Un dispositif de défiscalisation immobilière pour investir dans l’ancien
Comment bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour prétendre à la loi Denormandie travaux, vous devez rassembler tout un tas de critères correspondant à la nature et à la stratégie de votre investissement locatif. En plus de devoir être un contribuable français, veillez à cocher les cases suivantes :
- Faire de la location vide (pas de location meublée pour être éligible à Denormandie).
- Acheter un bien immobilier dans l’une des villes éligibles.
- Le logement acheté nécessite des travaux dont le montant représente au minimum 25 % de la somme globale du projet.
- Appliquer un loyer selon les plafonds indiqués.
- Louer le bien pendant toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans).
- Prendre un locataire en dessous des plafonds de ressources prévus.
En plus de ces éléments, les travaux de rénovation doivent concerner l’un des 3 postes autorisés par le dispositif Denormandie, et être effectués par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Quels travaux pour Denormandie ?
Pour rénover sa maison en conformité avec la loi Denormandie et donc obtenir le crédit d’impôt lié, vous devez réaliser au moins l’une des rénovations immobilières suivantes :
- Créer une nouvelle surface habitable, à savoir une terrasse, un garage ou un balcon.
- Améliorer la performance énergétique de son appartement ou de sa maison de 20 % minimum, voire de 30 % minimum pour les biens individuels.
- S’occuper d’au moins 2 postes de travaux suivants : faire changer la chaudière ou la production d’eau chaude, isoler les fenêtres, les murs ou les combles.
Enfin, n’oubliez pas qu’en termes de délais, vous êtes limité. Les rénovations doivent toutes être terminées le 31 décembre de la deuxième année depuis l’achat du bien.
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5 avantages d’un tel investissement locatif ancien avec travaux
1. Loi Denormandie : investir dans la pierre sans apport
Étant donné que le marché immobilier est en pleine effervescence suite au passage de la loi Climat, tous les projets qui tendent à réhabiliter d’anciennes bâtisses, à les rénover ou à les changer d’usage sont particulièrement encouragés. Désormais plus que n’importe quand, avoir un projet d’achat ancien est donc plus valorisant pour votre dossier de prêt que si vous partez vers un programme immobilier neuf comme le Pinel. Investir sans apport semble donc tout à fait envisageable. Pour appuyer votre candidature à un crédit immobilier sans apport, vous devez rassembler tous les points importants, comme le fait que vous pourrez récupérer certains frais et charges relatifs à votre acquisition immobilière, car ils sont déductibles d’impôts fonciers (au réel) :
- la taxe foncière ;
- les frais de gestion locative ;
- les assurances (emprunteur, GLI, etc.) ;
- les dépenses de réparation, d’amélioration ou d’entretien du bien.
Sans compter qu’au foncier réel, vous avez un avantage fiscal de taille : le déficit foncier. Tous ces arguments viennent vous aider à négocier avec votre établissement prêteur.
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2. Bénéficier d’une réduction d’imposition locative
Ce deuxième avantage est en réalité un rappel de la définition même de la loi Denormandie. Tout comme le dispositif Pinel avant 2023 (nouveaux barèmes), Denormandie permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’imposition sur ses revenus locatifs. Selon la durée de l’engagement choisi et le coût de l’opération, ce montant fluctue. Comme pour la loi Pinel, le plafond d’achat immobilier sous Denormandie s’élève à 300 000 € par an et par personne.
- Pour un engagement de mise en location sur 6 ans, 12 % du coût du projet d’acquisition est déductible.
- Pour 9 ans, on passe à 18 %.
- Et enfin, pour la durée maximum de 12 ans, 21 %.
Ce programme faisant partie des niches fiscales, vos avantages ne peuvent dépasser le maximum des 10 000 € annuels. Ce plafonnement est global, donc toutes niches confondues.
3. Pouvoir se positionner sur des logements à tous les prix
La loi Denormandie ne s’applique pas selon des zones géographiques vastes, mais selon des communes. Vous avez donc une palette d’investissements potentiels très large dans près de 245 communes de France qui sont éligibles. Toutes ces villes sont sous convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou participent au programme « Cœur de Ville ». De plus, la totalité des quartiers de la commune éligible est aussi concernée par Denormandie, même si ceux-ci ne se situent pas en centre-ville.
Vous avez donc accès à ce dispositif de défiscalisation dans de nombreux logements, du plus petit au plus grand, en plein cœur de ville ou excentré, etc. Il y en a pour tous les budgets, et pour tous les types de rénovation. Évidemment, ne choisissez pas tête baissée en allant simplement au moins cher ou au moins coûteux en termes de travaux. L’idéal reste de trouver un logement qui se louera vite, sur la durée et qui vous rapportera une plus-value à la revente sur un horizon 10 à 15 ans.
Dans le même thème : Comment faire un investissement locatif sans apport ?
4. Se construire un patrimoine et sécuriser sa famille
Si vous aussi vous considérez que le placement financier le plus pérenne et stable est l’immobilier, alors la loi Denormandie peut vous donner une raison supplémentaire de franchir le cap. En effet, en participant à ce programme, vous avez la promesse d’une aide fiscale plutôt très attractive, en plus de devenir propriétaire-bailleur. Vous cochez donc 2 cases d’un coup dans la check-list de l’investisseur intelligent, qui doit savoir concilier stratégie locative et défiscalisation, un bon point de départ pour se constituer un patrimoine immobilier solide.
Dans un second temps, ce même socle vous offre la protection dont vous avez besoin pour mettre à l’abri votre famille. Fort de votre investissement dans la pierre, vous avez un patrimoine à transmettre. De plus, n’oublions pas que la location à l’un des membres de votre famille de sang ou par alliance est autorisée dans le cadre du dispositif Denormandie. Une aubaine si vous avez des étudiants à la maison qui peinent à trouver un appartement de leur côté. Cela reste envisageable à condition que votre enfant ou que votre parent quel qu’il soit ne fasse pas ou plus partie de votre foyer fiscal.
5. Anticiper l’avenir en préparant sa retraite
Enfin, le 5e atout et non des moindres d’investir en loi Denormandie, c’est de penser à sa retraite, d’autant plus avec le contexte d’instabilité ambiant autour de la réforme des retraites. Nous sommes de plus en plus nombreux sur Terre et notamment en France, et les baby-boomers des années 60 ont désormais l’âge de partir à la retraite ou presque, en même temps que les jeunes poursuivent de plus en plus longtemps leurs études, tardant à entrer sur le marché du travail. Cela nous plonge dans la problématique de la pension de base normalement versée à l’issue de notre carrière. Or, l’espérance de vie augmentant dans le même temps, il est évident que la retraite comme nous la connaissions jusqu’à maintenant est révolue et continuera à évoluer au fur et à mesure des années, et pas forcément de façon positive pour le portefeuille des Français.
Vous devez donc prendre votre retraite en main !
Avec le dispositif Denormandie (rappelons que 2027 sera la dernière année pour en profiter), vous anticipez votre avenir en capitalisant maintenant pour plus tard. Et plus vous achetez tôt, plus c’est intéressant. Le complément de revenus dégagé au moment où vous partirez à la retraite sera bien plus élevé qu’en début de placement, puisque vous aurez remboursé l’intégralité de votre crédit. Vous pouvez aussi penser à votre retraite en achetant un bien éligible à la loi Denormandie dans une région où vous souhaitez passer vos « vieux jours », ce qui vous fera une résidence principale acquise et disponible dès la fin de votre engagement !
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Loi Denormandie : FAQ
Quand s'arrête la loi Denormandie ?
La loi Denormandie devait disparaître le 31 décembre 2022, mais elle a bénéficié d’une prolongation grâce à un amendement présenté au projet de loi de finances (PLF) pour 2024. Ainsi la réduction d'impôt concerne les opérations d'investissement réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
Quelle zone loi Denormandie ?
Les villes éligibles à la loi Denormandie sont celles qui participent au dispositif « Action Cœur de Ville », ou encore celles qui ont adhéré à une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). À la différence de Pinel, il n’y a pas de notion de zones.
Pourquoi acheter dans l’ancien ?
Acquérir un bien immobilier ancien vous offre la possibilité de payer le logement moins cher que si vous l’achetiez neuf, et donc de payer moins de frais d’intérêts bancaires. Moyennant des travaux de rénovation globaux ou à raison énergétiques (loi DPE 2023), les biens anciens subissent une décote, ce qui est une aubaine pour un investisseur à l’aise avec l’engagement de travaux.
Comment déclarer ses impôts Denormandie ?
La première année, vous avez à effectuer une déclaration fiscale unique. Vous devez remplir le formulaire 2044 B, qui est exclusivement réservé aux dispositifs de défiscalisation Scellier, Pinel, Duflot et Denormandie.
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