Location meublée et fiscalité : quels choix ?
Micro-Bic ou régime réel
Comme nous l’avons introduit, vous avez deux solutions qui s’offrent à vous lorsque vous vous engagez sur le chemin du locatif meublé. Dans le premier cas, le régime forfaitaire est le micro-BIC en location meublée. Ce dernier vous est automatiquement attribué si vous ne demandez pas d’en changer directement, lors de la création de votre entreprise en tant que bailleur LMNP. C’est, au même titre que le microfoncier pour la location nue, un régime simplifié, régit par un abattement fixe chaque année avant application de l’imposition.
Si dans le foncier le taux de déduction est de 30 %, en BIC, il est de 50 %. Et pour cause, cela se justifie par les dépenses supplémentaires que doit supporter un investisseur locatif dans le meublé (achat du mobilier, plus grosse gestion locative, potentiels travaux de réparation, etc.).
D’un autre côté, soit parce que vous avez dépassé le plafond de recettes imposé par le régime forfaitaire (72 600 €), soit parce que vous l’avez délibérément choisi dès le début de votre activité de loueur, il y a le régime BIC au réel. Ici, pas de forfait, contrairement à la location meublée au micro-BIC. Vous déduisez donc vos charges et dépenses réelles. Vous avez même la possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier sur plusieurs années, un avantage qu’on ne retrouve d’ailleurs pas dans le régime foncier. À contrario, vous n’êtes pas autorisé à utiliser le déficit foncier.
Loueur LMNP ou LMP
La location meublée non professionnelle et donc la fiscalité LMNP disposent, elles aussi, de leurs propres plafonds de rendements locatifs. Si vous devez respecter la somme maximale de 72 600 € générée sur une année au titre de vos revenus tirés de la location meublée pour pouvoir rester au micro-BIC en location meublée, ce n’est pas suffisant pour rester loueur LMNP. En effet, pour le rester, un double plafond doit alors être respecté. Il s’agit de percevoir moins de 23 000 € par an. De plus, votre activité de loueur en meublé ne doit pas être votre source de revenus principale, donc les loyers perçus ne doivent pas représenter 50 % ou plus de la totalité des rentrées d’argent de votre foyer fiscal.
L’une de ces deux conditions non cochées entraîne votre radiation du statut de LMNP et l’ouverture de votre activité en tant que loueur en meublé professionnel (LMP). Ensuite, tant que vous ne dépassez pas la limite des recettes annuelles attribuée au régime micro-BIC en location meublée, vous pouvez rester dedans.
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Les avantages du régime forfaitaire BIC pour louer en meublé
L’atout majeur de ce mode de fiscalité, c’est bel et bien la simplification des démarches administratives autour de la comptabilité, de la facturation, de la gestion dans sa globalité. Dès que vous mettez un pied dans un régime fiscal réel, vous devez collecter vos factures, les conserver, noter les montants, les calculer, les reporter sur vos feuilles d’imposition, remplir plusieurs formulaires, etc. En clair, la tâche devient bien plus complexe et demande la plupart du temps de faire appel à un comptable, par souci de conformité.
De plus, pas de panique si pour vous fiscalité rime avec incompréhension. Le micro-BIC en location meublée est un régime relativement facile à comprendre et à appliquer, même si on est seul à la direction de sa gestion. La tenue d’une comptabilité de type analytique n’est pas exigée, un simple livre de recettes est attendu de vous. Autre point positif, sous certaines conditions, vous pouvez même vous voir totalement exonéré d’impôts et de cotisations sociales.
Zoom sur les spécificités fiscales de la location saisonnière
Un projet locatif autour de la location meublée, contrairement à la location vide, peut prendre bien des formes ! Colocation, logement entier, résidence senior, location étudiante ou location saisonnière. Dans ce dernier cas de figure, vous pouvez aussi profiter du micro-BIC, et il s’avère même être encore plus bénéfique. Votre abattement forfaitaire s’élève alors à 71 % au lieu des 50 % dans les autres situations. Le plafond de revenus locatifs est lui aussi plus souple, s’élevant à 82 800 €.
Là encore, vous avez la possibilité de choisir directement le régime réel. Une fois dépassé le seuil, l’administration fiscale vous met de toute façon dans la case « réel ». Bien que les formalités administratives soient alors plus lourdes, comme pour de la location meublée non saisonnière, le régime réel est parfois plus adapté à un projet.
Choisir cette fiscalité pour son projet locatif : les conditions
Une chose est sûre, la stratégie fiscale a toujours un impact énorme sur la rentabilité nette nette d’un projet d’investissement immobilier locatif. Vous avez donc tout intérêt à peser le pour et le contre avant de vous positionner. Ce n’est pas parce que votre collègue a choisi le micro-BIC en location meublée et qu’il a une rentabilité immobilière optimum, qu’il en ira de même pour vous, même si vous avez l’impression que vos projets sont similaires.
Pour opter pour le régime micro-BIC en location meublée et en tirer les bénéfices escomptés, la première chose à vérifier est le montant total de vos charges et dépenses estimé (ou concret si vous êtes déjà en activité). Ensuite, une fois ce chiffre connu, vous devez le rapporter à votre chiffre d’affaires généré par votre activité de loueur meublé. Vos frais de bailleur dépassent-ils la moitié de vos revenus locatifs sur l’année ? Si la réponse est oui, alors vous devriez passer au régime réel ! Si la réponse est non et que vous ne souhaitez pas vous aventurer dans le réel pour éviter la complexité du régime, alors vous pouvez rester au régime forfaitaire tout en étant rentable.
Toutefois, il serait judicieux de faire une étude avec un fiscaliste pour savoir combien vous parviendriez à récupérer si vous vous mettiez au régime réel grâce aux amortissements. Certains montages financiers valent le coup, même si l’on prend en considération les dépenses supplémentaires en gestion locative ou en conseils d’experts.
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Micro BIC location meublée : FAQ
C’est quoi le régime micro-BIC ?
C’est le régime forfaitaire attribué aux Bénéfices Industriels et Commerciaux, relatifs aux activités commerciales, artisanales ou industrielles. C’est donc le régime d’office des loueurs en meublé, car leurs recettes locatives sont considérées comme des revenus commerciaux et non fonciers.
Quelle imposition pour une location meublée ?
Elle dépend de votre tranche marginale d’imposition sur les revenus, vu que les revenus locatifs tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelles sont les charges déductibles en micro-BIC ?
Par définition, en tant que régime forfaitaire, le micro-BIC en location meublée ne permet pas de déduire ses charges. En contrepartie, vous appliquez directement un abattement de 50 % sur vos recettes locatives perçues avant le calcul de votre imposition.
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