Qu’est-ce que le micro foncier ?
Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu, dont le montant varie en fonction de votre régime d’imposition. Avec le régime micro foncier, un abattement forfaitaire s’applique sur vos revenus locatifs perçus annuellement. Grâce au formulaire n°2042, vous devez déclarer vos revenus fonciers découlant de la location de votre ou vos appartements. Mais alors en micro foncier, faut-il indiquer le loyer avec ou sans charges ? Comme pour tous les autres régimes, vous devez noter les montants bruts reçus à l’année.
Dans le cadre de cette imposition de base pour les investisseurs immobiliers, aucune déduction fiscale n’est admise pour travaux, rénovations ou autres charges relatives à la gestion de votre patrimoine. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Ainsi, seulement les 70 % restant sont ajouté à la somme de vos autres sources de revenus. Le montant global est alors celui qui va déterminer votre tranche d’imposition et la valeur que vous devez payer à l’administration fiscale.
Quel est le plafond de revenus fonciers à respecter ?
Bien que le régime forfaitaire soit simplifié et donc tentant de s’y soumettre dans le cas d’un achat immobilier, il y a évidemment une limite pour les propriétaires. En effet, le micro foncier a un plafond. Si la somme totale de vos revenus locatifs excède 15 000 € sur l’année, alors vous passez automatiquement au régime réel. Dans ce cas, vous ne disposez plus d’une imputation forfaitaire, mais vous déclarez vos charges et travaux de manière à obtenir des réductions fiscales proportionnelles à vos investissements.
Sachez que même si vous ne dépassez pas le plafond de loyers encaissés, vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel. En l’occurrence, si vos charges consacrées à votre logement dépassent 30 % du prix des loyers que vous touchez, alors vous avez un intérêt certain à passer au réel. Grâce à ce choix, si jamais vous avez réalisé d’importants travaux, vous faisant « perdre de l’argent » sur votre location immobilière, ce déficit est alors imputable sur vos revenus fonciers, à hauteur de 10 700 € par an maximum et sur 10 ans.
Peu importe le choix que vous faites en tant que jeune investisseur dans la pierre, si vous choisissez de ne pas passer par le régime micro foncier, votre choix est irrévocable durant les 3 prochaines années.
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La location nue comme condition à ce régime fiscal pour l’investissement locatif
Si vous avez déjà parcouru quelques articles sur l’immobilier locatif, vous savez sûrement que tous les propriétaires immobiliers ne sont pas forcément soumis au régime foncier. En effet, le micro foncier meublé n’existe pas. Si vous optez pour de la location meublée, la fiscalité à laquelle vous êtes soumis est différente, car vos revenus sont alors considérés comme des revenus commerciaux. D’ailleurs, vous relevez donc du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au même titre que votre coiffeur ou que votre comptable. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est d’ailleurs très apprécié des investisseurs dans l’immobilier locatif, justement car ils échappent au régime un peu plus strict du foncier. Le régime BIC est fait pareil, et il est composé du micro-BIC et du BIC réel.
Comme vous le voyez, pour être susceptible d’opter pour le régime micro foncier, vous devez avoir un projet de location à vide de votre bien immobilier. Cela signifie que vous mettez le logement en location sans meuble ni équipement. Vous louez juste les murs. Vous pouvez louer une maison, un appartement, un studio, voire même un local professionnel. Cependant, certains investissements immobiliers ne rentrent pas dans les conditions d’éligibilité au régime foncier simplifié.
Les biens immobiliers exclus du régime micro foncier
Certains des biens que vous pouvez acquérir sont exclus de ce régime fiscal. Il s’agit notamment de tout investissement dans un monument classé historique ou acheté dans un quartier protégé (Loi Monument Historique ou loi Malraux), ou encore d’immeubles détenus par un nu-propriétaire. Contrairement aux idées reçues et comme il était possible de l’appliquer avec la loi Scellier, le régime micro foncier est ouvert aux investisseurs Pinel. Et oui, bien que la majorité des propriétaires sous le dispositif optent pour le régime réel, le micro foncier peut pourtant venir réduire leur impôt final à payer (et non les revenus fonciers).
Par ailleurs, il est vrai que si vous participez à un programme de défiscalisation Pinel, vous optimisez votre rentabilité locative en optant pour le réel, puisque vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt accompagnant votre projet dans la pierre.
Parmi les autres exclusions du régime micro foncier, il y a également :
- Les logements achetés sous les lois Robien, Besson et Périssol : déductions prenant la forme d’amortissements sur les revenus fonciers.
- Les bâtiments qui bénéficient d’une réduction d’imposition au titre du secteur touristique.
- Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et SCI (Société Civile Immobilière) : sauf si vous êtes également propriétaire direct d’un immeuble mis en location nue.
Le micro foncier est, pour ces cas, interdit par la loi, et ce, même la somme de vos loyers perçus à l’année se trouve être inférieure ou égale à 15 000 €.
Est-ce obligatoire de commencer par ce régime d’imposition sur ses revenus locatifs ?
Comme nous l’avons introduit plus haut, personne ne peut vous obliger à opter pour le micro foncier comme fiscalité en location vide, sauf lors d’un investissement relevant des exceptions citées ci-dessus.
En tant qu’investisseur immobilier locatif, vous devez vous efforcer d’évaluer les avantages et les inconvénients à chaque régime fiscal avant de vous y soumettre. Si vous achetez un bien neuf, vous n’aurez pas les mêmes charges que si vous préférez acquérir une maison ancienne à rénover. C’est à partir de votre envie de réaliser des travaux ou non que vous devez forger votre choix de préférer le régime micro foncier ou le réel. L’idéal reste de réussir à effectuer des prévisions comptables fiables pour savoir si la somme des travaux à réaliser excède ou non les fameux 30 % des loyers que vous percevrez annuellement. Heureusement, il existe désormais des outils en ligne pour vous simplifier la vie et vous permettre de vous diriger vers le bon projet.
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Calculer sa rentabilité immobilière en ligne pour choisir et optimiser sa fiscalité
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Comme nous venons de le voir, la fiscalité en immobilier est l’un des piliers pour investir de manière rentable. En effet, le seul critère du secteur géographique du bien, de la tension locative et du tarif des loyers appliqué ne suffit pas à vous garantir une rentabilité immobilière nette suffisante. Le régime micro foncier est idéal pour tout jeune investisseur en location nue désireux de commencer sans trop de complexité administrative et comptable. Dès que vous commencez à générer un cash flow positif de plus en plus conséquent ou que vos charges dépassent largement le forfait d’abattement appliqué au régime simplifié, alors opter pour le réel apparaît bien plus intéressant.
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