Investissement locatif meublé : LMNP ou LMP
Lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, vous avez deux choix initiaux : faire de la location vide (comprenez sans mobilier), ou opter pour la location meublée. Si vous savez déjà que vous désirez mettre votre logement en location saisonnière, alors la question ne se pose pas, puisque vous devrez forcément meubler le bien avant de pouvoir le louer. En plus de cela, si vous voulez y loger des étudiants en profitant de la loi Censi Bouvard, alors de même, l’appartement doit être loué meublé. Pour le reste, à vous de choisir.
Dans cet article, nous parlons bien d’une stratégie en meublé, donc à partir de là, une fois que vous créez votre entreprise, l’administration fiscale vous met automatiquement dans la case de la location LMNP, à savoir que vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier. Pour y rester, vous devez respecter un plafond de ressources liées à vos recettes locatives, s’élevant à 23 000 €. En plus de cela, vos revenus locatifs tirés de la location en meublé non professionnel ne devront pas dépasser 50 % de la somme totale des revenus de votre foyer fiscal.
Dès que vous dépassez ces plafonds, vous passez immédiatement dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel, perdant instantanément les avantages liés au statut précédent, que nous expliciterons plus bas…
Louer en meublé non professionnel : quelles différences avec la location nue ?
La principale différence entre la location LMNP et la location nue, est que vous devez respecter un certain inventaire de mobilier spécifique à la location meublée. En effet, lorsque vous vous contentez de louer les murs de votre acquisition immobilière, vous n’avez rien de plus à faire que de trouver des locataires et de rédiger le bail. En revanche, si vous le louez en LMNP, par définition, vous devez vous acquitter des frais liés à l’ameublement du bien, avant de pouvoir engager toute démarche de mise en location.
Une liste de mobiliers obligatoires dans le cadre de ce statut est mise à votre disposition sur le site du gouvernement, mais vous avez la possibilité d’ajouter d’autres meubles et accessoires pour rendre le logement plus attrayant et confortable pour ses futurs occupants. C’est d’ailleurs primordial si vous souhaitez vous démarquer, car le marché du meublé est très étendu, ce qui signifie que la concurrence est assez élevée, d’autant plus dans les villes très animées, voire dans les citées étudiantes.
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Un marché dynamique, des loyers attractifs et de bons rendements
L’une des raisons qui font de la location LMNP un bon placement pour un investisseur locatif, c’est sans aucun doute le dynamisme du secteur. Et oui, si vous vous dirigez vers les bonnes zones géographiques, et encore mieux, vers les meilleurs quartiers, la demande est très élevée. En effet, les locations meublées partent comme des petits pains lorsqu’elles sont idéalement situées, proches d’une université, ou en plein centre-ville par exemple.
Du côté de la rentabilité aussi vous n’êtes potentiellement pas en reste, puisque la location meublée en LMNP fait partie sans conteste des meilleures probabilités de rendement de toutes les stratégies immobilières. C’est le seul placement qui peut vous permettre de décrocher une rentabilité locative nette avoisinant les 6 à 8 %, voire plus dans certaines zones ! Évidemment, nous ne disons pas que c’est forcément le scénario de tout le monde, mais disons que si vous travaillez suffisamment votre projet immobilier en vous entourant d’experts ou en utilisant des outils à votre disposition, le potentiel d’atteindre ces chiffres est réellement présent.
Quoi qu’il arrive, la rentabilité immobilière nette d’impôt est bien plus élevée que dans le cadre de la location nue. Cependant, rappelons que comme pour n’importe quel investissement plus rentable qu’un autre, le risque est plus grand en proportions égales. Qui dit un marché dynamique dit aussi un turnover élevé, du fait que les baux d’habitation sont uniquement de un an renouvelable, contrairement à la location nue (3 ans). De plus, les étudiants sont plus enclins à louer ce type de logement, ce qui fait que le risque de loyers impayés est plus élevé. Assurez-vous de demander des garanties lors de votre sélection du candidat idéal pour votre location LMNP.
De gros avantages fiscaux pour l’investisseur immobilier en LMNP
Cet investissement immobilier locatif est reconnu pour sa défiscalisation et la possibilité que le statut offre en matière d’amortissement. En tant que loueur LMNP, vous avez la possibilité de récupérer l’équivalent du prix de votre acquisition sous forme de déduction d’impôts, et ce, année après année. En effet, le montant total est lissé, à hauteur d’environ 2 % du prix d’achat par an, pendant une vingtaine d’années, en fonction du prix du bien.
En plus de cette aubaine d’acheter un bien qui sera amortissable chaque année, le statut LMNP vous permet de réduire votre imposition d’autant que le montant de vos frais liés à l’achat du bien. En définitive, cela signifie que les charges suivantes sont défiscalisables :
- vos intérêts d’emprunt bancaire ;
- les frais d’honoraires ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- le mobilier ;
- les réparations et autres travaux de rénovation du bien ;
- vos frais de gestion locative et frais d’agence immobilière, etc.
Cette liste non exhaustive vous prouve tout de même les avantages non négligeables qui vous attendent sous ce régime. Pour cela, vous devez opter volontairement et dès la première année, pour le régime BIC au réel, et non le micro-BIC. Si vous restez au micro-BIC, vous obtiendrez tout de même un abattement fiscal annuel de 50 %. Cependant, la plupart des investisseurs locatifs en loueur meublé non professionnel profitent dès le départ des avantages conférés par le régime réel.
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Location LMNP : son aide à la gestion locative défiscalisable
Comme nous venons de l’évoquer, la partie gestionnaire de votre investissement immobilier meublé est potentiellement défiscalisable, le cas échéant. Il en va de même avec certains logiciels de gestion locative en ligne, comme celui d’Horiz.io.
Mais, rappelons ce qu’est la gestion locative d’un bien. Cela englobe en fait tout ce qui s’applique à la gestion de votre placement dans la pierre. De la recherche de locataires, au tri des dossiers, à la remise des clés, jusqu’au traitement des retards de loyers éventuels et à la sortie des occupants du bien. Pour faire simple, vous ne vous occupez plus de rien, c’est votre gestionnaire qui s’occupe de tout.
Le problème, en général, c’est que ce genre de service coûte assez cher aux propriétaires bailleurs, car beaucoup passent directement par leurs agences immobilières classiques.
L’investissement locatif clé en main avec Horiz.io pour louer en LMNP
Heureusement, chez Horiz.io, nous n’avons pas d’agence physique. Nous vous proposons nos services de manière totalement digitalisée, ce qui abaisse forcément nos honoraires. Nous vous faisons profiter ainsi d’une solution d’investissement locatif clé en main inédite et qui s’adapte à votre mode de vie. Confier à 100 % la gestion locative de votre patrimoine immobilier locatif peut s’avérer être finalement une source d’angoisse, car vous n’avez accès à rien. C’est pourquoi l’idéal est que vous restiez le pilote de votre gestion en ligne pour votre location LMNP !
Notre logiciel vous offre cette possibilité. Vous êtes assisté par un outil très puissant, en même temps d’être acteur de la vie de vos placements. Vous êtes au courant du moindre souci, vos quittances de loyer sont envoyées automatiquement, et nous vous aidons même dans la sélection des dossiers locataires et dans la rédaction du bail au début de votre projet.
Alors, pour profiter de la gestion locative en ligne pilotable comme un pro sur notre plateforme, c’est par ici !
Location LMNP : FAQ
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Lorsque l’on souhaite faire de la location meublée, au début, l’administration fiscale vous considère directement comme loueur en meublé non professionnel (statut LMNP). Si vous dépassez le plafond de 23 000 € à l’année fiscale, entre autres conditions, vous devenez instantanément loueur LMP, ce qui veut dire que vous louez en meublé professionnel, car vos recettes sont plus conséquentes. Évidemment, ce changement de statut vous fait perdre les avantages relatifs au loueur LMNP et vous avez dès lors plus de charges à supporter.
Quel est l’avenir des LMNP ?
Bon nombre d’investisseurs craignent la disparition progressive de ce dispositif d’État étant donné les avantages considérables qu’il procure à certains, leur permettant parfois de ne plus payer aucun impôt sur leurs recettes locatives. Néanmoins, à l’heure actuelle, rien ne prédit que le statut ne s’essouffle. Il y a fort à parier que les loueurs en meublé non professionnels continuent donc de prospérer en 2023 et dans les prochaines années.
Quel rendement pour investissement LMNP locatif ?
Les locations meublées sont connues pour être celles qui rapportent le plus aux investisseurs locatifs. Si vous êtes sous le régime LMNP, vos avantages fiscaux non négligeables vous permettent de dégager une rentabilité immobilière nette d’impôts, supérieure à la location nue, allant de 4 à 8 %.
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