Une situation professionnelle et financière exemplaire
Pour obtenir un accord de principe pour une demande de prêt immobilier auprès d’un établissement de crédit, votre situation financière est passée au crible, tout comme votre parcours professionnel. En effet, la banque ne regarde que les chiffres au premier abord, alors ils se doivent de parler en votre faveur. Ainsi, un conseiller financier va regarder le montant de vos revenus ainsi que sa régularité. Quelqu’un qui touche le SMIC en CDI sera par exemple bien plus avantagé qu’un autre particulier qui touche 1 900 € en intérim. De même, un salaire de 3 000 € ou de 1 300 € n’offre pas les mêmes opportunités en termes de somme prêtée et de durée d’emprunt.
Ensuite, parmi les conditions pour un prêt immobilier, la gestion de vos finances personnelles est aussi quelque chose de crucial pour l’établissement prêteur, gage de confiance supplémentaire. C’est pour cette raison que l’on vous demandera vos 3 derniers relevés de compte. Grâce à eux, les conseillers s’assurent que vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens en étant à découvert chaque mois, ou encore décèlent des comportements d’achat compulsifs, ou d’autres tics qui pourraient laisser penser que vous n’êtes pas très bon épargnant. Ils peuvent évidemment vous permettre d’obtenir le crédit immobilier souhaité si vous tenez correctement vos comptes et que vous mettez de côté tous les mois, sans y toucher, que vos ressources et dépenses sont catégorisées, etc.
Notez que grâce à la démonstration d’une bonne intelligence financière, votre banquier pourrait même vous accorder un prêt sans apport, d’autant plus si vous avez plusieurs produits d’épargne bien remplis et que vous alimentez à intervalles réguliers.
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Une capacité d’endettement suffisante selon la durée du prêt
Si vous avez un apport personnel représentant au moins 10 % de votre projet d’acquisition immobilière, il est évident que cela jouera en votre faveur. Plus l’apport est élevé, plus vous cochez des cases pour débloquer les fonds désirés. De plus, les taux d’emprunt bancaire tendent à diminuer si votre apport est grand. Au-delà de la question de l’apport, c’est avant tout l’évaluation de votre capacité d’emprunt et donc de votre capacité d’endettement que la banque va vouloir analyser avant toute offre de prêt immobilier.
La réglementation est dictée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), référence des banques prêteuses en matière de crédit à la consommation, ou dans notre cas, de crédit immobilier.
Les éléments regardés comme des conditions pour un prêt immobilier sont les suivants :
- Vos prêts automobiles en cours : un achat de voiture onéreux va venir assombrir votre dossier.
- Vos emprunts à la consommation : en définitive, les établissements de crédit pour l’immobilier n’aiment pas ce genre de crédits qui sont très coûteux, en plus de signifier que vous n’avez pas la patience ou la capacité de mettre de côté sur le long terme plutôt que d’emprunter. Dans votre intérêt et celui de votre projet d’investissement immobilier, évitez au maximum d’avoir recours à cette solution dans les deux années avant un objectif d’acquisition dans la pierre.
- Vos crédits immobiliers en cours : encore une fois, votre capacité d’endettement diminue si vous avez d’autres crédits en cours, mais encore plus si vous avez un autre prêt immobilier non achevé. Si vous avez déjà acheté votre résidence principale et qu’elle n’est pas finie, d’être payée, autant vous dire que cela va vous mettre des bâtons dans les roues. Et oui, que vous achetiez cette fois votre résidence secondaire ou que vous vous lanciez dans l’immobilier locatif, votre banquier risque d’être sur la défensive à nouveau. En revanche, si votre emprunt en cours correspond à un investissement locatif et que celui-ci se porte bien (cash flow neutre ou positif), alors c’est moins contraignant.
Depuis le 1er janvier 2022, les conditions pour décrocher un prêt immobilier ont évolué. Votre taux maximum d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels, assurance emprunteur incluse, au lieu de 33 % auparavant. À cela s’ajoute la nouvelle limite de durée qui passe à 25 ans pour un crédit immobilier, voire 27 ans pour certains projets comme un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Conditions pour un prêt immobilier : une bonne santé et un passif bancaire convenable
Quand on est un jeune investisseur immobilier dans une situation stable et en pleine forme, alors décrocher un prêt pour son achat immobilier est moins difficile que pour un senior, ou pour une personne avec des problèmes de santé. En effet, il ne faut pas oublier le risque de contrepartie de la banque quand elle prête de l’argent à ses clients. Vous devez pouvoir rembourser la banque quoi qu’il arrive, et ce, d’autant plus pour des sommes telles que celles accordées pour des projets immobiliers. C’est donc pour cette raison qu’il faut prendre plus de précautions et que le dossier à monter est bien plus lourd que si vous faisiez un simple crédit à la consommation ou même un prêt auto.
Malheureusement, si vous êtes trop âgés, ou que vous avez de graves problèmes de santé (cancer, maladies psychiatriques, etc.), vous serez confronté à plus de refus, autant auprès des établissements bancaires qu’auprès des assureurs. Si vous faites un sport ou un métier à risque mortel (motard, militaire, etc.), c’est aussi quelque chose qui va vous desservir, mais surtout par rapport au coût de votre assurance emprunteur.
Pour finir dans les conditions pour un prêt immobilier, allons du côté de votre passif bancaire. Il est évident que si vous avez un fichier FICP à la Banque de France à cause d’incidents de paiements ou d’émission de chèques sans provision, votre projet peut se voir contrarié. Les très hauts revenus, les salariés de la fonction publique et les investisseurs désireux d’emprunter sur une courte durée se verront quant à eux avantagés pour un même passif bancaire bancal.
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Décrocher un prêt immobilier pour investir dans le locatif grâce à Horiz.io
Comme nous l’avons vu, les conditions pour avoir un prêt immobilier sont nombreuses, mais surtout, elles forment toutes ensemble un combo gagnant. Si vous parvenez à cocher toutes les cases les plus avantageuses pour votre dossier, votre investissement immobilier se fera plus rapidement. Toutefois, ne faites pas qu’un seul établissement de crédit avant de revoir tous vos plans en cas de refus. L’idéal est de se confronter à 3 ou 4 banques différentes, et de bien consolider son argumentation et son projet locatif (le cas échéant).
D’ailleurs, pour optimiser une demande de crédit pour faire de la location d’appartement, Horiz.io a créé une plateforme totalement en ligne regroupant de multiples outils et logiciels intelligents pour vous assister au mieux dans votre parcours d’investisseur locatif. Et pour mettre assurément toutes les chances de votre côté dans votre quête au crédit immobilier, profitez de l'accompagnement de notre expert en financement.
