Les conditions communes pour devenir bailleur LMNP/LMP
Avant d’aborder les différences entre les deux statuts, il convient de rappeler que pour devenir loueur en meublé, dans tous les cas, les conditions restent initialement les mêmes pour tous, que votre but soit professionnel ou non. Pour détenir l’un des deux statuts (location meublée professionnelle ou non professionnelle), vous devez investir dans l’immobilier locatif et donc acheter un appartement ou une maison que vous allez mettre en location. Le mode de location meublée est obligatoire, par définition, ce qui signifie que vous devez vous acquitter des dépenses relatives à l’installation du mobilier nécessaire, ainsi que des équipements et accessoires, pour le confort des locataires.
Ensuite, une fois que vous vous apprêtez à signer le bail de location, ou que c’est chose faite, vous avez 15 jours à compter du début de votre activité de loueur pour vous déclarer et légaliser votre pratique. Cela passe par la création de votre entreprise, l’obtention de votre numéro d’immatriculation SIRET, etc.
Évidemment, chaque bien immobilier acquis dans le cadre de votre activité de location meublée ne peut être habité à titre de résidence principale par votre propre chef. Vous devez le louer, que ce soit à un étudiant en rédigeant un contrat de location étudiante sur 9 mois non reconductibles, ou à un groupe de jeunes actifs en colocation, ou encore en prenant des baux courts (baux mobilité) pour des apprentis ou professionnels en mutation (contrats de 1 à 10 mois), etc. La location saisonnière est également envisageable et peut même venir s’ajouter à l’une des stratégies de location préalablement citées.
Loueur en meublé professionnel : définition
Le loueur en meublé professionnel a des conditions d’éligibilité à respecter particulières, et un cadre fiscal qui diverge du LMNP :
- Pour obtenir le titre de loueur en meublé professionnel, vos recettes locatives doivent excéder la somme de 23 000 € par an (loyers CC).
- Votre activité de propriétaire bailleur en meublé doit être votre source de revenu principal et donc les revenus tirés de la location meublée doivent être supérieurs à ceux perçus par d’autres biais.
Si ces deux conditions sont réunies, alors vous êtes considéré par l’administration fiscale comme loueur LMP et votre activité est liée à la location meublée professionnelle.
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
Être loueur en meublé professionnel ou non professionnel dépend en grande partie de vos recettes générées par votre activité de bailleur. Tout investisseur locatif débutant dans la location meublée sera automatiquement considéré comme un loueur LMNP. Ensuite, y rester ou en sortir pour devenir LMP dépend de 2 critères :
- Pour rester loueur LMNP, vos recettes issues de la location en meublé ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels.
- Ces dernières ne doivent pas non plus dépasser 50 % de l’ensemble des revenus perçus par votre foyer fiscal. Autrement dit, l’activité d’investisseur immobilier dans le meublé ne doit pas être votre exercice principal et celui qui vous permet de payer vos traites mensuelles.
En définitive, nous voyons que le statut de loueur en meublé professionnel n’est rien d’autre que la continuité et l’évolution de l’activité d’un investisseur locatif en meublé. D’un point de vue fiscal aussi les différences se font ressentir. Si le loueur LMNP dispose de gros avantages tels que la défiscalisation de toutes ses charges réelles (au régime réel), ainsi que l’amortissement du mobilier et de l’immobilier lissé sur plusieurs années, le bailleur LMP en perd certains, tout en récupérant d’autres intérêts fiscaux.
Pour aller plus loin : LMNP conditions, quelles sont-elles ?
Location meublée professionnelle : quel régime fiscal en location meublée ?
LMNP ou LMP, les deux statuts relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non du régime foncier. Ils ont accès au micro-BIC qui est le régime forfaitaire, ou au régime réel. Pour rester au micro-BIC, il ne faut pas que les loyers perçus excédent 72 600 € par an, bien que pour le LMNP, le plafond de 23 000 € reste de mise (double plafonnement) pour conserver le LMNP au micro-BIC. Le régime forfaitaire est déjà plus avantageux que le microfoncier, car il permet aux investisseurs d’obtenir un abattement de 50 % sur leurs revenus tirés de la location meublée avant application de l’imposition (contre 30 % en location nue).
Toutefois, que vous fassiez de la location meublée professionnelle ou non, le régime réel revêt bien plus d’avantages, notamment à partir du moment où vos dépenses réelles relatives à votre projet locatif excèdent les 50 % de vos rendements dégagés annuels.
Location meublée fiscalité : les avantages du régime réel en LMP
Enfin, voici le point le plus important : le détail de la fiscalité du loueur en meublé professionnel. Comme vous vous en doutez sûrement, les contraintes administratives et comptables sont plus importantes dès lors que vous franchissez le cap de passer de particulier à professionnel de l’investissement locatif meublé. Toutefois, le statut garde des avantages non négligeables.
Tout d’abord, au niveau des déficits générés, ces derniers sont imputables au revenu total sans limitation de montant, et possiblement reportables sur les 6 prochaines années. Ensuite, vous pouvez bénéficier d’une exonération de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) dans les cas suivants :
- l’activité de location meublée professionnelle est votre seule activité à temps plein (pas possible de cumuler un emploi de salarié à temps plein donc) ;
- vos revenus dépassent les 23 000 € pour l’année ;
- les recettes nettes (et non pas les revenus bruts) représentant plus de 50 % de vos revenus professionnels (pensions de retraites non prises en compte).
En revanche, là où vous perdez par rapport au LMNP, c’est au niveau des cotisations sociales qui s’élèvent alors entre 35 et 40 % de vos bénéfices, avec une facture minimale dans le cas où vous ne dégagez pas de bénéfices une année : 1 145 €.
Enfin, grâce au statut de LMP, vous avez l’avantage de ne pas être soumis au régime classique des plus-values des particuliers. Vous relevez du régime des plus-values professionnelles : à court terme, lorsque la durée de détention est inférieure à 2 ans, et à long terme. Si votre activité de propriétaire bailleur LMP dure depuis 5 ans ou plus et que vos recettes ne dépassent pas les 90 000 €, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur les plus-values réalisées. Vous bénéficiez tout de même d’une exonération partielle si elles restent inférieures à 126 000 €.
Bon à savoir : une particularité s’applique pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, avec des plafonds plus élevés.
Nos conseils dans le choix d’un statut pour louer en meublé
Vous devez avoir suffisamment de connaissance du secteur immobilier et de la marche à suivre pour générer des revenus de la location meublée si vous décrochez le statut de loueur en meublé professionnel. Autrement, vous risquez de vous endetter à payer bien trop de taxes et d’impôts. En revanche, pour un investisseur rentable, le statut LMP est très avantageux, surtout au niveau de la non-imposition à l’IFI, ainsi que pour le régime des plus-values professionnelles. Un tel montage financier s’opère à l’aide d’un fiscaliste expert, pour une optimisation maximale de votre rentabilité locative globale.
Si vous vous lancez tout juste dans la location meublée, alors vous ne pouvez pas obtenir le statut de loueur en meublé professionnel. En tant que loueur LMNP, vous avez néanmoins la possibilité de vous faire accompagner pour ne pas être seul dans votre projet d’immobilier locatif et maximiser vos rendements annuels.
Location meublée professionnelle : FAQ
Comment déclarer ses revenus en location meublée professionnelle ?
En plus de votre déclaration de revenus traditionnelle, vous devez remplir le formulaire 2042-C PRO, en cochant la case « revenus industriels et commerciaux professionnels » afin de rendre compte de vos recettes locatives annuelles en tant que loueur LMP.
Qui paye la taxe foncière en location meublée ?
C’est le propriétaire bailleur, qu’il soit détenteur du logement entier ou usufruitier, qui doit s’acquitter de la taxe foncière chaque année au 1er janvier. C’est une taxe non récupérable auprès de ses locataires et elle est calculée selon la valeur locative actuelle, elle-même définie par la collectivité territoriale.
Comment sortir du statut loueur en meublé professionnel ?
Pour arrêter votre activité de loueur LMP, vous devez remplir une déclaration de cessation, réalisable en ligne sur le site Infogreffe. Le formulaire à télécharger et à compléter est le P2 P4i. Une fois envoyé et une fois votre demande traitée, votre numéro de SIRET se verra désactivé. À partir de là, vous n’aurez plus la possibilité d’être bailleur dans le cadre de la location meublée professionnelle.
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