TVA dans l’immobilier : le guide complet !

La TVA immobilière est un impôt perçu par l’État lorsque vous vendez un bien immobilier. Quelle est-elle réellement ? Comment fonctionne-t-elle ? On vous explique tout dans cet article.

Mise à jour le 21 Mars 2023
TVA dans l’immobilier : le guide complet !

TVA dans l’immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Le secteur de l'immobilier est lui aussi soumis à la TVA, un impôt indirect qui doit être versé à l’État. Dans le cadre d’une vente d’un bien, c’est le vendeur qui la collecte, et la reverse ensuite au centre des impôts. Selon le Code général des impôts, la TVA ne s’applique que lors d’un achat immobilier auprès d’un professionnel, la vente entre particuliers n’est pas concernée.

Tous les biens ne sont pas forcément assujettis à la TVA. Afin qu’elle soit applicable, ceux-ci doivent répondre à certains critères :

  • Logements ou terrains à bâtir neufs ;
  • Biens immobiliers de moins de 5 ans ;
  • Les constructions nouvelles ;
  • Les biens anciens avec de gros travaux de rénovation : cloisons intérieures, sanitaires et plomberies, planchers, fondations, installations électriques.

Pour les logements anciens qui ne répondent pas aux critères ci-dessus, la TVA ne s’applique pas, même lors d’une vente avec un professionnel.

Quelle est la notion d’assujetti ?

Quand on parle d'assujettissement à la TVA en immobilier, cela concerne principalement les professionnels de l’immobilier (promoteurs, investisseurs, agents immobiliers, entreprises, crédit-bailleur…). En effet, que ce soit de la vente de biens ou de la location, il s'agit d’une activité économique qui permet d’en retirer des recettes. Cependant, la notion d'assujetti peut être complexe de par les différents profils que nous pouvons retrouver :

  • Personne physique ou morale non assujettie à la TVA : dans le principe, ce groupe n’est pas soumis à la TVA immobilière, sauf si l’investissement immobilier a pour but d’en retirer des revenus de manière permanente. Dans le second cas, il peut y être soumis lors d’une cession d’immeuble dont l’objectif est purement commercial.
  • Personne physique ou morale avec une activité assujettie à la TVA : cela concerne les opérations immobilières. Cependant, il y a une exception où l’assujetti est exonéré si les transactions immobilières sont seulement patrimoniales.
  • Personne morale de droit public : dans le premier cas, s’il y a une délibération où il est décidé que la cession ne sert qu’à l’exercice des missions, il y a non-assujettissement des cessions entre les autorités publiques. Dans un second cas, la TVA est applicable en cas d’opérations immobilières entrant en concurrence avec des opérateurs privés, ou dans l’optique de les revendre.

Qui paye la TVA ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous vous demandez qui doit payer la TVA ? Voyons ensemble ce qu’il en est dans le cadre d’un achat auprès d’un professionnel et d’un particulier.

Achat auprès d’un professionnel

La TVA immobilière s’élève à 20% et c’est au vendeur de la régler à l’État. En tant qu’acheteur, vous avez d’autres frais à régler : frais de notaire, taxe de publicité foncière (0,71% dans le cas où la TVA s’applique sur la valeur du terrain) et la contribution de sécurité immobilière (0,10%). En général, le prix d’achat d’un bien est supérieur à celui d’un particulier, car le professionnel facture les frais de son activité.

Achat auprès d’un particulier

Dans le cadre d’un achat entre particuliers, la TVA immobilière n’est pas applicable, peu importe le type de bien (terrain, logement neuf ou ancien). Dans la plupart des cas, les biens immobiliers ont des prix inférieurs à ceux des professionnels. Tout comme pour l’achat chez un professionnel, vous devez vous acquitter des frais de notaire qui comprennent ses honoraires et les droits de mutation de 5,81%.

TVA immobilier : dans le neuf et dans l’ancien

La TVA immobilière est soumise à certaines règles que ce soit pour les biens immobiliers neufs et anciens. Voyons ensemble comment elle s’applique dans les deux cas.

Dans le neuf

Lors d’un achat immobilier, une TVA de 20% s’applique sur les immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans, qu’il s’agisse d’une construction, d’une reconstruction ou d’une remise à neuf. Le taux diffère selon l’assujettissement du vendeur. Dans le cas où il est assujetti, la TVA immobilière est sur le montant total avec des droits de mutation à taux réduit. Quand le vendeur n’est pas assujetti, la vente d’un immeuble neuf n’est pas soumise à la TVA. Cependant, il est redevable des droits de mutation au taux normal de 5,80%.

Dans l’ancien

La vente d’immeubles anciens, achevés depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, et ce même si le vendeur est assujetti. Il peut toutefois opter pour une imposition selon les déductions antérieures sur le prix total ou sur la marge. Les droits de mutation sont au taux normal, ou réduit s’il y a un engagement de revente ou de construction. Dans le cas d’un vendeur non assujetti, la TVA immobilière n’est pas applicable et les droits de mutation sont à 5,80%.

tva-immobilier terrains

TVA immobilier : les terrains non constructibles et à bâtir

Quelles sont les règles pour les terrains non constructibles et à bâtir ? Voyons ensemble.

Les terrains non constructibles

Un terrain non constructible signifie par défaut que toute construction y est interdite. La TVA immobilière n’est donc pas applicable lors de la vente, ou alors avec option à la TVA sur le prix total. Des droits d’enregistrement sont soumis au taux de 5,80% ou 0,715% sous le couvert d’un engagement de revente.

Les terrains à bâtir

Les terrains à bâtir concernent les terrains nus, les terrains avec une construction à démolir, ou des immeubles inachevés. Ce type de vente est soumis à plusieurs exceptions. Dans le cas où le vendeur est assujetti, la TVA s’applique sur le prix total, avec des droits de mutation réduits ou au taux normal. Si celui-ci n’est pas assujetti, la TVA ne s’applique pas et les droits de mutation sont de l’ordre de 5,80%.

Toutefois, d’autres conditions d’exonération de TVA peuvent s’appliquer sur certaines acquisitions :

  • Une acquisition dans le cadre d’une expropriation, d’une rénovation urbaine ou d’une ZUP (zone à urbaniser en priorité) ;
  • Une acquisition par les organismes d’utilité publique ;
  • Les baux de construction (sauf si le vendeur choisi l’option d'assujettissement à la TVA) ;
  • Les achats de remembrement foncier (article 261, 5-1° du Code général des impôts).

Récupération TVA immobilière : comment ça se passe ?

Il est tout à fait possible de récupérer la TVA sur un bien immobilier en tant qu'investisseur. Pour cela il faut effectuer quelques démarches administratives en remplissant des formulaires spécifiques :

  • Acheter le bien immobilier avec la TVA incluse ;
  • Demander un numéro de TVA à l’administration fiscale ;
  • Faire la demande de remboursement de la TVA.

Pour récupérer le montant de la TVA, il faut conserver le bien pendant une vingtaine d'années. Si ce n’est pas le cas, vous serez redevable de la TVA au prorata temporis.

Bon à savoir : la récupération de la TVA est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard, le LMNP et LMP sous certaines conditions : acheter dans une résidence de services qui propose de nombreux services (restauration, entretien, blanchisserie…).

Comment calculer la TVA sur la marge immobilière ?

Le calcul de la TVA sur la marge immobilière se calcule de la même façon que la TVA sur le prix total. Il suffit d’appliquer le taux effectif. Attention à votre base de calcul, celle-ci est différente et mène à des différences importantes.

Si vous avez acheté un bien immobilier à 150 000 € TTC, qui coûte aujourd’hui 180 000 € TTC, votre TVA sera bien différente si vous n’effectuez pas les bons calculs :

  • TVA sur marge : (180 000 - 150 000) x 20% = 6 000 €
  • TVA sur le prix total : 180 000 € x 20% = 36 000 €

TVA immobilier : l’obtenir à taux réduit

Pour bénéficier de la TVA à taux réduit de 5,5% ou 7%, il faut respecter certaines conditions :

  • Le prix du bien ne doit pas dépasser un certain plafond ;
  • Les ressources de l’acheteur ne doivent pas dépasser le plafond ;
  • Le logement doit être à proximité qu’un quartier éligible type ANRU ou QPV ;
  • Le bien doit être une résidence principale et le propriétaire s’engage à le garder pendant une durée de 15 ans.

Pour vos projets d’investissements locatifs, utilisez notre simulateur en ligne afin d’évaluer le rendement locatif de ceux-ci.

Vous avez une SCI et vous souhaitez en savoir plus sur l’assujettissement à TVA ? Consultez notre article sur le sujet.

calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Marie
Marie
Customer Success Manager

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

tri taux de rendement interne

Qu'est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?

Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" (TRI) est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs. Cet indicateur ne se limite pas aux investissements locatifs immobiliers, il permet de comparer théoriquement n'importe quel investissement.

19 Mars 2024
Calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

On se demande tous ce qu’est le cash-flow et les calculs peuvent nous paraître compliqués. En effet, on l’entend souvent dans la bouche d’investisseurs ou de grosses sociétés. Quand on achète un appartement ou une maison destiné(e) à de la location, le terme cash-flow n'est pas forcément évident. On calcule à peu près notre crédit mensuel et on se demande si les loyers couvriront notre prêt bancaire et les charges associées, sans se soucier forcément du cash-flow complet et détaillé, avec de nombreux critères à prendre en compte.

12 Février 2024
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?

Qu'est-ce que la rentabilité locative ? (calcul et définition)

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage. On parle également de rentabilité locative ou encore de rapport locatif.

25 Septembre 2023
Taux de rendement locatif

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

D'aussi loin que l'on se souvienne, cette question revient sans cesse et fait souvent l'objet de longs débats. Quel est le meilleur taux de rendement locatif ? Comme puis-je être garanti que la rendement locatif de mon investissement est la bonne ?

En tant que spécialiste de la question, nous allons essayer de répondre à cette interrogation de façon claire et précise.

07 Novembre 2022
cash flow positif

Cash flow positif : illusion ou réelle probabilité ?

Mieux encore que de placer son argent sur un produit bancaire ou sur les marchés financiers, le secteur de l’immobilier serait-il l’endroit où investir en 2024 ? En effet, les rendements immobiliers obtenus par les investisseurs locatifs chaque année sont opportuns et ne dépendent pas tellement des secousses économiques et géopolitiques qui frappent le pays depuis quelque temps. Alors, sommes-nous en droit de nous attendre à générer un cash flow positif lorsque l’on investit dans la pierre à des fins locatives ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de répondre dans cet article, pour que vous puissiez avoir une vision plus réaliste de ce qu’est un investissement locatif réussi.

31 Mai 2024
calcul VAN

Qu'est-ce que la VAN (valeur actuelle nette) ? Définition et calcul.

Tout comme le TRI, la valeur actuelle nette ou "VAN" est un indicateur financier qui permet d'orienter la prise de décision pour un investissement.

12 Mars 2024
Tension locative : définition et explications

Tension locative : définition et explications

La tension locative est une notion importante à connaître quand on souhaite investir. Elle vous donne des informations clés sur la rentabilité de votre bien. On vous explique tout !

17 Octobre 2023
cashflow immobilier

Cash flow immobilier : comment se définit-il ?

Si l’on parle souvent de la rentabilité locative dans le cadre d’un investissement immobilier dédié à la location, le flux de trésorerie ou cash flow reste une notion attachée à ce concept. En effet, chaque investisseur locatif doit le surveiller afin d’être sûr d’aller dans la bonne direction financière. Mais comment appliquer le principe du cash flow dans l’immobilier et comment parvenir à l’optimiser pour améliorer les rendements de son opération immobilière ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

28 Juillet 2023