Créer une SCI : zoom sur les étapes

De nombreuses stratégies immobilières existent et il est parfois difficile de s’y retrouver pour un particulier. Quand on souhaite acheter à plusieurs, le choix de départ est plus restreint. En effet, il faut déjà se positionner sur la manière dont on va acquérir les biens : l’indivision ou le régime plus souple de la SCI. Très attrayante pour son cadre favorable à une meilleure gestion de ses actifs, la Société Civile Immobilière (SCI) séduit autant les familles que des groupes d’amis pour concrétiser leurs ambitions immobilières. Dans cet article, nous allons donc revenir sur les étapes de sa création. Par où commencer pour faire voir le jour à cette entreprise pluripersonnelle dédiée à l’achat et à la gestion de logements ? Découvrons-le ensemble !

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Mise à jour le 26 Juillet 2023
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Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Premièrement, créer une SCI seul est tout simplement impossible, puisque c’est une société qui ne peut s’avérer unipersonnelle. La création suppose au minimum deux associés. C’est d’ailleurs la première raison de créer une SCI : pouvoir acheter des biens immobiliers à plusieurs sans avoir recours à l’indivision. Vous pouvez ainsi tout autant créer une SCI pour louer, que monter une SCI familiale pour gérer votre patrimoine ensemble.

L’intérêt majeur de cette solution d’investissement dans la pierre est la simplicité de gestion qui la caractérise. En effet, là où le régime de l’indivision dispose de règles rigides, menant bien souvent à une cacophonie interminable entre les membres, celui de la société civile immobilière est propice aux compromis. En fait, vous n’avez qu’à rédiger vos conditions communes pour chaque point, lors de la rédaction des statuts de l’entreprise (sur laquelle nous reviendrons plus bas).

Le choix du dirigeant est aussi fait par vote en début de création de la SCI, ce qui permet une réelle transparence dès le départ, et ce qui simplifie les prises de décisions à l’avenir, autant que la gestion locative si vous décidez de faire de l’investissement locatif. Enfin, la transmission à l’héritage est également simplifiée, ce qui explique sans aucun doute que bon nombre de familles optent pour la création d’une société civile familiale pour protéger leur patrimoine immobilier sur plusieurs générations. 

Les conditions pour la création d’une société civile immobilière

Il faut 2 membres au minimum pour créer une SCI selon la loi, comme introduit précédemment. En revanche, il n’existe aucune limite maximum, de même que chaque associé peut être aussi bien une personne physique que morale.

Les enfants mineurs peuvent devenir associés, même si ce dernier n’est pas émancipé. Cela requiert une simple autorisation parentale et aucun problème ne se pose en règle générale, puisque dans ce cas, ce sont les parents qui souhaitent créer une SCI familiale qui intègrent leurs enfants à leur projet. Toutefois, pour éviter de faire peser la lourde responsabilité solidaire des dettes de l’entreprise sur leurs progénitures, les parents ont tout intérêt à prévoir un aménagement lors de la rédaction des statuts (par exemple en limitant leur responsabilité au simple montant de leurs apports).

Si l’on sort de ce cas spécifique, aucun lien entre les associés n’est obligatoire, ce qui vous offre la possibilité de la créer avec qui bon vous semble, qu’il s’agisse d’un ami, d’un collègue, de votre conjoint ou encore d’une vieille connaissance. Néanmoins, il faut s’assurer d’être sur la même longueur d’onde que son ou ses associés, pour le bien des affaires futures. 

À lire aussi : Apport en nature SCI, toutes les modalités !

Créer une SCI : rédiger les statuts, la première étape

Lors de cette formalité qui amorce la création de votre entreprise civile immobilière, vous et vos associés devez vous réunir pour définir les modalités et les pouvoirs accordés à chacun, et notamment au gérant de la SCI. Les mentions suivantes doivent apparaître et être déterminées en accord commun :

  • la forme de la société (ici : une SCI) ; 
  • l’énumération de l’identité de chaque membre ; 
  • la dénomination sociale de la SCI (le nom) ; 
  • l’objet social (la nature de l’activité) ; 
  • l’adresse officielle du siège social ; 
  • la somme totale du capital social ; 
  • la durée de vie de l’entreprise (maximum 99 ans) ; 
  • le montant de l’apport de chaque associé ; 
  • les règles concernant les assemblées générales ; 
  • la désignation d’un gérant et de ses responsabilités et pouvoirs ; 
  • les conditions pour les cessions de parts.

Sachez que pour tout apport en nature d’un membre de 30 000 € ou plus et représentant plus de la moitié du capital social de la SCI, un contrôle et une évaluation réalisée par un commissaire aux apports sont requis. 

Déposer le capital social 

Que votre but soit de créer une SCI pour acheter un appartement dans une stratégie d’immobilier locatif, ou que vous souhaitiez simplement en faire un outil de gestion patrimoniale, le dépôt de capital est la seconde étape indispensable dans le parcours de création de votre SCI.

Sachez que le montant minimum exigé est de seulement 1 € symbolique, car en réalité, il n’y en a pas ! De plus, l’ouverture d’un compte en banque professionnel n’est pas obligatoire selon la loi, même s’il est toutefois vivement recommandé afin de marquer la séparation entre l’activité de la SCI et la vie personnelle de chaque membre.

Comme pour toute entreprise en cours de création, le capital social peut être versé en nature (sous forme de biens) ou en numéraire (argent) par chaque associé. C’est en échange de ces apports que les parts sociales sont attribuées à chacun, en proportions égales. Même si vous n’avez pas de montant plancher à respecter, rappelez-vous tout de même que le capital social d’une société constitue une garantie financière pour les potentiels partenaires de votre SCI, notamment pour les banques, car en cas de dettes ou de difficultés, vous pouvez puiser dedans.

Ainsi, quand vous créez une SCI, le dépôt de ce capital social à la banque vous permet d’obtenir une attestation de dépôt des fonds, qu’il faudra joindre à votre dossier pour procéder à l’immatriculation de votre société civile.

Publier une annonce légale pour officialiser l’existence d’une SCI

La suite est de rendre publique la création de votre SCI. Cette démarche est obligatoire et a pour but de présenter la nouvelle société née dans la ville en question. C’est au sein d’un journal agréé que vous devez publier votre annonce, moyennant un coût de 185 € HT en 2022 (ou 222 € HT si le siège social est à la Réunion ou à Mayotte).

Les mentions suivantes doivent y apparaître :

  • la date de votre prise d’activité ; 
  • le nom de votre entreprise ; 
  • sa qualité de SCI (sa forme juridique) ; 
  • l’adresse de son siège social. 

Même si cette formalité à l’air d’un acte anodin, pour les investisseurs locatifs, cela peut s’avérer porteur, puisque de cette façon, le coup de publicité engendré peut potentiellement alerter des personnes susceptibles d’être en recherche active de biens à louer, comme des locataires (ou des commerciaux, si vous avez créé une SCI professionnelle). 

Dans le même thème : Dissolution SCI, procédure et conséquences fiscales

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Constituer le dossier d’immatriculation et l’envoyer au Greffe

Le point culminant lorsque vous souhaitez créer une société civile immobilière, c’est l’étape  consistant à composer et envoyer votre dossier d’immatriculation. C’est suite à cette démarche que vous obtiendrez enfin votre numéro SIREN, ainsi que votre extrait de K Bis, tous deux des preuves de l’existence officielle de votre SCI. Pour mener à bien cette mission cruciale, vous pouvez :

  • tout faire en format papier et l’envoyer par courrier postal ; 
  • vous déplacer au greffe du Tribunal dont vous dépendez pour remplir le formulaire M0 ; 
  • ou créer votre SCI en ligne grâce à une plateforme juridique de manière entièrement dématérialisée, ce qui a l’avantage de vous délester de la gestion de l’ensemble des formalités.

En 2022, les frais relatifs au dépôt de votre dossier et à son traitement s’élèvent à 88,29 €.

Peu importe votre mode d’action choisi, ce dossier doit comporter un certain nombre de documents :

  • le formulaire M0 qui concerne la création de la SCI ; 
  • l’attestation de la publication de votre annonce dans le journal légal ; 
  • une pièce justificative de l’identité du gérant de la SCI ; 
  • un exemplaire original des statuts rédigés, daté et signé par le dirigeant ; 
  • une déclaration de non-condamnation de ce dernier ; 
  • la déclaration de tous les bénéficiaires effectifs, etc. 

Attention, car un dossier incomplet peut se voir rejeter. Si cela vous arrive, pas de panique. En général, une fois le dossier complété, le greffe étudie à nouveau votre cas dans un délai de 24 heures (moyennant potentiellement des frais supplémentaires !).

Ce qu’il faut retenir 

Créer une SCI est un ensemble de formalités chronophages et fastidieuses qui demande de la concentration et un accord cordial entre les membres. C’est pourquoi, si vous souhaitez acheter à plusieurs, assurez-vous de vous associer avec des personnes de confiance, dotées des mêmes objectifs que vous. Une fois l’étape globale de la création de votre société civile immobilière enfin réalisée, vous pouvez alors enfin vous tourner vers vos ambitions immobilières en toute sérénité !

Alors, si vous souhaitez créer une SCI pour acheter un bien à des fins locatives, Horiz.io peut sans aucun doute vous aider pour dénicher le bien qu’il vous faut.

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Créer une SCI : FAQ

Quel est le coût pour créer une SCI ? 

Il faut compter en moyenne 300 € (plus ou moins, car cela varie en réalité suivant la région où vous vous situez), entre les frais de publication de l’annonce légale, ceux relatifs au dépôt de votre dossier d’immatriculation, ainsi que le coût relatif à l’inscription au RBE (Registre des Bénéficiaires Effectifs).  

Est-il possible de créer une SCI en ligne ? 

En effet, la plupart des démarches relatives à la création d’une Société Civile Immobilière peuvent se faire en ligne. 

Quels sont les inconvénients d’une SCI ? 

L’inconvénient le plus notable de cette stratégie immobilière réside dans la responsabilité indéfinie des membres en cas de créances ou autres dettes de la SCI.

Poursuivez votre lecture : Tout ce que vous devez savoir sur la gestion locative pour particulier !

Marie
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Customer Success Manager

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