Holding immobilier : de quoi parle-t-on ?
SCI définition
Pour rappeler les notions de base de ce montage avant d’aller plus loin, une SCI est une Société Civile Immobilière, autrement dit, une entreprise que l’on crée pour effectuer des transactions immobilières. Elle peut se fonder avec des membres de sa famille de sang ou par alliance, et dans ce cas, on parle de SCI familiale. Sinon, on peut parler de SCI classique, voire de SCI professionnelle si celle-ci a pour but la réalisation d’opérations d’achat et de mise en location pour des marchands de biens, des professionnels nécessitant de bureaux, etc.
La SCI est idéale pour acheter à plusieurs, d’ailleurs il faut être au moins deux associés pour en créer une. En effet, il est impossible d’ouvrir cette société civile en unipersonnel.
Elle est plébiscitée pour sa simplification de gestion immobilière, pour mettre en location des biens acquis ou encore dans un but purement patrimonial, afin de faciliter la transmission du parc immobilier. Enfin, le régime fiscal peut être choisi librement par les associés, en fonction de leur situation personnelle et financière, et selon leurs objectifs, ce qui peut présenter un avantage certain en termes d’imposition.
Schéma holding : qu’est-ce que c’est ?
Ensuite, pour en revenir à la holding, il ne s’agit pas d’une simple forme juridique, mais bel et bien d’une société dont le rôle est de détenir des titres dans d’autres entreprises à des fins de contrôle sur celles-ci. Ce groupement de sociétés ainsi formé, comprennent la holding en elle-même qui est nommée « société mère », et les entreprises détenues qui sont appelées « sociétés filles » ou « filiales ». C’est pour cette raison que l’on entend souvent le terme de « régime mère-fille » pour parler de la fiscalité particulière liée à la création d’une holding.
Par ailleurs, il existe deux types de montages parmi lesquels se trouve celui de la holding SCI :
- La holding passive : elle a pour unique activité de détenir et de gérer des valeurs mobilières. Elle est aussi dite « pure ».
- La holding active : quant à elle, son activité ne se limite pas à la simple gestion et détention de titres mobiliers. Elle s’adonne également à une activité commerciale qui lui est propre. Elle est aussi dite « animatrice ».
SCI classique ou montage avec une holding immobilière : quelle différence ?
Pour comprendre l’intérêt du schéma de holding SCI en immobilier, il faut être capable de connaître la différence effective entre une SCI classique et un montage avec une holding. En réalité, une SCI vous permet de détenir des parts sociales de ladite société créée. En revanche, dans le cas particulier de la holding SCI, c’est la société mère qui fait écran entre vous et la société civile immobilière fille.
À vous de choisir ce qui correspond le mieux à vos ambitions et à vos besoins immédiats, entre holding ou SCI.
Dans le schéma dont nous parlons au sein de cet article, la holding (société civile mère) détient dans la plupart des cas la majorité de l’ensemble des parts sociales des SCI filles. Ces dernières ont pour objet l’achat, la détention et la gestion d’un parc immobilier. De ce fait, les sociétés civiles immobilières filiales gèrent le patrimoine immobilier, mais indirectement, c’est la holding qui détient ce patrimoine.
Enfin, sachez que la forme juridique de votre montage peut être différente en fonction de votre projet. La société mère qui détient les SCI filles peut être aussi bien une SCI qu’une SAS.
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Les différentes façons de créer une holding
Vous pouvez vous intéresser à ce schéma financier dans l’immobilier pour plusieurs raisons, et construire un groupement de sociétés selon ces trois différents types de modalités :
- La holding SCI de rachat : l’objectif est de racheter une société. Vous empruntez des fonds via votre holding, afin d’acquérir des titres de l’entreprise visée. Ensuite, vous finissez par rembourser l’emprunt grâce aux dividendes perçus de vos filiales.
- La holding SCI familiale : la holding familiale immobilière est, comme son nom l’indique, créée dans l’optique de la réalisation d’un projet de famille. C’est pourquoi, comme pour la simple création d’une SCI familiale, ladite holding doit être composée uniquement de membres de la même famille (par lien de sang ou par alliance).
- La holding SCI financière : ici, il est question d’acquisition, de détention et de gestion des participations de chaque associé au sein des sociétés filles.
Payer moins d’impôts : le principal avantage de la holding en SCI
Les deux principales manières d’obtenir une optimisation fiscale grâce à ce schéma sont :
- Le régime de l’intégration fiscale. Grâce à lui, l’impôt sur les bénéfices de la holding est globalisé. Cela signifie que si l’une des SCI filles est en déficit, les autres filiales viennent compenser la perte avec leurs résultats positifs. Le calcul du résultat imposable se fera donc ainsi. De plus, les dividendes perçus par ladite holding peuvent être exonérés d’imposition, selon les critères d’exigibilité : 95 % des sociétés filles intégrées doivent être détenues et les SCI doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
- Le fameux régime fiscal mère-fille. Ici, le schéma de holding peut se voir attribuer un avantage sur une seule des filiales du groupe. La holding est exonérée à hauteur de 95 % des taxes sur les valeurs mobilières qu’elle perçoit par sa société-fille. La double imposition des bénéfices est également évitée. Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes : votre holding détient au moins 5 % de la filiale et chacune des deux sociétés (la mère et la fille) doit être soumise à l’IS.
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Autres intérêts de ce montage d’optimisation fiscale en immobilier
Pour investir à plusieurs, une holding permet d’augmenter le nombre d’investisseurs dans vos projets tout en gardant le contrôle de la filiale. Pour l’organisation aussi cela est plus fluide, puisque vous pouvez mutualiser la gestion, voire la comptabilité du groupe. Par ailleurs, sachez que 95 % des dividendes encaissés peuvent servir à honorer les titres de dettes contractées par sa filiale.
Enfin, pour emprunter avec une holding, c’est généralement plus aisé, car un tel montage suppose un bon flux de trésorerie, même si votre banquier vous demandera quand même de constituer un dossier solide.
Comment procéder à ce montage holding SCI ?
Sachant que pour créer un schéma de holding SCI vous devez avant tout fonder une holding immobilier, cette dernière doit ensuite acheter les parts sociales au sein des diverses sociétés civiles immobilières filles existantes ou à peine créées. Les démarches sont les mêmes que vous fondiez une holding familiale, financière ou de rachat.
Premièrement, vous allez devoir vous atteler à la rédaction des statuts, avec une attention particulière à allouer à l’objet social. Celui-ci n’est pas le même si votre holding est passive ou active. Soit vous les rédigez vous-même, soit un notaire, voire un avocat, peut le faire pour vous. Ensuite, il faut constituer et déposer le montant du capital social. La particularité de ce montage réside dans le fait que l’apport initial ne peut provenir que des titres des SCI filles, que les membres échangent alors au profit de titres de la holding. Le dépôt doit se faire, comme pour n’importe quelle création d’entreprise, auprès d’un notaire ou d’une banque.
Finalement, les dernières étapes restent la publication de l’annonce légale dans le journal légal, suivie de la constitution du dossier d’immatriculation SIREN et de son dépôt au greffe du tribunal de commerce près de chez vous. Évidemment, des pièces justificatives sont à fournir selon la forme juridique de votre schéma de holding SCI.
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La structure de holding SCI est assez complexe et coûteuse, et elle peut s’avérer être un gouffre financier important si vous ne disposez pas d’un assez conséquent patrimoine à gérer. Ce montage est donc intéressant uniquement si votre valeur patrimoniale respecte certaines conditions, afin que vous soyez à même de supporter les frais de fonctionnement de la holding.
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Holding SCI : FAQ
Pourquoi une holding pour une SCI ?
En général, ce sont les avantages fiscaux qui incitent les particuliers à créer une holding en SCI, notamment grâce au régime mère-fille.
Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?
La holding en elle-même ne peut pas acheter un bien immobilier, en revanche, elle peut tout à fait le faire indirectement en détenant des parts sociales de Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Est-ce qu’une holding peut emprunter ?
Oui, et ce montage financier facilite l’accès à un crédit, augmentant naturellement votre capacité d’emprunt. En effet, la société mère à plus de simplicité à contracter un prêt, étant donné qu’il s’agit d’un groupe, et non d’une unique entreprise, ce qui fait la différence aux yeux des banques.
