SCI : définition
La Société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui permet de détenir des biens immobiliers. Pour voir le jour, elle doit être constituée d’un minimum de deux associés.
Chacun des associés apporte un apport, qu’il soit monétaire ou en nature, à la création de la SCI. C’est alors que chacun devient propriétaire de parts sociales dont la valeur est représentée par l’apport.
La SCI offre la possibilité de réunir les membres d’une même famille au sein de cette société. On l’appelle alors la SCI familiale. Elle est idéale si vous avez pour projet de transmettre vos biens à vos enfants. En dehors de ce cadre, cette forme sociale permet aussi de mettre des logements en location dans le but de générer des revenus complémentaires ou bien de faire construire des biens pour les revendre.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ? Quand plusieurs associés souhaitent acheter des biens immobiliers ensemble, cette forme de société est idéale pour ce genre de projet. Elle permet de détenir et de gérer des biens sous une même entité, tout en étant simple de fonctionnement.
Dans ce contexte, c’est la SCI qui est propriétaire des biens détenus et non les associés. Lors de la rédaction des statuts, chacun d’eux choisissent un gérant à qui ils confient le pouvoir de gestion.
Dissolution de la SCI suite à la vente d’immeuble : les modalités
Vous avez pour projet de vendre un immeuble de votre SCI ? Sachez que ce genre de décision peut entraîner la dissolution de la société.
Lors de la constitution des statuts, les associés renseignent l’objet social de la SCI. L’un des premiers objectifs est la gestion de biens immobiliers. Il peut s’agir de plusieurs immeubles ou bien d’un seul. Si la SCI a vendu le ou les biens et que celle-ci se retrouve à ne plus posséder de patrimoine immobilier, la vie de la société va dépendre de son objet social.
Si l’objet de la société stipule qu’elle gère un seul immeuble, la vente de celui-ci entraîne la dissolution de la SCI. Dans le cas où la SCI définit un objet plus large comme l’acquisition, l'administration et la gestion de biens immobiliers, alors cela n’entraîne pas obligatoirement la dissolution de la société. Si l’immeuble est vendu, les associés peuvent à l’amiable choisir de dissoudre la SCI ou bien acheter de nouveaux biens.
Sachez qu’il est tout à fait possible de mettre en sommeil la SCI pendant 2 ans afin de cesser temporairement l’activité de la société. Si la durée est supérieure alors celle-ci s’expose à la radiation immédiate.
Pour une cessation de la SCI, les associés doivent se mettre d’accord dans le cadre d’une assemblée générale. Il faudra ensuite réaliser un nombre de formalités pour la dissolution définitive.
Dissolution de la SCI à la suite à vente d’immeuble : la procédure
Pour dissoudre une SCI, il est important de respecter certaines formalités légales.
La convocation des associés
Tous les associés de la SCI doivent être convoqués pour voter la dissolution de la SCI par un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier indique l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de la réunion. La demande peut venir de l’un des associés ou bien du gérant. La décision est votée lors d’une assemblée générale extraordinaire. Dans le cas où les associés votent à l'unanimité la dissolution de la SCI, c’est un liquidateur qui devient le représentant légal de celle-ci.
La nomination du liquidateur
Le liquidateur est désigné à la majorité par les associés. En cas de désaccord, c’est le tribunal qui s’en occupe. Celui-ci gère toutes les démarches pour la liquidation de la SCI. Le liquidateur peut être le gérant, un associé ou encore une personne tierce.
La rédaction et enregistrement de l’acte constatant la décision de la dissolution de la SCI
Une fois que les associés se sont mis d’accord sur la vente de l’immeuble, le gérant se charge de rédiger l’acte de dissolution. En cas de difficulté, il est possible de se faire assister par un juriste professionnel. C’est ensuite au tour du liquidateur d'enregistrer l’acte de dissolution auprès du service des impôts des entreprises.
La publication de l’avis de dissolution de la SCI
Il faut ensuite publier l’avis de dissolution dans le journal d’annonces légales de votre département. Cet avis doit préciser :
- Le nom du liquidateur;
- La date du procès-verbal de dissolution;
- Le greffe du tribunal compétent.
Le dépôt au greffe du tribunal de commerce
Le dossier de dissolution doit être déposé par la suite au greffe du tribunal de commerce par le représentant légal de la SCI, dans un délai d’un mois. Le tribunal publie l’information au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Le dossier doit être constitué des documents suivants :
- Une copie de PV de dissolution de la SCI;
- Le formulaire M2 SCI en 3 exemplaires;
- Une attestation de parution de l’avis de le JAL;
- Une déclaration de non-condamnation ainsi qu’une attestation de filiation du liquidateur.
La liquidation de la SCI
Le liquidateur établit un inventaire de l’actif et du passif de la SCI. Il s’agit ensuite de vendre tous les biens immobiliers de la société, de finaliser les contrats en cours... Avant de répartir le montant entre les associés en fonction de leurs parts, le liquidateur vérifie si la société a bien remboursé toutes ses dettes. Par la suite, la somme des ventes est placée sur le compte bancaire de l’entreprise. Une fois sa mission accomplie, le liquidateur établit les comptes de liquidation. Ces comptes peuvent faire apparaître un boni (reliquat) ou un mali (dettes) de liquidation.
Dans le cas où la SCI a un boni de liquidation, il est imposé à 2,5% et distribué aux associés. Dans la situation contraire, le mali de liquidation est réparti entre les associés et ceux-ci se chargent de rembourser les créanciers à hauteur de leurs parts sociales.
La radiation de la SCI
Une fois la liquidation faite, il faut procéder à la radiation de la SCI. Pour cela, le liquidateur constitue un dossier qui comprend divers documents :
- L’attestation de parution de l’avis de liquidation dans le journal d’annonces légales;
- L’acte des opérations de liquidation certifié conforme;
- Le formulaire M4;
- Un exemplaire des comptes clôturés.
Dissolution de la SCI suite à la vente d’immeuble : le coût
La dissolution d’une SCI présente un certain coût. En plus des honoraires du liquidateur et des personnes tierces (juriste, avocat…), il faut compter les frais suivants :
- La publication de l’acte de dissolution : 375€ pour un capital en-dessous de 225 000 €, 500€ pour un capital supérieur;
- L’enregistrement de la dissolution au greffe du tribunal de commerce : environ 200€;
- La publication de l’avis de liquidation dans le journal d’annonces légales : entre 150 et 200€;
- La radiation de la SCI : environ 15€.
Du côté de la fiscalité des associés, ils doivent assumer le coût de la plus-value immobilière suite à la vente des biens de la SCI. Il faut également compter l’impôt sur les bénéfices qui est un prélèvement de 2,5% du boni de liquidation par l’administration fiscale.
