Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Considéré comme le Graal pour les investisseurs, l’immeuble de rapport est un ensemble de logements qui peut s’avérer très rentable en respectant certains critères (emplacement, ville, quartier…). Le propriétaire met en location l’ensemble des appartements dans le but de récolter des loyers et d’obtenir une rentabilité locative importante. En effet, les loyers perçus permettent de prendre en charge différentes dépenses comme les mensualités de crédit immobilier, les frais de copropriétés, d’entretien et relatif à l’immeuble lui-même (impôts, parties communes, travaux…). Une fois ces dépenses réglées, le propriétaire peut profiter de ses loyers pour compléter ses revenus.
Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?
L’essor du marché locatif pousse de nombreux investisseurs à investir dans des immeubles de rapport. Avec ce type de bien, le futur propriétaire peut bénéficier d’un prix au mètre carré réduit, ce qui est un réel avantage pour faire des économies. Cette opération permet également de réduire les impôts fonciers, les frais de notaire, les frais bancaires et de courtages. Pour les travaux, s’agissant d’une grande surface à rénover, il est possible de négocier plus facilement les tarifs avec les artisans. Les prix des locations restent inchangés et les économies réalisées permettent d’augmenter fortement la rentabilité locative.
Dans le cas d’un projet de revente, il est important d’être attentif aux tendances du marché afin de savoir quel est le meilleur moment pour vendre. En effet, pour une opération intéressante, il est conseillé de prévoir une rentabilité brute se trouvant dans la moyenne de 6 % pour un cash-flow positif. Une autre option est de garder un bien sur le long terme afin de profiter du rendement qu’offre le bien, et de revendre par la suite l’ensemble de l’immeuble.
Pour une opération rentable, il est intéressant de viser les immeubles se trouvant dans des villes où le prix au m2 se situe en dessous des 2 500 €, avec des loyers non plafonnés.
Vente d’un immeuble de rapport : à qui ?
Vous avez pour projet de vendre un immeuble de rapport, mais vous vous demandez quel type de profil se prête à ce genre d’investissement ? Il peut s’agir de particuliers ayant un budget pouvant aller jusqu’à 2 millions d’euros, dont le but est soit de générer du cash-flow ou de construire un patrimoine immobilier. Les entreprises sont aussi très intéressées par ce type d’investissement. Bien souvent, celles-ci sont privées (SCI, SCPI, banques d’investissement…) et ont un budget de plus d’un million d’euros pour obtenir une belle plus-value à la revente ou encore pour sécuriser certains actifs. D’ailleurs, ce type d’investisseur investit bien plus souvent que des particuliers.
Comment calculer le prix de vente d'un immeuble de rapport ?
La vente d’un immeuble de rapport doit être réfléchie et se faire au moment où le marché immobilier est au plus haut, ou bien si la fiscalité commence à être trop élevée. Se pose alors la question du prix. Comment estimer justement le prix de son bien immobilier ? Pour commencer, il faut prendre en compte un certain nombre de critères que les acheteurs vont étudier pour évaluer les risques :
- Le rendement brut de l’immeuble de rapport ;
- Les tendances du marché locatif ;
- Le dynamisme du marché locatif pour évaluer les risques de vacances locatives et les loyers impayés ;
- La cohérence du prix au m2 du bien par rapport au secteur ;
- La zone où se trouve l’immeuble afin de savoir si une plus-value est possible, ou dans le cas contraire s’il y a un risque de moins-value.
Après avoir pris en compte ces différents éléments, vous allez pouvoir déterminer le prix de l’immeuble locatif. Pour commencer, il faut déterminer le prix au m2, pour cela, vous pouvez consulter divers outils qui permettent de connaître le prix au m2 moyen d’un secteur, comme notre simulateur de rendement par exemple.
Une fois ces données obtenues, vous calculez la rentabilité souhaitée à partir des données que vous avez récoltées. Pour ne pas faire d’erreur, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour estimer avec précision un immeuble de rapport.
Vente d’un immeuble de rapport : trouver l’acheteur
Le prix de vente de votre immeuble est enfin fixé, il vous faut maintenant trouver un acheteur. Il est possible de poster des annonces directement sur des sites internet très connus comme Le Bon Coin ou PAP.
Cependant, il ne faut pas vous limiter qu’à cette solution, surtout si vous cherchez des investisseurs professionnels. Vous pouvez contacter des intermédiaires spécialisés dans ce type de biens et disposant d’un large portefeuille de clients pouvant être intéressés par les immeubles de rapport. Ainsi, vous mettez toutes les chances de votre côté pour vendre rapidement votre bien immobilier.
