Contrat de location meublée : de quoi parlons-nous ?
Définition
Un contrat de location meublée est établi par le propriétaire, lorsqu’il met en location un logement meublé. Une fois qu’il a fait le choix de son locataire, il doit établir ce document et le lui faire signer. On retrouve dans ce contrat les obligations et droits de chaque partie pour que la location du logement se passe dans de bonnes conditions.
Pour rappel, un logement loué en meublé contient tout l’ameublement nécessaire pour que le locataire puisse y vivre directement.
Les avantages
La location meublée permet de bénéficier de nombreux avantages, autant pour le locataire que le propriétaire. En effet, il est possible de pratiquer des loyers plus élevés du fait que le logement est entièrement meublé. En proposant des prestations de qualité, avec un logement moderne et équipé, il est possible de se démarquer de la concurrence et de pouvoir louer plus facilement. Enfin, le bail meublé est moins restrictif, avec une durée d’engagement d’un an maximum, de plus la fiscalité sur ce genre de bien peut être très avantageuse et vous faire économiser quelques milliers d’euros chaque année.
Les inconvénients
Il existe bien évidemment quelques inconvénients dont il est important d’avoir connaissance. La location meublée engendre davantage de vacances locatives, de par la durée du bail qui est beaucoup plus réduite. Il faut également tenir compte de l’usure des équipements qui composent le logement et les remplacer quand ceux-ci sont en mauvais état. Enfin, il faut tenir compte lors de l’achat d’un investissement locatif en meublé, il est important d’être conscient de l’investissement à fournir au départ pour pouvoir mettre en location le bien. Ce budget est à prendre en compte lors de l’élaboration de votre projet.
Contrat de location meublée : les spécificités
Le statut
Pour mettre un bien en location meublée, il existe aujourd’hui deux statuts pour les propriétaires : le LMNP et LMP.
- Le LMNP ou Loueur en meublé non professionnel est un statut qui permet aux propriétaires de mettre en location un bien meublé. Les loyers sont des revenus qui sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En ce qui concerne les régimes d’imposition, il est possible d'opter pour le régime Micro-BIC ou réel. Le second est bien plus avantageux fiscalement car il permet de déduire de nombreuses charges et d’y ajouter l’amortissement du bien. Sachez qu’il est possible de cumuler le LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard pour les projets d’achats immobiliers dans les résidences de services, tel que les EHPAD par exemple.
- Le LMP concerne surtout les investisseurs immobiliers qui possèdent de nombreux biens locatifs. Ce statut est plus intéressant dans ce cas, car il permet d'optimiser sa fiscalité, d’être soumis au régime des plus-values professionnelles, et de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Attention, en tant que professionnel, vous êtes soumis à de nombreuses formalités comptables, fiscales et professionnelles.
Les obligations du logement
Tout propriétaire est dans l’obligation de louer un logement décent, ne portant pas atteinte à la sécurité et santé du locataire. Le logement doit être d’une surface minimum de 9m2 et être d’une hauteur sous plafond égale à 2,20 m. Il est du devoir du propriétaire de vérifier l’état du bâti, les ouvertures disponibles afin de permettre une aération du logement. Le réseau de gaz, d’électricité et la plomberie doivent être contrôlés et aux normes. Le bien meublé doit être équipé d’un système de chauffage, d’un éclairage électrique de toutes les pièces, offrir de l’eau potable, d’une cuisine aménagée avec un appareil de cuisson, de sanitaire et équipement de toilette corporelle.
La notion de location meublée inclut bien évidemment tous les meubles et équipements nécessaires pour le locataire. Il existe une liste officielle permettant de faire l’inventaire de ceux-ci pour le logement meublé. Pour cuisiner, le locataire a besoin de plaques de cuisson, d’un four ou four à micro-ondes, d’ustensiles de cuisine, de vaisselle, et d’un réfrigérateur. Les espaces de vie doivent avoir une table et des chaises, des luminaires, des étagères et placards de rangement, ainsi que du matériel ménager. Enfin, les fenêtres du logement disposent de rideaux ou volets occultants dans les chambres.
Tous les équipements sont en bon état et, si besoin, doivent être remplacés en cas de casse ou défaillance. Pour éviter tout litige lors de l’entrée du locataire, il est recommandé de faire un inventaire de tout le logement.
Contrat de location meublée : la durée
Dans la location meublée, on retrouve différents types de contrat de location :
- Pour la résidence principale, la durée du bail est d’un an et renouvelable par tacite reconduction, d’année en année. Dans ce cas de figure, il n’est pas autorisé d’établir un bail d’une durée inférieure. Sachez qu’il est possible de faire des contrats de location meublée de deux ou trois ans, mais cela est peu courant.
- Pour la location étudiante, la durée du bail est de neuf mois, non renouvelable. Le locataire doit justifier son statut d’étudiant avec une carte ou un certificat de scolarité pour l’année. Une fois la durée du bail arrivant à son terme, le locataire doit quitter le logement. Il est possible que l’étudiant décide de quitter plus tôt le logement, dans ce cas, il peut déposer un préavis d’un mois pour prendre congé. Dans le cas d’un locataire en études supérieures, qui souhaite rester un mois supplémentaire dans votre logement pour cause d’examens au mois de juin, sachez qu’il est possible de proposer un bail mobilité, beaucoup plus arrangeant pour lui.
- Le bail mobilité convient pour un locataire ayant besoin d’un logement ponctuellement. Ce contrat de location est donc pratique, car sa durée peut varier de un à dix mois. Une fois arrivé à son terme, le locataire libère le logement. Sachez qu’il n’est pas possible de renouveler le bail mobilité. Celui-ci convient pour différents types de situations :
- les études supérieures ;
- un stage ou contrat d’apprentissage ;
- une formation professionnelle ;
- une mutation ;
- une mission temporaire professionnelle ;
- un engagement volontaire en service civique. - La location saisonnière comme son nom l’indique est disponible que pour une saison. Le contrat de location meublé peut être fait sur les logements de vacances à la montagne ou au bord de mer, avec des durées généralement courtes (quelques jours ou semaines). Attention, pour des demandes de longues périodes de location, le locataire doit justifier d’une adresse de sa résidence principale. En effet, vous sortez du cadre juridique et cela n’est pas autorisé.
- Il existe des logements spécifiques comme les résidences secondaires, les logements de fonction… dont la durée du contrat de location meublée est libre, pouvant être inférieure à une année. Vous pouvez imposer ou non une durée spécifique pour le bail, mais plus celui-ci est long, plus il est compliqué de trouver des locataires. Il est également possible de fixer une durée libre du préavis.
Contrat de location meublée : fixer le loyer
En tant que propriétaire, vous pouvez librement fixer le montant du loyer en fonction de l’emplacement de votre bien. Avec l’IRL (Indice de référence des loyers), il est possible d’augmenter chaque année le loyer. Le calcul se base sur le loyer de vase et l’IRL du trimestre indiqué dans le bail, ou à la date de signature du contrat de location.
Attention toutefois, il existe des exceptions. Dans le cas où le bien immobilier se trouve dans une zone tendue, le loyer est régi par la loi avec un plafonnement des loyers et l’encadrement de relocation à respecter :
- Le plafonnement des loyers : dans une zone tendue, c’est la ville qui fixe le plafond des loyers. Cela peut concerner la commune entière et certains quartiers.
- L’encadrement à la relocation : il n’est pas possible pour le propriétaire d’augmenter le loyer entre deux locataires dans le cadre d’une résidence principale sauf si son montant est sous-évalué. Autre cas, si le logement est resté vacant plus d’une année, cela est possible, idem si des travaux d’une durée de 6 mois ont été réalisés, et que l’étiquette énergie se situe entre A et E.
Contrat de location meublée : le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme d’argent que doit verser le locataire au propriétaire à la signature du contrat de location meublée. Celui-ci peut servir à financer des travaux de réparation dans le cas où c'est le locataire qui est responsable des dommages. En ce qui concerne le montant du dépôt de garantie, il ne doit pas être supérieur à un mois de loyer hors charges. À la fin du contrat de location, le bailleur se doit de le restituer si le logement est en bon état. Le propriétaire dispose alors d’un mois à partir de la remise des clés pour rendre l’intégralité du dépôt. Dans le cas d’un logement ayant subi de nombreuses dégradations, le propriétaire peut retenir une certaine somme ou la totalité du dépôt de garantie. S’il reste une différence, le bailleur dispose de deux mois pour restituer le reste de la somme due. Il existe une exception qui ne peut exiger un dépôt de garantie. Cela concerne le paiement d’un loyer pour une période de deux mois ou plus d’un coup.
Contrat de location meublée : les annexes obligatoires
Le contrat de location meublée contient de nombreuses mentions obligatoires, indispensables à ce document. On y retrouve les identités du propriétaire et du locataire, les informations sur le logement, le montant du loyer et ses charges, la date d’entrée dans le logement et la durée du bail, ainsi que le dépôt de garantie.
À celui-ci, il faut y joindre des annexes :
- L’état des lieux : il est l’un des documents indispensables, effectué à l’entrée et sortie du locataire. Il mentionne les pièces, leur état et les équipements disponibles. L’état des lieux permet à la sortie du locataire, de vérifier si le logement est restitué dans le même état. Si le bien a été endommagé, le propriétaire peut retenir en partie ou la totalité du dépôt de garantie pour effectuer les réparations nécessaires.
- La notice d’information : elle informe chaque partie des droits et obligations respectives de chacun, pendant toute la durée du bail de location. Son contenu est déterminé par l’arrêté du 29 mai 2015.
- L’attestation d’assurance : c’est le locataire qui doit fournir une attestation d’assurance habitation au bailleur. On doit y retrouver mentionné le bien en location et celle-ci doit être valable pendant toute la durée de location.
- L’inventaire du mobilier : lors d’une location meublée, il est indispensable de répertorier l’ensemble des éléments et d’y mentionner leur état.
- Les éventuels documents de copropriété : ceux-ci concernent toutes les informations sur la copropriété. On y retrouve le règlement intérieur, le règlement de copropriété, les procès-verbaux et les comptes rendus des assemblées générales.
- Le dossier de diagnostic technique : ces documents attestent de l’état du logement et permettent de connaître les performances énergétiques, ainsi que les risques de sécurité et de santé.
Contrat de location meublée : la résiliation
Comme nous l’avons évoqué précédemment, la durée d’un contrat de location meublée en résidence principale est d’une durée maximum d’un an. Pour les locations spécifiques comme les locations étudiantes ou saisonnières, la durée peut être réduite. Quand le bail arrive à échéance, le contrat peut être reconduit pour la même durée (sauf bail étudiant).
Toutefois, si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin du contrat, il peut donner un préavis. Dans le cas où c'est le propriétaire qui donne congé, il doit attendre la fin du contrat de location. Cependant, il existe quelques exceptions où il est possible de rompre le bail avant la date de fin prévue. Cela peut être la vente du bien immobilier, l'installation du propriétaire ou l'un de ses proches dans le logement, le non-respect du contrat de location, ou si la décision est à l'amiable. Après cela, il pourra utiliser le logement personnellement ou pour une personne de sa famille, il peut également décider de le vendre ou bien ne pas le mettre en location pour une raison légitime.
