C’est quoi les vacances locatives ?
Les vacances locatives correspondent à la période entre laquelle l’ancien locataire quitte le logement et celle où le nouveau locataire arrive.
Généralement, c’est le moment idéal pour la remise en état du bien (notamment s’il y a eu un sinistre ou des dégradations). La plupart du temps, quelques jours suffisent.
Mais dans certains cas, cette période se prolonge de plusieurs semaines, voire plusieurs mois si le bien est peu attractif.
Jusqu’à ce que le propriétaire-bailleur trouve un autre locataire, il ne perçoit aucun loyer, mais doit continuer à payer les mensualités d’emprunt, les impôts locaux, les charges, etc.
C’est donc un véritable manque à gagner si les vacances locatives perdurent.
Comment éviter la carence locative ?
Bien choisir son bien
Les vacances locatives peuvent être anticipées dès l’achat du bien immobilier. En effet, si vous louez dans une zone rurale, avec une très faible activité économique autour, vous aurez du mal à trouver un locataire. Vous ne percevrez donc aucun revenu locatif jusqu’à ce que le logement soit loué.
Alors pour éviter cette situation, il convient de bien choisir l’emplacement de son bien immobilier. Voici quelques conseils :
- Les zones d’activités économiques : vous devez vous assurer qu’il y ait des entreprises à proximité, avec des opportunités d’emploi.
- La qualité des services : il n’est pas nécessaire d’acheter un appartement ou une maison en plein cœur d’une zone d’activité économique. Vous pouvez aussi vous éloigner des centres-ville ou des centres d’affaires. Mais dans cette hypothèse, il faut miser sur la qualité de services. C’est-à-dire ; des transports en commun pour permettre aux locataires d’aller travailler, des écoles pour les familles, des hôpitaux en cas d’accident, …
- Les zones universitaires : ici, la demande est forte en période scolaire (de septembre à juin), et vous réduisez drastiquement les risques de carence locative. Mais à la fin de l’année, nombre d’étudiants quittent leur logement pour profiter de leurs vacances. C’est à ce moment que vous pouvez proposer la location saisonnière.
Proposer la location de courte durée
Si vous subissez des vacances locatives, il est tout à fait possible d’opter pour la location de courte durée. Grâce à des plateformes comme Airbnb ou Booking, vous pouvez louer votre bien pour une journée, une semaine ou un mois.
Ce type de location peut être extrêmement lucratif si vous êtes dans une zone touristique. Mais en contrepartie, cela exige du temps : il faut nettoyer le logement et les draps entre chaque locataire, être présent pour la remise des clés, etc.
Si vous manquez de temps, vous pouvez aussi faire appel à une entreprise de conciergerie qui se chargera de gérer vos biens.
Proposer des montants de loyers au prix du marché
La mise en location de biens immobiliers obéit à la loi de l’offre et de la demande. S’il y a beaucoup d’offres, les locataires ont la possibilité de comparer les logements entre eux. Et si le prix de votre loyer mensuel est bien supérieur à la moyenne, les futurs occupants préféreront opter pour des logements moins chers.
C’est pourquoi, il est primordial d’étudier les prix proposés dans le quartier pour le même type de biens (surface, service, étage, …).
Bien choisir son locataire
Au moment de l’examen des dossiers de candidats-locataires, les propriétaires se focalisent majoritairement sur leur solvabilité. L’idée est de s’assurer que le futur occupant ait des revenus suffisants pour éviter une éventuelle défaillance dans le paiement des loyers.
Mais il ne faut pas oublier la durée de location. Si vous choisissez un locataire n’ayant pas de projet stable, il est fort probable que vous subissiez un départ prématuré. Et selon l’état du marché locatif dans votre commune, vous pourriez mettre du temps à trouver de nouveaux candidats.
Améliorer la visibilité de son annonce
Si le bien est proposé à un prix attractif dans une zone dynamique et qu’il est en bon état, les vacances locatives sont peut-être dues à un manque de visibilité. Dans ce cadre, il faudra multiplier les publications sur les sites d’annonces en ligne. Si c’est déjà fait, veillez à améliorer l’attractivité de l’annonce avec des photos lumineuses et de qualité, ainsi qu’une description complète.
Vous pouvez également demander l’aide d’une agence immobilière pour la promotion de votre bien (et éventuellement pour la gestion locative).
S’assurer contre les risques locatifs
Même en appliquant l’ensemble des conseils susmentionnés, il est possible que les périodes de carence locative demeurent. Et si cela arrive trop souvent, vous risquez de subir des pertes financières liées à l’absence de revenus fonciers.
Heureusement, il est possible de souscrire une assurance contre les vacances locatives. Vous continuerez ainsi à percevoir des loyers malgré l’absence de locataires.
Cette garantie est particulièrement conseillée pour les biens situés dans des zones où la demande locative est saturée.
Elle peut être souscrite seule ou être incluse dans un contrat d’assurance loyers impayés (on parlera alors de garantie des risques locatifs).
Cet article devrait vous intéresser : Assurance GLI: un bon moyen de garantir ses loyers ?
Savoir profiter des vacances locatives
Pour tout investisseur, les vacances locatives sont souvent vues comme un fléau. Et pourtant, il est possible de mettre à profit ces périodes sans locataire. En effet, c’est le moment idéal pour remettre à neuf votre logement. Ou plus précisément, d’augmenter sa valeur. Par exemple, en entreprenant des travaux d’isolation visant à l’amélioration des performances énergétiques. Pour les futurs locataires, c’est un avantage considérable, puisqu’ils verront leur facture d’électricité diminuer.
