Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?
C'est une sécurité pour le propriétaire qui lui permet de réduire les risques de se retrouver dans une situation d'impayé.
Dans la pratique cela se matérialise par un document que l'on appelle un "acte de cautionnement solidaire" qui doit être signé par la caution et le locataire avant d'être annexé au bail de location.
Elle est dite "solidaire" car bien entendu elle rend la caution solidaire du locataire en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges, mais surtout elle permet au propriétaire de se tourner vers la caution dès qu'un problème d'impayé se présente. Il n'a alors pas nécessairement besoin d'intenter une procédure envers le locataire au préalable.
A contrario une "caution simple" impose au propriétaire de porter un recours envers le locataire avant de pouvoir se tourner vers la caution. C'est pour cette raison que les bailleurs en France exigent toujours une caution solidaire plutôt qu'une caution simple.
Engagement de la caution
L'acte de se porter caution ne doit pas être pris à la légère. La caution qui signe le bail et l'acte se porte en effet garante des loyers en cas de défaillance du locataire. L'engagement repose sur ses biens propres ainsi que ses revenus.
La caution peut être n'importe qui, elle n'a pas nécessairement besoin d'avoir un lien de parenté avec le locataire. Cependant il faut garder à l'esprit qu'un lien de parenté sera plus rassurant pour le propriétaire.
Cet engagement continue de courir si le propriétaire était amené à vendre son bien et se transmet à ses héritiers en cas de décès.
Dans quel cas exiger une caution ?
Le propriétaire reste libre d'exiger une caution solidaire au candidat locataire. En France cela est cependant de plus en plus fréquent. Cette tendance s'explique de plusieurs manières.
Dans le cas d'un étudiant qui la plupart du temps n'a pas de revenus, la caution sera quasi systématiquement demandée. Bien souvent ce sont les parents qui finalement paient le loyer pour leur enfant étudiant.
Dans le cas d'un jeune actif, le propriétaire va être attentif au type de contrat (CDD, CDI, Fonctionnaire, etc.) et au niveau de revenu du locataire. En fonction de cela il préférera demander une caution. Le niveau de revenus de la caution va aussi bien sûr être pris en compte.
D'autre part les propriétaires sont de plus en plus nombreux à souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI). Hors dans ce cas, c'est l'assureur qui va analyser les dossiers des candidats et dans ce cas il va la plupart du temps exiger au minimum un revenu de 3 fois le loyer chargé pour le locataire. Dans le cas contraire il demandera qu'il y ait une caution solidaire.
Enfin en France la loi est très protectrice envers le locataire comparé à d'autres pays comme les états-unis par exemple. De ce fait les propriétaires sont de plus en plus prudents et doivent réduire les risques au maximum sous peine de se retrouver eux-mêmes dans une situation difficile dans le cas d'un emprunt à rembourser, des frais à engager, etc.
Durée de la caution solidaire
La caution peut être engagée pour une durée déterminée à l'avance ou pour une durée indéterminée. Cette durée doit être explicitement indiquée dans le bail de location et dans l'acte de caution solidaire.
Si aucune durée n'est indiquée dans le bail elle sera considérée comme indéterminée.
Dans le cas d'une durée indéterminée, la caution a la possibilité de résilier son engagement par envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Son engagement ne s'arrêtera alors pas de suite mais à la fin de la période du bail en cours. Cette période peut être la durée initiale ou renouvelée.
C'est pour cela que les propriétaires indiquent plutôt une durée déterminée. La plupart du temps la durée est de 9 ans au maximum. Dans le cas d'un bail en location nue dont la durée est de 3 ans, cela couvre la durée initiale et les 2 renouvellements suivants. Pour un bail meublé à l'année cela représente la durée initiale et les 8 renouvellements suivants.
Il est conseillé de ne pas indiquer une durée supérieure à 9 ans dans le cas de la location nue sous peine de risquer que la durée soit requalifiée en durée indéterminée.
Rédaction et signature de l'acte de cautionnement
Pour rédiger l'acte de caution, rien de plus simple en utilisant notre service de gestion locative. Il vous permet d'éditer le document déjà pré-rempli. Cela prend 3 secondes. Ainsi vous pourrez l'imprimer et le signer avec la caution.
Caution solidaire et bail numérique
Encore mieux, notre service est capable de joindre automatiquement l'acte de caution en annexe du bail numérique lors de l'édition d'un nouveau bail de location. Celui-ci sera alors signé par voie électronique avec le locataire et son garant.
En effet depuis la loi Elan publiée fin 2018, il n'est plus nécessaire de faire remplir l'acte de caution à la main par le garant. Il peut être désormais signé en numérique depuis un ordinateur.
