Une obligation de déclarer ses revenus locatifs
Que vous mettiez un logement entier sur Airbnb ou seulement une chambre, vous êtes tenu de déclarer l’ensemble de vos recettes locatives. Et ce, dès le premier euro !
Il existe toutefois une exception : la location d’une chambre au sein de votre résidence principale, dès lors que les loyers perçus n’excèdent pas 760 € TTC. Dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer.
Mais cette situation ne concerne qu’une infime partie des locations Airbnb. Pour la majorité des propriétaires, il faut déclarer l’intégralité des revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. À défaut, le service des impôts considère que vous êtes en fraude fiscale.
Bon à savoir : depuis 2020, Airbnb et toutes les autres plateformes de location courte durée sont dans l’obligation de transmettre automatiquement l’intégralité de vos recettes au Trésor Public. Vous ne pourrez donc pas échapper à la fiscalité en location Airbnb.
L’imposition en tant que loueur meublé
Si vous louez un bien immobilier sur Airbnb, celui-ci doit impérativement être meublé. L’idée, c’est de permettre aux voyageurs de venir avec simplement leur valise. Ils ne doivent pas se préoccuper de la literie, des ustensiles de cuisine, des tables, des chaises, etc.
Comme il s’agit d’une location meublée, vous avez automatiquement le statut de loueur meublé. Mais selon le montant de vos recettes locatives, vous pouvez être LMP ou LMNP. Alors quelle différence entre les deux ?
- Le loueur en meublé professionnel : vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € ET la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
- Le loueur en meublé non professionnel : vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € et/ou la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
Cela implique plusieurs différences en termes de plus-value, imputation du déficit, prélèvements sociaux et impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais globalement, la fiscalité pour la location Airbnb reste similaire pour ces deux statuts.
La fiscalité de la location Airbnb et le choix entre deux régimes
En tant que loueur meublé (non) professionnel, vos recettes locatives sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. À ce titre, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux.
1. Régime micro-BIC
C’est le régime par défaut dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas 77 700 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % (comme pour les revenus fonciers d'une location nue). Vous serez donc imposé uniquement sur la moitié des loyers perçus. Les revenus locatifs imposables seront ensuite ajoutés au reste des revenus de votre foyer fiscal. Et le tout sera imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, il y a toutefois deux différences :
- Le seuil d’application : le régime micro-BIC s’applique de plein droit dans la limite de 188 700 €.
- L’abattement forfaitaire : il passe de 30 % à 71 %.
Si la fiscalité de la location Airbnb semble intéressante avec le régime micro-BIC, elle ne permet pas de prendre en compte les dépenses réellement engagées. C’est pour cela que les propriétaires d’un logement saisonnier peuvent opter pour le régime réel.
2. Régime réel d’imposition
Le régime réel s’applique dès lors que vos recettes locatives dépassent 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes). Mais si vous n’atteignez pas ces seuils, il est toujours possible d’opter pour ce régime fiscal lors de votre immatriculation en tant que loueur meublé.
Alors est-ce intéressant ? La réponse est oui. Et ce, pour deux raisons.
D’une part, le régime réel vous permet de déduire l’intégralité des charges nécessaires à la mise en location. Par exemple, les frais de conciergerie, les frais d’entretien, les honoraires de l’agence immobilière, les frais d’assurance, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc.
D’autre part, le régime réel vous permet d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. Ce faisant, vous pouvez déduire la perte de valeur du bien au fil du temps.
La combinaison de l’amortissement et des charges déductibles permet de réduire significativement la base imposable (souvent bien plus de 50 %). Et dans certains cas, l’ensemble des charges et amortissements sont supérieurs aux loyers perçus. Ici, vous pourrez même reporter le déficit les années suivantes, dans une limite de 10 ans.
Mais attention, si le régime réel vous permet d’optimiser la fiscalité en location Airbnb, cela nécessite des démarches administratives nettement plus lourdes.
🚨 Info importante : un projet de “loi Airbnb” pourrait remettre en cause ces taux d'abattement forfaitaire.
Régime réel ou micro-BIC : lequel choisir ?
Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre le régime réel ou le régime micro-BIC, voici un exemple concret.
| Loyers perçus | 30 000 € sur l’année |
| Valeur du bien immobilier | 250 000 € amortissables sur 25 ans |
| Valeur des meubles | 12 000 € amortissables sur 6 ans |
| Travaux de rénovation | 20 000 € amortissables sur 10 ans |
| Frais de conciergerie | 20 % soit 6 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 500 € par an |
| Taxe foncière | 1 500 € par an |
| Frais de comptabilité | 500 € par an |
Avec le régime micro-BIC, le calcul est simple, puisqu’il suffit de déduire 30 % des loyers perçus sur l’année.
Soit : 30 000€ * 0,3 = 9 000 €. Les recettes locatives sont imposables à hauteur de 9 000 €.
Il faudra alors ajouter cette somme au reste des revenus du foyer fiscal. Ce qui peut parfois provoquer un changement de taux d’imposition.
Avec le régime réel, il convient de calculer les charges déductibles et l’amortissement.
Pour la déduction des charges : 6 000 + 500 +1 500 + 500 = 8 500 €
Pour l’amortissement : (250 000 / 25) + (12 000 / 6) + (20 000 / 10) = 14 000 €
Ensuite, le calcul de la base imposable est de : 30 000 - 8 500 - 14 000 = 7 500 €
Ici, les recettes locatives sont imposées à hauteur de 7 500 €, soit moins qu’avec le régime micro-BIC.
Les autres taxes à payer pour la location saisonnière
La fiscalité de la location Airbnb ne s’arrête pas seulement au paiement de l’impôt sur le revenu. En plus, vous devez également payer :
- La CFE : il s’agit de la cotisation foncière des entreprises qui est due par tous les propriétaires d’une location Airbnb (sauf quelques exceptions).
- La taxe foncière : elle est due par tous les propriétaires d’un bien immobilier. Son montant dépend du taux d’imposition défini par les collectivités territoriales et de la valeur cadastrale du bien.
- La TVA : le Code Général des Impôts exonère les locations Airbnb du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée. Cela dit, les propriétaires proposant des prestations para-hotelières sont redevables de la TVA. Il s’agit d’au moins trois des prestations suivantes : le nettoyage régulier des locaux, le service de petit-déjeuner, la blanchisserie, l'accueil des locataires.
- Les prélèvements sociaux : ils ne concernent que les loueurs en meublé professionnels.
La déclaration fiscale pour la location Airbnb
Pour respecter vos obligations légales en termes de fiscalité des locations Airbnb, vous devez déclarer vos revenus locatifs.
Les modalités dépendent du régime fiscal choisi :
- Vous êtes sous le régime micro-BIC : il faudra remplir le formulaire 2042-C-Pro. Ici, il suffit d’indiquer le montant total des loyers perçus.
- Vous êtes sous le régime réel d’imposition : les démarches sont plus complexes puisque vous devez envoyer une liasse fiscale complète au service des impôts. Celle-ci contient plusieurs formulaires pour la déclaration de résultat, le bilan simplifié des actifs et du passif, les immobilisations, les amortissements, etc. Dans ce cadre, il est préférable de faire appel à un expert-comptable.
Dans les deux cas, la déclaration des recettes locatives s’effectue au même moment que la déclaration d’impôt sur le revenu.
