1. Bien choisir son type de logement à rénover
Première étape et non des moindres, le choix du type de bien que vous souhaitez acquérir. Forcément, le premier conseil est de prendre le temps de sélectionner la pépite avant de vous lancer. Concrètement, avec de la détermination et des bons outils, vous êtes à même de trouver des projets à un prix intéressant, quasiment dans toutes les zones géographiques.
Notre premier conseil stratégique, c’est de ne surtout pas acheter au prix du marché. Vous devez tout miser sur vos talents de négociateur, c’est même un point crucial. Qu’il s’agisse d’un immeuble, d’une maison ou d’un appartement, visez au moins 20 % en-dessous du prix du marché (idéalement 30 %).
Pour réussir à déceler de pareilles bonnes affaires, allez faire un tour du côté des annonces immobilières mal présentées, des maisons peu esthétiques, voire repoussantes. Vous devez détecter un potentiel : cela implique d’avoir suffisamment de vision et d'intuition. Une maison avec une façade sale, des volets en mauvais état, une décoration désuète ou encore un jardin non entretenu peut repousser plus d’un acheteur. Mais si la structure est saine et que le bien nécessite simplement un rafraîchissement, vous avez là une réelle opportunité de placement, avec un prix sans doute négociable sous celui moyen du marché !
2. Connaître les données du marché ciblé en amont
Autre point crucial, votre connaissance du marché immobilier local est essentiel à votre réussite financière. Une opération d’achat-revente ne s’improvise pas. Vous devez d’autant plus être avoir les informations nécessaires avant de vous positionner et d’engager des travaux. Vous devez avoir en tête votre public cible. C’est la population visée qui sera intéressée par votre logement une fois que vous l’aurez retapé. En fonction de ce public cible, vous devrez adapter votre stratégie de rénovation.
Vous devez vous fier à différents paramètres et les corréler entre eux :
- les données démographiques sur la population de la commune ;
- la composition des foyers ;
- le ratio propriétaires/locataires ;
- le nombre de logements actuels par rapport à la demande ;
- la tendance des prix ;
- les biens qui séduisent le plus et leurs caractéristiques…
3. Établir un prévisionnel budgétaire et factuel des travaux
Vous êtes fixé sur le type de bien à acheter et avez étudié le marché immobilier de la zone où vous souhaitez investir ? Alors le troisième conseil est de réaliser, comme pour de l’investissement locatif, un prévisionnel concernant les travaux et les coûts associés.
Ainsi, prévoyez un budget global pour votre investissement comprenant :
- le prix d’achat du bien ;
- les frais de notaires et intérêts du prêt ;
- les honoraires de l’agence le cas échéant ;
- les frais de dossiers bancaires en tout genre ;
- votre fonds de sécurité ;
- le montant des travaux de rénovation.
Ce prévisionnel est indispensable. Grâce à lui, vous allez non seulement pouvoir avoir la conviction que vous réaliserez un bon retour sur investissement, mais vous réussirez aussi à décrocher votre crédit immobilier bien plus facilement. En outre, le fonds de sécurité est à ne surtout pas oublier, car ce genre d’opération immobilière est plus risqué que de la location sur la durée. En effet, les retards de travaux ou les imprévus de chantiers existent, sans parler des aléas climatiques qui peuvent tout autant freiner l’avancement des rénovations.
Pour vous aider à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, le coût à prévoir pour des travaux et le prix que vous pourriez en retirer après l’opération, vous pouvez vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour avoir une estimation immobilière fiable. Demandez aussi plusieurs devis pour les travaux à réaliser, auprès de plusieurs sociétés pour comparer les tarifs, mais aussi les délais, car moins longtemps les travaux durent, plus vous êtes gagnant.
4. Développer l’art de la négociation et de la vente pour vendre au meilleur prix
Saviez-vous que la décision d’achat d’une maison se joue dans les 90 premières secondes suivant le début de la visite d’un bien ? Certains disent même que l’annonce est déterminante et qu’en venant visiter, les acquéreurs sauraient déjà, inconsciemment, s'ils allaient faire une offre ou non…
Bien souvent, ce qui est vrai dans la vie de tous les jours, l’est aussi dans les affaires. On a le droit qu’à une seule bonne première impression et en immobilier c’est particulièrement important. La façon dont vous vous présentez, votre gestuelle, votre discours et votre tenue importent tout autant que votre bien en vente. Vous devez être une extension de la propriété à vendre et donner envie aux potentiels acheteurs de vous faire une offre d’achat à la fin de la visite.
En réalité, chaque détail compte. Pour vous donner un exemple, une serrure qui bloque lorsque vous vous apprêtez à ouvrir la porte d’entrée donnera directement une impression négative qui restera ancrée dans l’esprit des visiteurs. Vous devez veiller à soigner chaque aspect de votre présentation en étant donc très pointilleux lors de la livraison de votre bien rénové par les artisans.
Autre astuce, pensez à faire en sorte que les visites se chevauchent. De la sorte, les acheteurs potentiels se croisent et sentent l’engouement autour d’eux, ce qui peut grandement jouer sur leur motivation à faire une offre au prix, par peur de se faire devancer.
C’est un levier très utilisé en marketing digital et qui fonctionne tout aussi bien appliqué à la vente immobilière. Cependant, attention à ne pas trop en faire ou tenter des techniques infondées, sous peine de produire l’effet inverse.
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5. Réduire au maximum les coûts pour optimiser sa plus-value
Nous terminerons par un ultime conseil orienté cette fois sur l’optimisation de vos ressources, qu’il s’agisse de temps ou d’argent. Ne perdez pas votre l’objectif de vue, même si vous décidez de remeubler le logement pour le vendre plus facilement ou encore d’engager une agence immobilière pour vous décharger de la diffusion de l’annonce, etc. Demandez-vous toujours si le coût en vaut la chandelle et s’il n’existe pas une solution moins onéreuse pour arriver là où vous voulez aller.
Pour se faire, confrontez-vous à la réalité et observez combien une agence immobilière va vous coûter sur votre investissement, combien cette cuisine va vous coûter par rapport à l’autre, qui certes, est moins jolie, mais tout autant fonctionnelle, etc. Regardez toujours au détail, car chaque petite économie a son importance.
Enfin, n’oubliez pas non plus que la fiscalité joue un rôle majeur dans le bon déroulement de votre investissement d’achat-revente. Comme dans le cadre d’un achat immobilier locatif, le choix du régime fiscal et donc de votre statut va déterminer ce qu’il restera dans votre poche et ce qui reviendra au fisc. Si besoin, prenez le temps d’en discuter avec un expert en fiscalité immobilière pour trouver le meilleur montage selon votre situation personnelle.
Acheter, rénover, vendre : FAQ
Quand peut-on revendre une maison que l’on vient d’acheter ?
Selon la loi, rien ne vous empêche de mettre directement à la vente une maison que vous viendriez d’acheter, à ceci près du temps relatif aux démarches administratives et de recherche d’acquéreurs liées.
Pourquoi attendre 5 ans avant de revendre ?
Si vous avez lu cela quelque part, c’est parce qu’en moyenne, on estime que l’amortissement des frais liés à un achat immobilier seraient effectifs qu’au bout de quelques années. Toutefois, cela dépend aussi de l’usage que vous avez fait de votre bien (location ou résidence principale / secondaire).
Quel délai pour ne pas payer de plus-value immobilière ?
L’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière est effective dès lors que vous justifiez de 22 ans ou plus de détention du bien. Pour être également exonéré de prélèvements sociaux, il faut l’avoir détenu 30 ans ou plus. Attention, ce n’est possible qu’en cas de vente de votre résidence principale. Ces règles ne s’appliquent donc pas pour la revente d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire.
