Réussir son premier investissement locatif : les 10 questions les plus fréquentes décryptées

1. Investir dans l’immobilier : c'est pour qui ?

Paul nous a demandé : “J’ai 31 ans et mes parents étaient déjà mariés à mon âge. Ils avaient même acheté notre maison familiale actuelle à Lorient et investi en plus dans un petit studio dans le centre-ville de Rennes. Ils me tannent pour que j’achète mon premier bien locatif, mais ai-je le bon profil pour ce type d’investissement ?”

L'investissement immobilier s'adresse à quasiment tout le monde puisqu’en fait, nous sommes presque tous concernés par les problématiques de la retraite ou encore la protection de la famille. L’important est de définir une stratégie. Quel est l’objectif de l’investissement immobilier ? Se créer une future liberté financière ou transmettre un patrimoine à ses enfants ?

Investir dans l’immobilier permet également au plus grand nombre d'investir avec un capital qu'ils ne possèdent pas. En effet, contrairement à d'autres investissements, l’immobilier ne nécessite pas d'avoir le cash sur son compte en banque. C’est bien le recours à un crédit immobilier qui permet de financer simplement son projet immobilier.

Ainsi, l'immobilier s'adapte à différents types d'investisseurs et à leur stratégie respective : 

• Les jeunes actifs peuvent investir dans l’immobilier pour se constituer progressivement leur patrimoine et le diversifier au fil du temps. N’oubliez pas : l’avenir appartient à ceux qui investissent tôt !
• Les investisseurs plus âgés trouvent un moyen de préparer leur retraite grâce à ce type de placement.
• Les personnes fortement imposées peuvent profiter de l'immobilier locatif pour optimiser leur fiscalité.
• Certains investisseurs cherchent à générer rapidement des revenus complémentaires grâce à l’investissement locatif à haut rendement.

2. Par quoi commence-t-on quand on veut investir ?

Voici la question de Christopher : “J’ai 25 ans, et j'aimerais bien investir dans un appartement pour la première fois, sauf que je n'y connais rien. Par quoi je dois commencer ?”

La première chose à gérer, c'est le budget disponible. Parce que le budget va évidemment guider l'investisseur mais aussi l’éventuel professionnel (agent ou chasseur immobilier). Voici un exemple concret de l’importance de faire le point sur son budget et sa situation financière pour demander un crédit immo. Deux clients qui venaient avec un crédit conso dont il restait 7 000€ à rembourser ont été conseillés par leur courtier. Ils ont ainsi mis un peu moins d'apport personnel, ont remboursé leur crédit à la consommation et du coup, ont pu gonfler leur budget pour leur projet d’investissement immobilier de +200 000€.

Cet exemple est une parfaite transition vers l’étape numéro 2 : la nécessité de se faire accompagner par un professionnel. En effet, une fois le budget et le financement validé, il est vraiment conseillé de se tourner vers un professionnel de l’immobilier (chasseur, conseiller…). Échanger avec un professionnel permet à l’investisseur de réfléchir à sa stratégie, ses envies ou encore de passer outre ses peurs et angoisses. Le professionnel lui  permettra de valider si c'est un bon investissement en tant que tel. Puis il pourra également l’aider à organiser la suite. Par exemple en déléguant les éventuels travaux ou la gestion locative si l’investisseur souhaite préserver sa tranquillité d'esprit.

3. À quoi faut-il faire attention quand on achète un bien, particulièrement pour le locatif ?

Kelly s’est décidée pour son premier investissement locatif à Saint-Étienne. Sa question était la suivante : “Que faut-il absolument vérifier quand on fait un investissement immobilier et particulièrement si on souhaite mettre le bien en location ?”

Le premier élément à vérifier est la localisation. Ou encore la loi des 3 E : l'Emplacement, l'Emplacement, et l'Emplacement.

Il est essentiel de se poser des questions telles que : 

• Dans quelle région/ville investir ? Est-ce que c'est une région/ville dynamique notamment d’un point de vue de l’emploi ?
• Est-ce que l’emplacement répond bien aux demandes des locataires ? Avec quels commerces, transports en commun, écoles, hôpitaux à proximité ?
• Est-ce que le bien à un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin…) ? Et un parking ?
• Est-ce que le bien a certains défauts qui pourraient compromettre sa revente ou sa mise en location ? Exemples : quartiers à problèmes, peu de lumière, exposition aux nuisances sonores, rez-de-chaussée ou dernier étage sans ascenseur…

À Paris, une agence immobilière nous a rapporté qu’un appartement familial haut de gamme situé dans le 16ème arrondissement est resté en vente plus de 6 mois car il s’agissait d’un 1er étage. Son prix de vente était pourtant raisonnable (12 500€/m2). Il ne serait pas resté plus d '1 mois à la vente il y a quelques années.

• Quel est l’état du bien ? Quel DPE ? Des travaux de rénovation lourds ou légers sont-ils nécessaires ?
• La revente sera-t-elle facile ? À quel prix ? Quels sont les profils des futurs acheteurs ?

4. Quel type de bien immobilier choisir pour son premier investissement locatif ?

Louis et Jeanne, pacsés depuis 3 ans ont décidé d’investir ensemble. Ils nous ont demandé : “Appartement ou maison ? Parking ?... Avec notre budget de 320 000€, nous ne savons pas quel(s) type(s) de bien privilégier pour notre premier investissement ?”

Pour un premier investissement locatif, professionnels et investisseurs aguerris recommandent souvent de commencer par un bien simple, avec une tension locative forte et une gestion locative relativement facile. Et une fois que vous serez plus à l'aise avec l'immobilier, vous pourrez envisager des investissements plus complexes.

Mais qu’est-ce qu’un bien simple exactement ?

• Une petite surface (studios et T2) : Les petites surfaces, comme les studios et les appartements de deux pièces, sont généralement plus abordables et plus faciles à louer. Ils attirent souvent les jeunes professionnels, les étudiants ou les personnes seules, ce qui assure une demande locative constante.
• Un bien dans une ville à potentiel : Investir dans un studio situé dans une grande ville ou une ville universitaire peut être très rentable. Ces zones offrent souvent une demande locative élevée et une bonne plus-value à long terme. Pensez à des villes comme Paris, Lyon, ou Bordeaux. Attention : le rendement locatif sera forcément plus bas que dans des villes moyennes, du fait des prix au m2 plus élevés.
• Un parking ou garage : Ils sont moins chers à l’achat et nécessitent peu d’entretien. De plus, ils peuvent offrir un bon rendement locatif, surtout dans les zones où le stationnement est un problème.

Envie de creuser la piste de l’investissement dans un parking ? Ecoutez notre épisode de Podcast : Investir dans des parkings : est-ce encore rentable ?

Votre choix final dépendra de vos objectifs, votre tolérance au risque ou encore votre situation financière. Pour choisir le bon type de bien, voici quelques conseils :

• Analysez le marché local : Regardez les prix, la demande locative et les perspectives de développement dans la zone où vous souhaitez investir.
• Définissez votre budget : Assurez-vous de bien comprendre vos capacités financières et de ne pas surévaluer vos moyens. Pensez aussi aux frais annexes comme les frais de notaire, les charges de copropriété, et les éventuelles rénovations.
• Pensez à la gestion : Êtes-vous prêt à gérer le bien vous-même, ou préférez-vous déléguer cette tâche à une agence ? Cela peut influencer votre choix de type de bien.

5. Immobilier neuf ou ancien ?

C’est LA question posée par quasiment tous les “candidats” à un premier investissement locatif et avec qui nos experts échangent par téléphone 😉

Voici un tableau comparatif pour vous aider à visualiser les avantages et les inconvénients de l'immobilier neuf et ancien :

Le choix entre neuf et ancien dépendra de vos priorités :

• Si vous recherchez la tranquillité d’esprit, l’efficacité énergétique et êtes prêt à investir un peu plus, le neuf pourrait être le bon choix.
• Si vous préférez un bien avec du caractère, potentiellement bien situé et êtes prêt à gérer des travaux, l’ancien pourrait être plus attractif.

6. Comment financer son premier investissement immobilier ?

Éric, 32 ans, nous a fait part des ses préoccupations : “J’hésite à faire un investissement locatif car je ne sais pas si je pourrai obtenir un prêt immobilier… et de quel montant ?”

Commencer par l’apport personnel

Il est préférable d'avoir un peu d’épargne pour montrer aux banques que vous êtes sérieux. Idéalement, essayez de mettre de côté environ 10% du montant de l'achat. Par exemple, si vous visez un bien à 150 000€, essayez d’avoir au moins 15 000€.

Cet article pourrait vous intéresser : Comment devenir propriétaire sans apport ?

Évaluer sa capacité d’emprunt

Les banquiers aiment voir que vous avez une situation financière stable. Regardez vos revenus et vos charges mensuelles. Les banques ne veulent pas que votre taux d'endettement dépasse les 35%.

Utilisez notre simulateur Excel pour calculer votre capacité d'emprunt. Il est gratuit !

Se renseigner sur les aides

Il y a des aides spécifiques pour les primo-accédants et les investisseurs :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Si vous achetez un bien neuf ou rénové dans certaines zones et que vous respectez les plafonds de ressources, cela peut couvrir une partie de votre achat sans intérêt.
• Le Prêt Action Logement : Si vous travaillez dans le secteur privé, ce prêt peut être une option avec un taux avantageux.

Simuler le rendement locatif

Assurez-vous que le bien que vous voulez acheter peut se louer facilement et à un bon prix. Les loyers doivent idéalement couvrir vos mensualités de crédit et les charges. Regardez les annonces de locations similaires dans la zone pour vous faire une idée.

Utilisez notre simulateur de rendement locatif en ligne.

Préparer son dossier de financement

Avant d’aller voir la banque, rassemblez tous vos documents : bulletins de salaire, avis d’imposition, 3 derniers relevés de comptes bancaires, et si vous avez déjà un bien immobilier, les justificatifs de propriété. Un dossier bien préparé fait bonne impression.

Ne pas avoir peur de négocier

Les taux de crédit immobilier peuvent varier d'une banque à l'autre. N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements financiers pour obtenir le meilleur taux possible.

Penser aux garanties

Les banques peuvent demander des garanties comme une hypothèque ou une caution. Parfois, il est possible de se tourner vers des organismes de cautionnement, qui peuvent être moins coûteux et plus flexibles qu’une hypothèque.

Vous pouvez le faire ! Pour preuve, voici 2 exemples concrets d’investisseurs débutants qui ont obtenu leur financement :

• Marie et son studio à Lyon : Elle a acheté un studio pour 100 000€ avec un apport de 10 000 €. Elle rembourse 450€ par mois, et elle loue son studio 600€ par mois. Avec le loyer, elle couvre la mensualité de son prêt et dégage même un petit surplus.
• Paul et son T2 à Bordeaux : Il a utilisé un courtier et obtenu un prêt à 1,5% sur 20 ans. Son loyer couvre ses mensualités et il bénéficie d'une réduction d'impôt grâce à la loi Pinel.

7. Quel statut et régime fiscal choisir pour réussir son premier investissement locatif ?

Voici un tableau comparatif pour répondre de la façon la plus simple et la plus claire possible à cette question.

Prenons l’exemple d’un 1er bien locatif acheté avec les hypothèses suivantes :

• Prix d'achat : 150 000 €
• Loyer mensuel : 600 €
• Charges annuelles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété) : 5 000 €
• Revenus fonciers annuels : 7 200 €

En conclusion : 

• LMNP : régime idéal si vous cherchez à maximiser vos déductions fiscales et si vous êtes prêt à gérer une comptabilité un peu plus complexe.
• Micro-Foncier : Parfait si vous voulez la simplicité, mais ce n’est avantageux que pour de petits revenus locatifs.
• Régime Réel : Utile si vous avez beaucoup de charges à déduire, mais nécessite une gestion administrative plus lourde.
• Dispositif Pinel : Intéressant si vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt importante en échange d’un engagement de location sur le long terme et si le bien est dans une zone éligible.

Prenez le temps de vous renseigner et de bien choisir le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation personnelle et à vos objectifs. Et bien sûr, nos experts sont là pour discuter de vos projets et vous donner un coup de main !

8. Comment s’informer ? Est-ce une bonne idée de suivre des influenceurs immobiliers ?

S’informer sur l’immobilier nécessite une approche multi-sources. Suivre des influenceurs peut être bénéfique pour obtenir des conseils pratiques et des retours d’expérience, mais il est essentiel de diversifier vos sources d’information et de toujours vérifier les faits par vous-même. Avec ces précautions, vous serez mieux préparé pour réussir votre investissement immobilier.

Voici quelques conseils pour suivre de influenceurs immobiliers : 

• s’assurer de la réelle expérience de l’influenceur dans l’immobilier;
• se tourner vers des influenceurs qui sont également formateurs reconnus;
• ne pas se fier à un seul influenceur.

Voici des influenceurs immobiliers populaires et leur particularité :  

• Rémi Roche : formateur certifié très suivi avec plus de 8 200 followers sur Instagram 
• Julien Loboda : il prône la liberté grâce à l’immobilier. Délivre des conseils pour se constituer un patrimoine à partir de 0€.
• Damien Lahmi : il a un ton décalé qui plaît à ses 16 000 followers sur Instagram et 11 200 abonnés sur sa chaîne YouTube
• Romain Caillet : sa chaîne YouTube comptabilise 21 400 abonnés. Il partage beaucoup d’expériences personnelles et d’études de cas réels.

9. Doit-on se faire accompagner dans son projet d’investissement locatif ?

Se faire accompagner dans votre projet d’investissement locatif peut être une excellente idée pour réussir votre projet immobilier. Par exemple, les investisseurs qui ont profité de notre solution clé en main ont profité de nombreux avantages :

• Gain de temps : Investir dans l'immobilier demande beaucoup de temps et d'efforts, notamment pour rechercher le bien idéal, comparer les offres de prêt immobilier, vérifier le rendement locatif, réaliser les visites, superviser les travaux et gérer tous les aspects administratifs. Un accompagnement professionnel peut vous faire gagner un temps précieux en prenant en charge ces tâches complexes.
• Solution au manque de connaissances : Si vous n'avez pas une connaissance approfondie du marché immobilier et des spécificités de la location, un expert peut vous fournir des conseils cruciaux. Ils vous aideront à comprendre les dynamiques du marché, les quartiers prometteurs, et les types de biens les plus rentables.
• Réassurance à chaque étape : Un projet d’achat immobilier se déroule sur plusieurs mois et peut être stressant. Avoir un professionnel à vos côtés vous rassure à chaque étape, de la recherche du bien à la signature du contrat, en passant par l'obtention du financement et la gestion des démarches administratives.
• Investissement sécurisé et rentable : Un expert vous guide pour éviter les pièges courants et maximiser la rentabilité de votre investissement. Il vous aide à évaluer les risques, négocier les prix, et choisir des biens avec un bon potentiel de valorisation.
• Éventuels travaux délégués : Les travaux peuvent être une source de stress et de complications. Un professionnel vous aide à trouver les bons prestataires, négocier les devis, et gérer le chantier. Cela vous évite de faire face à des retards, des coûts supplémentaires, et des travaux mal réalisés
• Choix de la bonne stratégie de location pour bénéficier d’un avantage fiscal : Comme vu un peu plus haut dans l’article, il existe de nombreuses stratégies de location et régimes fiscaux avantageux. Un conseiller peut vous aider à choisir la meilleure option en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers, qu'il s'agisse de la location meublée, de la loi Pinel, du déficit foncier, etc.

10. Quels sont les risques d'un investissement dans l'immobilier ?

Voici un tableau à utiliser : il permet d’identifier et évaluer rapidement les principaux risques associés à un investissement immobilier, ce qui vous aidera à mieux préparer et gérer votre projet locatif.