Les loyers et les charges selon les modalités du bail
Avant toute autre chose, il va de soi que le locataire d’un bien, qu’il soit meublé ou non, doit payer le montant du loyer fixé selon les modalités du contrat de location signé. Dans le bail, la date à laquelle le versement doit avoir lieu chaque mois est stipulée, et il se doit de la respecter. Il se peut que vous ayez convenu d’un autre système de paiement, comme de manière trimestrielle. Dans ces cas-là, vous devez le préciser au sein du contrat meublé.
Les charges sont aussi à régler par l’occupant du bien en location meublée. Celles-ci sont rajoutées au loyer HC (hors charges) pour former le loyer CC (charges comprises). Elles correspondent à des avances que vous faites pour assurer le bon fonctionnement du bien. En location meublée, cela peut comprendre :
- les frais de mise en état de service de l’appartement : eau, chauffage collectif, ascenseur commun, consommations d’énergie, etc. ;
- les taxes locatives pour l’enlèvement des ordures ménagères ou encore pour l’assainissement, etc. ;
- les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble, les réparations dans les parties communes, l’éclairage des étages, etc.
Dans le cadre d’une location meublée, l’électricité ne fait jamais partie du loyer CC (sauf exception). Il convient donc de le préciser aux futurs occupants de votre logement pour qu’ils comptent cette dépense en plus dans leurs mensualités liées à leur résidence principale.
Obligation du locataire : entretien courant des lieux
L’avantage de la location en meublé pour le locataire se trouve évidemment dans le fait de ne pas avoir à acheter des meubles ou autres équipements. Et oui, tout est à sa disposition. Cependant, cela implique aussi qu’il doit prendre soin du mobilier que vous lui confiez, autant que des murs du bien loué.
En effet, toutes les petites réparations liées à l’usage du logement sont à la charge de votre locataire, de même que le fait de, avant de quitter la location, reboucher des trous faits dans les murs pour accrocher des tableaux ou autres étagères.
Voici une liste non exhaustive des tâches et réparations à la charge du locataire louant en meublé :
- le maintien de la propreté à l’intérieur ;
- le lavage des vitres ;
- la réparation des portes de placards ;
- l’entretien du jardin privatif ou le nettoyage des mousses sur une terrasse ;
- le débouchage des canalisations et les réparations de robinetterie ;
- le ramonage des cheminées et l’entretien permanent des équipements mentionnés dans le bail (four, machine à laver, lave-vaisselle, réfrigérateur, etc.)
- conserver le même nombre de verres, services et couverts initialement fournis, notamment pour la cuisine ou le ménage (cf. liste de vaisselle pour location meublée) en cas de casse ou de perte d’un élément ;
- etc.
Les seules réparations à la charge du propriétaire bailleur en location meublée sont celles qui sont relativement conséquentes comme un vieillissement du bien visible et gênant, voire une catastrophe naturelle.
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Respecter les conditions d’usage prévues du bien loué
Que ce soit en location meublée non professionnelle ou en location meublée professionnelle, à part les avantages fiscaux LMNP, rien ne change concernant les obligations des occupants. Si le contrat de bail meublé que vous avez conclu est à but commercial, alors vos locataires ne doivent se servir du bien qu’à cette fin. Dans le cas d’un contrat de bail d’habitation à titre de résidence principale, l’usage ne doit être également que résidentiel.
Ensuite, le locataire, sans votre accord préalable, n’a aucun droit de transformer les lieux. Pour qu’il soit protégé, il doit obtenir de vous une notification écrite et signée, stipulant que vous êtes d’accord avec son projet. Dans le cas où votre locataire souhaite réaliser des rénovations de votre bien loué en meublé et qu’il ne vous avertit pas, alors vous ne serez pas tenue de l’indemniser et vous conserverez après son départ les bénéfices liés à ses installations. Néanmoins, si la sécurité du bien ou le bon fonctionnement de certains équipements sont mis en péril, alors vous pouvez exiger une remise en état avant le départ du ou des occupants responsables.
Enfin, si vous constatez une dégradation qui n’a pas de rapport avec une malfaçon, une force majeure, un cambriolage ou encore une erreur de votre part, c’est bien votre locataire qui en devient responsable et qui doit donc en assumer les frais. Sachez également que si vous souhaitez engager des travaux de votre propre chef ou de celui de la copropriété, vous devez en informer votre locataire avant le début, avec les jours et heures de dérangement prévues. Toutefois, en cas de travaux de plus de 21 jours, vous pourriez être contraint de diminuer le montant du loyer sur la demande de votre occupant.
Location en meublé : souscrire à une assurance habitation pour les risques locatifs
Bien qu’il soit de rigueur de vous prémunir de tous risques de loyers impayés, ce n’est pas obligatoire pour louer en meublé. En revanche, ce qui l’est, et qui est valable pour n’importe quelle stratégie locative, c’est la souscription du locataire à une assurance habitation. Vous devez d’ailleurs l’exiger lors de la remise des clés, en réclamant une attestation de couverture de la compagnie d’assurance en question. Votre occupant a le libre choix de sélectionner celle qui lui convient le mieux, avec un niveau de couverture qui lui convient.
Quoi qu’il en soit, il en va de son devoir d’assurer le logement mis en location en meublé contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégât des eaux, etc. Si vous avez été indulgent et qu’au bout de quelques semaines, voire quelques mois, vous constatez que le logement n’a toujours pas été couvert par votre locataire, alors vous pouvez à tout moment demander la résiliation du bail (si une clause le prévoit). Une autre solution est aussi de souscrire vous-même, mais dans ce cas, le locataire doit l’inclure dans les charges mensuelles à vous payer en plus du loyer CC initial.
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Considérer le délai de préavis mentionné pour un départ anticipé
La location meublée dispose d’un préavis plus court que la location nue. En effet, comme le contrat est sur une plus petite durée (1 an renouvelable, voire 9 mois pour une location étudiante), la durée de préavis avant la sortie d’un locataire est raccourcie. Elle est fixée à 1 mois.
Tout départ avant la date d’échéance du contrat de bail de location en meublé doit être précédé de l’envoi d’une lettre de notification avec accusé de réception envoyé au propriétaire bailleur. Cette lettre doit vous préciser la date de départ effective des locataires, et celle-ci ne peut être que supérieure à un mois à compter de la date de réception du courrier. Évidemment, en cas d’urgence ou d’autres circonstances, vous pouvez accepter de raccourcir encore ce délai. C’est notamment le cas si votre locataire sortant vous dit qu’il a trouvé un autre candidat à la location du bien et qu’il peut le récupérer sur le champ (après étude de son dossier).
Ce qu’il faut retenir
Comme vous l’avez constaté, bien que la location en meublé soit vraiment avantageuse pour le locataire, comme pour vous (surtout via les avantages fiscaux LMNP), il ne faut pas oublier les obligations et devoirs de chacun. Ici, nous avons parlé de ceux des occupants, mais vous en avez également à respecter. Si l’une ou l’autre des parties ne respecte pas ses obligations, chacun peut saisir la justice pour demander résiliation du bail, dédommagement, etc.
Quand on utilise son appartement ou sa maison pour faire de la location en meublé, la gestion courante est généralement plus encombrante. Alors, si vous n’avez pas le temps ou que vous vous sentez un peu seul à bord, simplifiez la gestion locative de votre bien immobilier en utilisant les services en ligne Horiz.io !
Location en meublé : FAQ
Quel est l’intérêt majeur du statut de LMNP ?
Pour un investisseur immobilier, les avantages fiscaux qu’offre ce statut soumis à l’impôt sur le revenu (IR) sont très attractifs, en plus d’éviter l’imposition aux revenus fonciers du régime classique. En plus de pouvoir défiscaliser au régime réel, le prix de revient de leur bien mis en location meublée est amortissable sur plusieurs années.
Comment louer un bien en LMNP ?
Pour mettre en location votre logement en meublé non professionnel, vous devez au préalable créer une société à cet effet. Une fois votre SIREN attribué, vous n’avez plus qu’à respecter les obligations du loueur LMNP et à rechercher des locataires.
Comment informer le locataire de l’augmentation du loyer ?
Vous devez envoyer une lettre de notification à votre locataire en lui parlant de l’augmentation prochaine du montant du loyer. Cela est possible en cours de bail ou au moment du renouvellement, mais vous avez obligation d’en informer les occupants, qui sont les premiers concernés par cette nouvelle. Ladite hausse ne peut pas avoir lieu moins de 12 mois avant l’information transmise à votre locataire et vous devez convenir d’une date. Une exception réside toutefois si vous effectuez cette démarche au moment de la date anniversaire de la signature du contrat de location.
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