Les points d'attention lors de la rédaction d'un bail civil

Un bail civil est un document indispensable à rédiger et signer avant de remettre les clés à son locataire. Ce contrat a une réelle valeur juridique. Il protège à la fois le locataire et le propriétaire bailleur en garantissant que leurs droits sont respectés et qu'ils ont une compréhension claire des termes du contrat de location. Dans cet article, rédigé avec l’aide d’un avocat, vous connaîtrez les spécificités “techniques” pour que la rédaction d’un bail soit conforme.

Bail
Mise à jour le 03 Janvier 2023
bail civil

Qu’est ce que le bail « civil » ? 

Le bail « civil » ou « de droit commun » désigne de façon générique différents types baux qui ne sont pas soumis à une législation spécifique.

Ces baux relèvent ainsi, en tout ou partie, des règles de droit commun du contrat de louage prévues par les articles 1708 et suivants du Code civil. 

Sont notamment visés à ce titre : 

  • Les baux portant sur des résidences secondaires (meublés ou nus) ; 
  • Les baux saisonniers ;
  • Les baux portant sur des logements de fonction ;
  • Les baux portant sur des garages, places de stationnement et plus généralement tous locaux non accessoires à un bail d’habitation principal ;
  • Les baux à usage professionnel ; 
  • Les baux consentis à une personne morale. 

Attention toutefois : certains de ces baux ne sont soumis que partiellement aux dispositions du Code civil susvisées et relèvent par ailleurs de dispositions impératives. 

Tel est le cas des baux à usage exclusivement professionnel, lesquels sont soumis aux dispositions des articles 57 A et B de la loi du 23 décembre 1986 concernant la durée du contrat (6 ans minimum), les modalités du congé et l’établissement d’un état des lieux entre les parties.

En amont de toute rédaction, il est indispensable que les parties qualifient le contrat de bail et vérifient l’existence de dispositions impératives.

Quels sont les réflexes à adopter lors de la rédaction d’un bail ? 

Le régime juridique du bail « civil » ou de « droit commun » est souple.

Les dispositions du Code civil n’étant pas d’ordre public, c’est la volonté des parties qui gouverne le contrat (sauf application de dispositions impératives pour certains types de baux, cf. supra). 

Liberté n’est cependant pas synonyme de simplicité. Afin de prévenir toute difficulté, les parties devront définir rigoureusement les modalités de leur relation contractuelle ainsi que leurs obligations respectives.

Sans que la liste ne soit exhaustive, les parties devront notamment : 

  • S’interroger sur la qualification du contrat et sur l’existence de dispositions dérogatoires au droit commun ;
  • Comme il est d’usage avant la rédaction de tout contrat, prendre soin de vérifier l’état civil et la capacité des parties à conclure l’acte ;
  • Intégrer une mention relative à la désignation du bien loué afin de déterminer l’étendue du droit de jouissance du locataire. A noter : le preneur doit pouvoir disposer du bien à titre exclusif. La jurisprudence a en effet pu juger que la mise à disposition d’un bassin de piscine partagé avec d’autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment ne pouvait recevoir la qualification de contrat de bail, en l’absence d’une libre disposition à usage exclusif de ce local (Civ. 3ème., 11 janvier 2006, n°04-19.736) ;
  • Intégrer une mention relative à la destination des lieux (le bail est-il destiné à un usage professionnel, à la résidence secondaire du preneur, à un logement de fonction ?). Sauf stipulation contraire, bailleur et preneur sont en effet tenus par une obligation de délivrance et d’usage conforme à la destination convenue ;
  • Intégrer une mention relative au prix (c’est-à-dire montant du loyer), élément essentiel du contrat de bail. A noter : ce contrat ne peut pas être gratuit et le prix fixé ne doit pas être dérisoire. Le risque serait alors la requalification ou la nullité du contrat. Les parties veilleront donc à déterminer le montant du loyer et les modalités de son paiement (l’éventuelle indexation du prix, la périodicité, le lieu du paiement…) ;
  • Intégrer une clause relative à la durée du bail, deuxième élément essentiel du contrat. Ce dernier ne peut pas être perpétuel. Les parties devront préciser si le contrat est à durée déterminée ou indéterminée et dans ce dernier cas, prévoir la faculté pour chacune des parties de résilier unilatéralement le contrat selon des modalités définies (congé).

Point d’attention : les baux d’une durée supérieure à douze ans doivent être publiés au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

  • Intégrer des stipulations relatives aux droits et obligations des parties qui, à défaut seront régies par les dispositions du Code civil. Les parties pourront par exemple limiter le droit du locataire de sous-louer ou de céder le bail. Ou encore décider de répartir la charge des réparations entre elles ;
  • Intégrer une clause résolutoire afin de prévenir les conséquences de l’inexécution par le locataire de ses obligations ;
  • Intégrer une mention relative aux garanties du bailleur (caution, dépôt de garantie). A défaut, les meubles qui garniront le local loué constitueront sa garantie ;
  • Prévoir un état des lieux. À défaut, le preneur sera présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives. L’état des lieux contradictoire (c’est-à-dire l’état des lieux de sortie) permettra donc aux parties de se ménager la preuve de l’état de la chose louée ; 
  • Le cas échéant, prévoir l’inventaire des meubles. Si le contrat de bail est meublé, le local doit être garni du mobilier nécessaire à la vie quotidienne du preneur ;
  • Penser aux annexes : notamment l’état des lieux, l’inventaire des meubles, l’éventuel dossier de diagnostic technique.

En raison de la diversité des règles applicables en matière de bail, il peut être utile de se faire assister en vue de la rédaction d’un tel contrat par un avocat spécialisé.

calcul rendement locatif

Profitez d’un modèle de bail gratuit et conforme

Vous devez prévoir autant d’exemplaires du bail de location que le nombre de parties concernées. Location nue ou meublée, à chaque logement son bail !

Marie
Marie
Customer Success Manager

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

vérification dossier location

Faux dossiers de location : comment les détecter ?

Souvenez-vous la dernière fois que vous avez mis votre bien en location… Avez-vous passé plus de 20 minutes pour vérifier en détails le ou les dossier(s) de location ?

Comme la majorité des propriétaires bailleurs, vous n’avez sûrement pas pris suffisamment de temps pour cette vérification minutieuse. Et pourtant vous auriez peut-être dû le faire. Savez-vous que plus d’un dossier de location sur 2 est faux ? Pour être exacte c’est : "67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger." (Source : BFM). Mais alors pourquoi sont-ils si nombreux à embellir leur dossier de location ? Et comment vérifier un dossier locataire ?

30 Août 2023
modèle facture de loyer

Facture de loyer : explications et modèle gratuit

Apprenez comment remplir une facture de loyer pour être prêt si votre locataire vous la réclame ! Découvrez toutes les modalités autour de ce terme pour ne pas être surpris et téléchargez notre modèle gratuit !

14 Février 2023
numéro fiscal du logement

Tout savoir sur le numéro fiscal du logement

La préparation du contrat de bail, ou contrat de location, fait partie des démarches à effectuer lorsque vous mettez en location un bien immobilier. Que ce soit pour un changement de locataire, un renouvellement de contrat, ou à l’occasion d’une première mise en location dans le cadre d’un investissement locatif, il est nécessaire de remplir un nouveau contrat de bail.

 

À cet effet, un certain nombre d’informations doivent figurer sur le document, aussi bien celles relatives au bien loué qu’au locataire et au propriétaire. C’est notamment le cas du numéro fiscal du logement.

23 Avril 2024
dossier de diagnostic technique en location

Tout savoir sur le dossier de diagnostic technique en location !

Maîtrisez toute la mise en place d’un dossier de diagnostic technique grâce à notre article ! Des documents à fournir, à la validité des documents et jusqu’au prix, tout y est expliqué.

08 Avril 2024
Appel de loyer : modèle gratuit

Appel de loyer : explications et modèle gratuit

Facilitez vos échanges avec votre locataire avec l’appel de loyer ! À quoi sert un appel de loyer ? Comment le remplir et que faire si l’appel n’aboutit pas ? Téléchargez votre modèle gratuit en fin d’article.

01 Mars 2024
État des lieux de sortie

État des lieux de sortie : quelles sont les contraintes ?

L’état des lieux de sortie est un document qui atteste de l’état du logement loué suite à un contrat de location, et ce au moment du départ du locataire. En effet, l’état des lieux de sortie s’effectue souvent lorsque le locataire a déménagé toutes ses affaires et a fait le ménage ! Un tour du logement se fait alors avec le locataire et le propriétaire, afin de vérifier son état et le comparer à l’état des lieux d’entrée. On vous explique tout !

20 Juillet 2023
Documents à fournir pour un dossier de location en tant que garant

Les documents à fournir pour un dossier de location en tant que garant !

Découvrez toutes les modalités pour accepter un dossier de location avec garant ! Des conditions jusqu’aux documents à fournir, tout vous est expliqué !
Téléchargez notre modèle de lettre de garant :)

29 Mars 2023