Avec le manque de logements à louer en France et afin de répondre aux exigences des bailleurs, les candidats sont de plus en plus tentés d’embellir certains éléments de leur dossier de location. N'importe quel locataire peut très facilement, avec un bon logiciel photo, transformer un CDD en CDI, gonfler un salaire ou fournir une fausse carte d'identité 😧.
Trouver le bon locataire est donc devenu un parcours du combattant aujourd’hui pour tous les propriétaires bailleurs. Un faux dossier de location que vous n’auriez pas détecté peut déboucher plus tard sur des impayés de loyers et mettre en péril votre investissement locatif. C’est pourquoi, savoir identifier un locataire sérieux et solvable est indispensable pour sécuriser votre location et éviter une perte de temps et d’argent !
Afin de nous éclairer sur la question, nous avons le plaisir d’avoir échangé avec Bruno, fondateur de Monsieur Hugo, une plateforme dédiée aux propriétaires pour les aider à trouver un locataire sérieux et solvable. Il est aussi l’auteur d’un livre "Comment réussir sa mise en location". Il nous explique aujourd’hui comment vérifier pas à pas l’ensemble des pièces justificatives d'un dossier de location en utilisant des outils et des techniques d’experts accessibles à tous.
Pourquoi certains candidats font de faux dossiers de location ?
La demande de logement est supérieure à l’offre dans de nombreuses grandes villes. Lorsque le marché immobilier est tendu, les bailleurs deviennent naturellement plus exigeants afin d’éviter au maximum les risques d’impayés.
Certains locataires cherchent alors à rendre leur dossier de location le plus attrayant possible pour augmenter leurs chances de trouver un logement.
De plus, beaucoup de bailleurs font appel à une assurance pour loyer impayé (GLI), qui exige en moyenne de 2,5 à 3 fois le montant du loyer en revenus. Les locataires dont les revenus sont un peu en-dessous des revenus requis peuvent alors être tentés de frauder. C'est à vous de prendre le temps pour la vérification des dossiers locataires.
Y-a-t-il un risque juridique pour le bailleur ?
Oui ! La moitié seulement des bailleurs vérifient un dossier de location de façon approfondie au moment de sélectionner un dossier de location. Ceux qui négligent cette étape importante s’exposent à deux risques :
- Le risque d’impayé et éventuellement, le coût élevé d’une procédure d’expulsion (plus de 3 000€).
- Le risque de se voir refuser l’indemnisation de la compagnie d’assurance si la falsification était détectable.
Cet article devrait vous intéresser : Nos conseils pour votre recherche de locataire en 2023 !
Comment vérifier un dossier locataire ?
La liste des documents d'un dossier de location est fixée par le décret du 05/11/2015. Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives qu’il devra vous fournir ne seront pas les mêmes.
Attention, le propriétaire bailleur n’a pas le droit de demander certains documents :
- Les informations privées : dossier médical, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce etc…
- Les documents bancaires : le RIB, une autorisation de prélèvement…
Voici la liste des éléments qui doivent être vérifiés :
1/ Les 3 étapes pour vérifier si vous avez affaire à une fausse carte d’identité
- La date d’expiration : la carte nationale d’identité (CNI) ne doit pas être périmée.
- La police de caractères : il s’agit d’une police spécifique et infalsifiable (comparez avec votre propre CNI !)
- La bande MRZ de la pièce d'identité contient des informations présentes sur la CNI. Pensez à vérifier que les données concordent.
Si le locataire dispose d’un passeport, certaines applications permettent également d’analyser la bande MRZ du passeport.
Conseil de pro : si vous avez encore un doute sur l’authenticité de la carte d'identité, voici un outil très simple et gratuit qui va vous permettre de vérifier la bande MRZ de la pièce d'identité. Vous pouvez saisir les chiffres de la bande MRZ dans cet outil qui vérifiera la bande.
2/ Comment vérifier le justificatif de domicile ?
Si le locataire fournit une quittance de loyer, vous pouvez vérifier la cohérence entre l’adresse sur la quittance et les informations glanées sur un réseau social comme LinkedIn.
Si le candidat est hébergé chez un tiers, chez ses parents par exemple, il faudra obtenir :
- La pièce d’identité de l’hébergeur.
- Une attestation sur l’honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse.
- Un justificatif de domicile au nom de l’hébergeur.
3/ Comment détecter un faux contrat de travail ?
Sur le contrat de travail figure le nom de la société qui emploie le candidat. Il faut vérifier que la société existe réellement (de nombreux sites Internet d’information sur les entreprises donnent cette information, comme par exemple societe.com).
🚨 Attention : si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu’il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu’il va vous transmettre auront peu de valeur. Je vous recommande donc de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.
4/ Quelles sont les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire ?
Le bulletin de salaire est un document qui peut être falsifié facilement. Si vous ne connaissez pas les quelques règles de contrôle, vous ne pourrez pas démasquer les fraudeurs. Découvrons ensemble les 7 points de vérification à réaliser sur le bulletin de salaire.
Étape 1 : vérifier les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire
Il faut vérifier que le net fiscal cumulé est bien égal au net fiscal du mois précédent ajouté au salaire du mois actuel. En cas d’incohérence, il est possible que le document soit un faux.
Voyons ensemble les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires (juin et juillet).
Étape 2 : vérifier le salaire brut
Il faut multiplier le salaire brut par 12 et vérifier que cela correspond bien au salaire brut annuel spécifié dans le contrat de travail. Attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois ou primes.
Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) X 12
Étape 3 : rapport salaire net/ salaire brut
Il faut vérifier le rapport entre les deux chiffres. En effet, le taux de charges varie en fonction du statut du candidat (cadre, fonctionnaire etc…).
Voici une synthèse pour vous aider :
Dans certains cas, le candidat peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme le remboursement des frais de transport, de déjeuner…), auquel cas, il suffit de les rajouter :
Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités
S’il y a une incohérence, il faut faire des recherches plus poussées pour éliminer le risque de falsification.
Étape 4 : revenu net imposable
Le revenu net imposable doit être identique sur le bulletin de paye et la feuille d’imposition.
Étape 5 : date d’entrée dans l’entreprise
La date d’entrée précisée dans le contrat de travail doit être identique à celle figurant sur le bulletin de salaire.
Étape 6 : le numéro de sécurité sociale
Vérifiez que le numéro de sécurité sociale qui figure sur le bulletin de salaire comporte bien les éléments de la date de naissance du candidat.
Étape 7 : la ligne des saisies
Vérifiez qu’aucune ligne du bulletin de salaire ne comporte la mention « saisie » ou « opposition » sur salaire.
5/ Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?
Le dernier document que vous aurez à vérifier est l’avis d’imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l’avis d’imposition.
Avec la solution que nous allons vous donner, vous allez pouvoir démasquer 100% des fraudeurs. En effet, un candidat pourra falsifier facilement son avis d’imposition mais ne pourra pas modifier le montant des impôts qu’il doit régler auprès de l’administration fiscale.
En utilisant la plateforme de mise en location Monsieur Hugo, vous bénéficiez d’un outil puissant qui permet de contrôler la cohérence entre les revenus figurants sur l’avis d’imposition et les revenus déclarés et enregistrés au niveau de l’administration fiscale. C'est outil est d’une efficacité redoutable : il est accessible gratuitement à tous les propriétaires. Son fondateur Bruno vous le présente en détails dans son guide à télécharger.
Nous espérons que vous saurez à présent plus facilement comment vérifier les faux dossiers locataires ! Et un très grand merci à Bruno pour toutes ces informations !
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