l’assujettissement du vendeur. Dans le cas où il est assujetti, la TVA immobilière est sur le montant total avec des droits de mutation à taux réduit. Quand le vendeur n’est pas assujetti, la vente d’un immeuble neuf n’est pas soumise à la TVA. Cependant, il est redevable des droits de mutation au taux normal de 5,80%.
Dans l’ancien
La vente d’immeubles anciens, achevés depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, et ce même si le vendeur est assujetti. Il peut toutefois opter pour une imposition selon les déductions antérieures sur le prix total ou sur la marge. Les droits de mutation sont au taux normal, ou réduit s’il y a un engagement de revente ou de construction. Dans le cas d’un vendeur non assujetti, la TVA immobilière n’est pas applicable et les droits de mutation sont à 5,80%.
TVA immobilier : les terrains non constructibles et à bâtir
Quelles sont les règles pour les terrains non constructibles et à bâtir ? Voyons ensemble.
Les terrains non constructibles
Un terrain non constructible signifie par défaut que toute construction y est interdite. La TVA immobilière n’est donc pas applicable lors de la vente, ou alors avec option à la TVA sur le prix total. Des droits d’enregistrement sont soumis au taux de 5,80% ou 0,715% sous le couvert d’un engagement de revente.
Les terrains à bâtir
Les terrains à bâtir concernent les terrains nus, les terrains avec une construction à démolir, ou des immeubles inachevés. Ce type de vente est soumis à plusieurs exceptions. Dans le cas où le vendeur est assujetti, la TVA s’applique sur le prix total, avec des droits de mutation réduits ou au taux normal. Si celui-ci n’est pas assujetti, la TVA ne s’applique pas et les droits de mutation sont de l’ordre de 5,80%.
Toutefois, d’autres conditions d’exonération de TVA peuvent s’appliquer sur certaines acquisitions :
- Une acquisition dans le cadre d’une expropriation, d’une rénovation urbaine ou d’une ZUP (zone à urbaniser en priorité) ;
- Une acquisition par les organismes d’utilité publique ;
- Les baux de construction (sauf si le vendeur choisi l’option d'assujettissement à la TVA) ;
- Les achats de remembrement foncier (article 261, 5-1° du Code général des impôts).
Récupération TVA immobilière : comment ça se passe ?
Il est tout à fait possible de récupérer la TVA sur un bien immobilier en tant qu'investisseur. Pour cela il faut effectuer quelques démarches administratives en remplissant des formulaires spécifiques :
- Acheter le bien immobilier avec la TVA incluse ;
- Demander un numéro de TVA à l’administration fiscale ;
- Faire la demande de remboursement de la TVA.
Pour récupérer le montant de la TVA, il faut conserver le bien pendant une vingtaine d'années. Si ce n’est pas le cas, vous serez redevable de la TVA au prorata temporis.
Bon à savoir : la récupération de la TVA est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard, le LMNP et LMP sous certaines conditions : acheter dans une résidence de services qui propose de nombreux services (restauration, entretien, blanchisserie…).
Comment calculer la TVA sur la marge immobilière ?
Le calcul de la TVA sur la marge immobilière se calcule de la même façon que la TVA sur le prix total. Il suffit d’appliquer le taux effectif. Attention à votre base de calcul, celle-ci est différente et mène à des différences importantes.
Si vous avez acheté un bien immobilier à 150 000 € TTC, qui coûte aujourd’hui 180 000 € TTC, votre TVA sera bien différente si vous n’effectuez pas les bons calculs :
- TVA sur marge : (180 000 - 150 000) x 20% = 6 000 €
- TVA sur le prix total : 180 000 € x 20% = 36 000 €
TVA immobilier : l’obtenir à taux réduit
Pour bénéficier de la TVA à taux réduit de 5,5% ou 7%, il faut respecter certaines conditions :
- Le prix du bien ne doit pas dépasser un certain plafond ;
- Les ressources de l’acheteur ne doivent pas dépasser le plafond ;
- Le logement doit être à proximité qu’un quartier éligible type ANRU ou QPV ;
- Le bien doit être une résidence principale et le propriétaire s’engage à le garder pendant une durée de 15 ans.
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