Loi Malraux 2026 : où en est le dispositif ?
Créée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux est l'un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière français. En 2026, dans un paysage profondément remanié (fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, arrivée du statut du bailleur privé dit "loi Jeanbrun"), Malraux conserve une place à part : c'est le seul dispositif qui combine acquisition de patrimoine historique, réduction d'impôt directe et absence de plafond de loyer.
Attention toutefois : la réforme 2024-2025 a resserré le périmètre du dispositif. Ce guide 2026 fait le point complet, avec les zones encore éligibles, les taux actualisés et les arbitrages avec les autres régimes de défiscalisation de l'ancien.
Ce qui a changé depuis 2024
| Sujet | Avant 2025 | En 2026 |
|---|---|---|
| Zones éligibles | SPR + quartiers anciens dégradés (QAD) + quartiers NPNRU | SPR uniquement (PSMV ou PVAP) |
| Extension QAD / NPNRU | Prorogée annuellement jusqu'au 31/12/2024 | Terminée depuis le 31/12/2024 - non prorogée par LF 2025 ni LF 2026 |
| Taux de réduction | 22 % (PVAP) / 30 % (PSMV, QAD, NPNRU) | 22 % (PVAP) / 30 % (PSMV) |
| Plafond de travaux | 400 000 € sur 4 ans | 400 000 € sur 4 ans (inchangé) |
À retenir : en 2026, seuls les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) ouvrent droit à la réduction Malraux. Les opérations engagées avant le 31/12/2024 en QAD/NPNRU continuent de courir jusqu'à achèvement des travaux, mais aucun nouveau dossier ne peut être ouvert sur ces zones.
Comment fonctionne la loi Malraux en 2026 ?
Le dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) offre une réduction d'impôt sur le revenu, et non une déduction ou un crédit d'impôt, calculée sur les dépenses de restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un SPR.
Taux de réduction 2026
| Zone | Description | Taux |
|---|---|---|
| SPR avec PSMV approuvé | Plan de sauvegarde et de mise en valeur (cœur historique protégé) | 30 % |
| SPR avec PVAP approuvé | Plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (ex-AVAP) | 22 % |
| SPR sans plan approuvé | Si la restauration est déclarée d'utilité publique (DUP) | 22 % |
Le plafond des travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur 4 années consécutives. Soit une réduction d'impôt maximale de 120 000 € sur 4 ans (zone à 30 %) ou 88 000 € (zone à 22 %).
Bonne nouvelle 2026 : depuis la LF 2017, la réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an. C'est l'un de ses atouts majeurs face à Denormandie ou au déficit foncier.
Les conditions d'éligibilité
Pour bénéficier de la réduction Malraux, six conditions cumulatives :
- Domicile fiscal en France (résidents français uniquement).
- Bien situé dans un SPR avec PSMV ou PVAP approuvé, ou restauration déclarée d'utilité publique.
- Engagement de location nue 9 ans à titre de résidence principale du locataire, la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire.
- Autorisation Spéciale de Travaux (AST) délivrée par la préfecture, après avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Restauration complète de l'immeuble (pas de travaux partiels), menée à terme sous 4 ans à compter de l'AST.
Plafonds de loyer ?
Contrairement à Pinel, Denormandie ou Jeanbrun, la loi Malraux n'impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire. Le bailleur loue au prix du marché, ce qui rend le dispositif particulièrement pertinent dans les centres historiques tendus (Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Rouen…).
Les zones éligibles en 2026
Au 1er janvier 2026, le ministère de la Culture recense plus de 900 sites patrimoniaux remarquables en France. Les grandes agglomérations concentrent la majorité des opérations :
- Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Rouen, Nantes, Nancy, Montpellier, Toulouse, Aix-en-Provence : secteurs sauvegardés historiques
- Villes moyennes labellisées "Cœur de Ville" : Troyes, Amiens, Chartres, Avignon, Poitiers, Dijon, Orléans, Tours…
- Paris : secteurs sauvegardés du Marais (IIIe-IVe), du VIIe arrondissement, du Faubourg Saint-Germain
La liste exhaustive est consultable sur le site du ministère de la Culture. Un SPR est soit :
- En PSMV approuvé → taux 30 % (secteur le plus protégé, ex-"secteur sauvegardé")
- En PVAP approuvé → taux 22 %
- En plan en cours d'approbation → taux 22 % si la restauration est déclarée d'utilité publique
Les travaux éligibles à la réduction Malraux
✅ Dépenses retenues dans l'assiette
- Rénovation et reconstitution des toitures et murs extérieurs
- Démolition imposée par l'Autorisation Spéciale de Travaux
- Transformation de combles, greniers, pièces annexes en surface habitable (sans modifier le volume extérieur)
- Travaux d'entretien, réparation et amélioration des parties communes et privatives
- Honoraires d'architecte, frais d'adhésion aux associations foncières urbaines, indemnités d'éviction
- Frais de relogement provisoire des locataires en place
❌ Dépenses exclues
- Travaux d'agrandissement (modification du volume extérieur)
- Acquisition du bien et frais de notaire
- Provisions pour travaux futurs de copropriété
- Charges foncières courantes
Exemple chiffré Malraux 2026
Cas pratique : achat d'un appartement ancien à restaurer dans le SPR de Bordeaux (PSMV approuvé), soit le taux de 30 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition (foncier + bâti) | 300 000 € |
| Travaux de restauration éligibles | 200 000 € |
| Réduction d'impôt Malraux (30 %) | 60 000 € |
| Répartition sur la durée des travaux (2 ans) | 30 000 € / an |
L'investisseur récupère 60 000 € de réduction d'impôt sur 2 ans (soit 30 % des 200 000 € de travaux), tout en se constituant un patrimoine historique de centre-ville loué au prix du marché. Si l'impôt de l'année est inférieur à la réduction, le solde est reportable pendant 3 ans.
Malraux vs autres dispositifs de l'ancien
| Dispositif | Avantage fiscal | Zone / bien | Engagement | Plafond niches 10 k€ |
|---|---|---|---|---|
| Malraux | Réduction d'impôt 22-30 % | SPR (PSMV/PVAP) | Location nue 9 ans | Hors plafond |
| Monuments Historiques | Déduction 100 % des travaux du revenu global | Immeuble classé ou inscrit MH | Conservation 15 ans | Hors plafond |
| Denormandie | Réduction 12-21 % (étalée 6/9/12 ans) | Villes "Cœur de Ville" + ORT | Location nue 6-12 ans | Dans le plafond |
| Déficit foncier | Déduction jusqu'à 10 700 €/an du revenu global | Tout bien ancien loué nu | Location 3 ans après imputation | Hors plafond |
| Jeanbrun (depuis 2026) | Réduction variable selon zones | Neuf / rénovation lourde (BRS) | Location 15-20 ans | Dans le plafond |
Avantages et inconvénients de Malraux
✅ Les avantages
- Acquisition d'un patrimoine de prestige en cœur historique, souvent dans les villes à forte demande locative
- Réduction d'impôt hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an), rare parmi les dispositifs de défiscalisation
- Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire : location au prix du marché
- Report possible de la réduction non utilisée pendant 3 ans
- Après 9 ans de location, liberté totale : revendre, habiter, continuer à louer
- Possibilité de cumul avec le régime Monuments Historiques si l'immeuble est classé
❌ Les inconvénients
- Ticket d'entrée élevé : en SPR, les prix au m² sont souvent 20 à 40 % au-dessus du marché local
- Chantiers longs et complexes (4 ans max) sous contrôle ABF : aléas techniques et dépassements fréquents
- Travaux d'agrandissement exclus de l'assiette, limite la valorisation post-travaux
- Engagement 9 ans contraignant : pas de sortie avant terme sauf cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement)
- Plus-value imposable à la revente : l'avantage fiscal peut être absorbé si la vente intervient dans les 10-15 ans
- Taxe foncière et charges de copropriété souvent élevées en secteur sauvegardé
Cumul de Malraux avec d'autres dispositifs
La réduction Malraux est exclusive sur un même bien : elle ne se cumule pas avec :
- La loi Pinel (dispositif éteint au 31/12/2024)
- Le LMNP (la location nue obligatoire exclut le meublé)
- La loi Denormandie et le Censi-Bouvard
- Le déficit foncier (les travaux éligibles Malraux ne peuvent pas être déduits en sus)
- Le statut bailleur privé Jeanbrun (exclusif avec tout autre dispositif de défiscalisation sur le même bien)
En revanche, Malraux peut se cumuler avec une opération Monuments Historiques si l'immeuble est classé ou inscrit, mais le même euro de travaux ne peut ouvrir droit aux deux avantages.
Les démarches pour bénéficier de la loi Malraux
- En amont du chantier : demande d'Autorisation Spéciale de Travaux en préfecture, avec avis de l'Architecte des Bâtiments de France
- Pendant les travaux : conservation de toutes les factures, visa d'architecte, suivi ABF
- À la déclaration annuelle : formulaire 2042-RICI + 2044 Spéciale (revenus fonciers), copie du bail, copie de l'Autorisation Spéciale de Travaux, justificatifs de paiement des travaux
- Engagement de location : courrier indiquant l'adresse, la surface, la location nue à titre de résidence principale dans les 12 mois suivant l'achèvement
FAQ Loi Malraux 2026
La loi Malraux est-elle toujours applicable en 2026 ?
Oui pour le cœur du dispositif (article 199 tervicies CGI) : les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) en PSMV ou PVAP restent éligibles. En revanche, l'extension aux quartiers anciens dégradés (QAD) et aux quartiers NPNRU a pris fin le 31 décembre 2024 et n'a pas été prorogée par la LF 2025 ni la LF 2026.
Quel est le plafond de la réduction d'impôt Malraux ?
400 000 € de travaux sur 4 années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € (taux 30 %) ou 88 000 € (taux 22 %). La réduction n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.
Peut-on louer le bien Malraux en meublé ?
Non. La location doit être nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum. Un passage en meublé ou en courte durée pendant l'engagement entraîne la reprise intégrale de la réduction d'impôt.
Que se passe-t-il en cas de revente avant 9 ans ?
Sauf cas exonérés (décès, invalidité 2 ou 3 e catégorie, licenciement), la réduction d'impôt est intégralement reprise par l'administration l'année de la revente. Les cas de force majeure font l'objet d'une instruction au cas par cas.
Les frais d'acquisition sont-ils éligibles ?
Non. Seules les dépenses de restauration validées par l'Architecte des Bâtiments de France entrent dans l'assiette. Les frais de notaire, les droits d'enregistrement et le prix d'achat du bien sont exclus.
Combien de temps pour que la restauration soit achevée ?
4 ans maximum à compter de l'Autorisation Spéciale de Travaux. Ce délai peut être suspendu en cas de fouilles archéologiques imposées par les services de l'État.
La réduction d'impôt est-elle reportable ?
Oui. Si l'impôt dû l'année de paiement des travaux est inférieur à la réduction, le solde est reportable pendant 3 ans sur l'impôt sur le revenu des années suivantes. Au-delà, le reliquat est perdu.
Peut-on cumuler Malraux avec le déficit foncier ?
Non sur les mêmes travaux. Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction Malraux ne peuvent pas, en parallèle, alimenter un déficit foncier. En revanche, les charges courantes (taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges non déductibles Malraux) restent imputables sur les revenus fonciers selon le droit commun.
Malraux ou Monuments Historiques, que choisir ?
Malraux : plus large (tout SPR), taux connu d'avance (22 ou 30 %), engagement 9 ans. Monuments Historiques : réservé aux immeubles classés/inscrits, déduction intégrale des travaux du revenu global (avantage plus fort pour les hauts revenus TMI 41-45 %), engagement de conservation 15 ans. Le choix dépend du bien et du TMI du contribuable.
Sources officielles
- Article 199 tervicies du CGI - Légifrance
- BOI-IR-RICI-200 - Dispositif Malraux (BOFiP)
- BOFiP - Fin prorogation QAD/NPNRU au 31/12/2024
- Ministère de la Culture - Sites patrimoniaux remarquables
- Service-public.fr - Réduction d'impôt pour investissement dans l'ancien
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