Contrairement aux idées reçues, le salaire n'est pas le seul élément qui vous permet d'emprunter. L'épargne disponible que vous avez mis de côté est tout aussi importante, voire plus importante dans le cas d'un investisseur immobilier.
Votre épargne représente des revenus futurs pour la banque
En tout premier lieu il est important de montrer à la banque que vous avez de l'épargne et en quantité supérieure à la moyenne des Français de votre âge et dans votre situation. Cela va lui montrer que vous avez une capacité à placer de l'argent, à mettre de l'argent de côté.
Cette capacité est essentielle pour la banque car cela garanti votre situation actuelle mais surtout votre situation future. Il ne faut pas oublier qu'une banque recherche avant tout des clients qui seront rentables pour elle sur le court terme mais surtout sur le long terme.
La banque voit un nouveau client qui vient lui demander un crédit comme de potentiels revenus futurs. Aujourd'hui une banque possède des activités très variées qu'elle a su développer au fil du temps afin d'augmenter ses revenus et son ARPU. L'ARPU c'est le revenu moyen qu'elle gagne par client (Average revenu per user).
Tous les choix et décisions de la banque vont se baser sur cet indicateur. Il n'est de ce fait pas étonnant que c'est sur ce point que la personne qui va valider ou non votre demande de prêt sera évaluée pour son entretien annuel et donc sa prime et son augmentation de salaire.
L'épargne pour faire un apport
Mais l'épargne montre également que vous prenez vous aussi un risque dans l'opération. Si vous prenez un risque vous allez être plus attentif à l'investissement que vous faites, à son montage et donc à sa solidité future.
Ce que l'on voit très souvent c'est que la banque va vous demander d'apporter les frais de notaires.
Pourquoi fait-elle cela ?
Les frais de notaires sont des frais qui ne sont pas récupérables. En d'autres termes les frais de notaires sont perdus une fois payés.
Donc si une banque vous prête les frais de notaires, elle sait qu'elle n'aura aucun moyen de les récupérer en cas de problème de remboursement. La banque doit couvrir son risque à elle aussi.
En cas de revente du bien aux enchères, seule la valeur du bien lui-même sera récupérée et pas les frais de notaire. Voilà pourquoi bien souvent la banque vous demande de les apporter.
Cela vaut également pour le montant des travaux si vous envisagez d'en effectuer. Le montant des travaux en comparaison à la valeur de marché de votre bien et au prix auquel vous l'achetez va être prise en compte comme un risque.
La banque peut donc vous demander d'apporter tout ou parti du coût des travaux pour compenser ce risque.
L'épargne permet d'obtenir un crédit à 110%
Là aussi c'est souvent le point le plus incompris.
Pour obtenir un prêt à 110% et donc demander à la banque de financer les frais de notaires, les frais bancaires, etc., il faut avoir ces frais de notaire en épargne !
Donc c'est très simple pour faire un emprunt à 110%, il faut de l'épargne. Pour un investisseur locatif c'est donc encore plus important car le crédit à 110% permet de faire plus d'investissements. En effet vous garder votre cash disponible pour vous lancer dans un autre projet.
Il est également intéressant pour l'achat d'une résidence principale ensuite si vous ne l'avez pas encore fait puisque vous pourrez apporter les frais de notaires.
L'épargne pour un effet de levier
Pour activer le fameux effet de levier du crédit il faut l'élément à "lever". Cet élément est en fait l'épargne que vous possédez.
L'effet de levier c'est un mécanisme de multiplication d'un avoir existant. Vous démultipliez la somme que vous avez dans vos économies grâce au crédit. Mais l'effet de levier n'est possible que si vous avez cette base en avoirs.
De plus l'effet de levier sera d'autant plus important que vous avez une base d'épargne solide. Donc plus votre épargne est importante et plus vous pouvez faire un projet important.
L'épargne comme arme de négociation
Les banques demandent souvent (mais pas toujours) la domiciliation de vos comptes bancaires dans ses conditions de crédit.
L'épargne fait parti de ces comptes bancaires. Il arrive même qu'une banque accepte que vous domiciliez vos comptes épargnes mais pas votre compte courant. C'est une carte à jouer.
L'épargne pour votre sécurité
L'épargne n'est pas uniquement utile à la banque. Elle l'est surtout pour vous.
Elle permet de faire face aux impayés et aux aléas de la vie.
Dans le cas de l'achat d'une résidence principale elle permet de sécuriser les points suivants :
- Avoir de l'argent en cas de grosses réparations urgentes à faire dans votre maison ou appartement.
- Payer des frais de réparation de copropriété si vous achetez dans un immeuble commun. Les décisions prises peuvent aller à l'encontre de l'état de vos finances.
Dans le cas d'un investissement locatif elle permet également de faire face lorsque vous n'avez pas de revenus :
- Périodes de vacance locative
- Périodes où vous devez faire des travaux
Le conseil souvent donné c'est d'avoir en épargne l'équivalent d'un de loyer si vous êtes locataire. Et pour les investisseurs, d'avoir en plus en épargne l'équivalent de 6 mois de loyers pour chacun des biens locatifs qu'ils possèdent.
Conclusion
Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour votre prêt immobilier, épargnez tout ce que vous pouvez.
Et surtout faites le de façon régulière par des virements qui apparaissent clairement sur vos comptes bancaires car ils seront analysés à la loupe par la banque sur les 3 derniers mois.
