Autofinancement immobilier : définition
Cette notion d’autofinancement immobilier est utilisée par de nombreux investisseurs dans le cas d’investissements locatifs. Autofinancer un bien est une stratégie qui ne demande pas d’effort d’épargne car c’est le loyer qui couvre les mensualités de crédit. Attention toutefois, il faut prendre en compte de nombreux coûts comme les charges et les dépenses liées aux logements :
- Les mensualités de crédit;
- Les charges d’entretien, de réparation, d’eau ou encore les charges de copropriété;
- Les différents impôts d’un bien immobilier : taxe foncière, impôts sur le revenu;
- Les assurances, les frais de gestions locatives, les frais de dossiers et les frais de notaire …
Le but d’un autofinancement immobilier est de ne pas sortir davantage d’argent qui impacterait votre épargne et votre cash-flow. Voici deux méthodes qui vous aident à calculer votre capacité d’autofinancement :
- Calcul sur l’excédent brut = excédent brut d’exploitation + produits encaissables - charges décaissables.
L’excédent brut d’exploitation (EBE) concerne les ressources d’exploitation que vous avez dégagées au cours de l’exercice comptable. Les produits à encaisser sont ce qui génère une entrée d’argent. Les charges à décaisser concernent les sorties d’argent qui entraînent des dépenses. - Calcul sur le résultat net = résultat de l’exercice + charges calculées - produits calculés + la valeur nette comptable des éléments d’actifs cédés - produits de cession des éléments d’actifs.
Le résultat net est la différence entre les produits et les charges de l’entreprise. Les charges calculées sont les charges non décaissables et qui n’ont pas d’impact sur la trésorerie. Les produits calculés sont tous les produits non-encaissables qui ne donnent lieu à aucun mouvement de trésorerie, mais qui impactent le résultat.
Autofinancement immobilier : les avantages
L’autofinancement immobilier vous aide à construire un patrimoine immobilier pendant de nombreuses années. Votre épargne n’étant pas impactée, vous pouvez continuer à vivre normalement sans avoir à sortir d’argent. Après quelques années, vous pouvez faire le choix de revendre le bien ou de le transmettre à votre famille.
Pour une opération rentable, vous devez avoir un rendement minimum de 5,55% net d’impôts. Celui-ci vous garantit de couvrir l’ensemble de vos charges et les impôts attenants à votre investissement et votre crédit. Les bénéfices que vous allez générer vous permettront d’investir dans d’autres biens locatifs ou serviront de revenus complémentaires.
Dans un projet de développement de patrimoine, les banques sont favorables à financer des biens immobiliers qui s’autofinancent. N’impactant pas énormément votre taux d’endettement, vous pouvez profiter de l’effet de levier de crédit. Il est possible d’investir sans apport, pour cela il faut posséder dans l’idéal une résidence principale qui servira d'hypothèque en cas de difficulté de paiement. Les banques seront plus favorables à vous obtenir un prêt à 110%.
Autofinancement immobilier : comment savoir si un bien peut être autofinancé ?
L’une des premières choses à prendre en compte pour savoir si un autofinancement immobilier est possible ou non est le rendement brut moyen. Le rendement représente la somme que vous rapporte annuellement votre bien par rapport au prix d’achat. On le calcule de la façon suivante :
Rendement brut = (Loyers annuels) / Prix d’achat x 100
On considère qu’un bien s’autofinance quand il atteint un rendement brut entre 9 et 10%. Ce chiffre peut varier selon les types d’investissements qui prennent en compte de nombreuses variables : conditions bancaires, apport initial… Le rendement brut donne un ordre de grandeur et non une projection réelle de ce que peut vous rapporter votre bien. Il faut s’intéresser au rendement net, qui lui prend en compte les dépenses annexes liées à l’investissement. On le calcule de la façon suivante :
Rendement net = (Loyers hors charges - dépenses) / (prix + frais annexes) x100
Lorsque vous touchez les loyers de votre logement, les charges de copropriété ne font pas partie de vos revenus locatifs. Les autres dépenses liées aux loyers comprennent d’autres charges comme les frais d’entretien, les frais comptables, la taxe foncière, les frais de gestion locative, les assurances …
Pour les flux sortants, il faut compter les différents frais bancaires, les frais annexes ou encore du notaire. En prenant en compte tous ces facteurs, vous pouvez arriver à une estimation assez précise de la capacité du bien à générer des revenus suffisants pour s’autofinancer.
Pour réussir votre investissement, pensez à utiliser les effets de levier, les dispositifs fiscaux mis en place par l’État, ainsi que d’autres variables pour améliorer la rentabilité de celui-ci.
Autofinancement immobilier : comment l’atteindre ?
Pour atteindre l’autofinancement immobilier, il est important de prendre en compte de nombreux facteurs pour influencer sa rentabilité.
Choisir le bon bien
Avant toute chose, il est primordial de trouver un bien attractif avec une possibilité de négociation. Vous obtiendrez une bonne rentabilité en réussissant à faire baisser le prix du m2, ou en cherchant des biens en dehors des grandes villes. En tant qu’investisseur, vous pouvez vous orienter vers des biens anciens qui sont bien moins chers que des logements neufs. Lors de vos visites, n’hésitez pas à demander l’historique des loyers et le profil des locataires pour vous assurer que le bien ne souffre pas de vacances locatives fréquentes et de défaut de paiement de loyers.
Définir la bonne stratégie locative
En tant qu’investisseur, étudiez toutes les possibilités de formules de l’investissement locatif. Vous pouvez utiliser la location meublée avec le régime fiscal LMNP, ou encore mettre en place une colocation qui fonctionne très bien dans les villes étudiantes. Le bien se trouve-t-il dans une ville touristique ? La location saisonnière peut être une solution car elle offre une très forte rentabilité.
Jouer sur la durée de vie du crédit immobilier
Pour profiter d’un autofinancement immobilier, vous pouvez demander aux banques de rallonger la durée de crédit qui va forcément baisser les mensualités. Vous pouvez également donner un apport personnel pour augmenter votre capacité d’emprunt et investir dans un bien plus intéressant qui vous apportera de la plus-value à la revente.
Faire baisser ses charges
Il existe de nombreux moyens de faire baisser les charges liées à votre investissement. Les frais de gestion locative peuvent être gérés par vous-même, les petites réparations et l’entretien également. Du côté de votre crédit, tentez de négocier un taux d’intérêt au plus bas, ou bien renégociez-le lorsque celui-ci est en cours. Tout comme l’assurance invalidité-décès, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour faire baisser votre prime. Globalement, en essayant de faire baisser le coût des nombreuses charges liées à votre investissement, cela vous permettra de gagner en rentabilité.
Autofinancement immobilier : comment réduire ses charges ?
Comme vu précédemment, faire baisser les charges de votre investissement immobilier est l’une des solutions pour augmenter votre rendement.
Augmenter son loyer régulièrement
Lors de la mise en location de votre logement, vous pouvez définir le montant de loyer de votre choix. Veillez tout de même à ne pas le surestimer au risque de ne pas trouver de locataire. Vous pouvez prévoir une clause d’indexation lors de la rédaction du bail de location pour augmenter votre loyer chaque année. Pour augmenter le loyer, vous devez prendre pour base l’Indice de référence des Loyers (IRL) en prenant en compte le nouvel indice publié du trimestre de référence que celui indiqué sur le bail. Ce nouveau montant de loyer ne peut être demandé qu’à partir de la date anniversaire à laquelle le locataire est entré dans le logement.
Renégocier son emprunt
Chaque année, les taux d’emprunt peuvent être revus à la hausse ou à la baisse selon les banques. Pensez à surveiller celui-ci chaque année afin de bénéficier des meilleures offres pendant toute la durée de votre crédit. En négociant un taux plus bas, vous pouvez gagner quelques milliers d’euros. La renégociation peut aussi concerner la durée de votre crédit ou le montant de vos mensualités. Préparez bien votre dossier et vos arguments pour bénéficier d’une offre plus avantageuse en déterminant dans quelle mesure cette renégociation s’avère financièrement intéressante.
Choisir le régime fiscal au réel
Que vous choisissiez de faire de la location vide ou meublée, vous allez obtenir des revenus fonciers ou des BIC. Vous avez le choix entre l'imposition au micro-foncier, au micro-BIC ou au réel. Choisir le régime fiscal au réel vous offre de nombreux avantages. Vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges comme les intérêts d’emprunt, les frais gestions, les travaux de rénovation… Le régime au réel vous permet de créer un déficit foncier qui diminue votre montant imposable. Que vous soyez au statut de loueur, LMP ou LMNP, vous pouvez imputer ce déficit dans votre revenu global ou dans la catégorie correspondante. Sachez que vous pouvez reporter l’excédent entre 6 et 10 ans.
Souscrire un prêt in fine
Souscrire à un prêt in fine peut être une solution dans votre stratégie d’autofinancement immobilier. En effet, ce type de crédit vous permet de rembourser seulement les intérêts d’emprunt pendant toute la durée du crédit et le capital à la fin. Cette solution vous offre la possibilité de mettre vos bénéfices de côté pour financer votre logement en totalité. Proposé avec un taux d’intérêt relativement plus élevé qu’un prêt classique, vous pouvez tout de même les déduire avec le régime fiscal au réel.
