L’achat dans un EHPAD, est-ce que ça vaut le coup ?

L’achat dans un EHPAD est un investissement peu connu, mais qui pourtant existe bel et bien. Il peut d’ailleurs s’avérer comme un moyen intéressant de rentrer dans l’investissement immobilier.

Mise à jour le 22 Avril 2024
Achat dans un EHPAD

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Les EHPAD sont les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Ce sont des maisons de retraite médicalisées qui offrent des chambres à la location.

Ces établissements permettent d’accompagner et de venir en aide aux personnes fragiles, mais aussi de préserver leur autonomie avec une prise en charge globale. Cette prise en charge comprend l’hébergement, la restauration, les soins ou encore l’animation.

Les EHPAD sont réservés aux personnes de plus de 60 ans et qui ont besoin d’une aide au quotidien, de part leurs difficultés d’ordre physiques ou mentales. Par exemple, ces établissements peuvent accueillir des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer et autres déficiences mentales.

Les EHPAD accueillent en moyenne entre 50 et 120 résidents avec un accompagnement global et une prise en charge totale. Ils proposent une assistance dans le cas d’une perte d’autonomie, des services hôteliers, les soins médicaux et paramédicaux.

Achat dans un EHPAD, pourquoi ?

La population française vieillit, comme dans de nombreux pays occidentaux. Même si certaines personnes seront encore aptes à se débrouiller seules dans leur vie quotidienne, d’autres avec des difficultés physiques ou mentales pourront être amenées à habiter dans un EHPAD.

Les EHPAD sont davantage plébiscités comparés aux années précédentes de par la fermeture des hôpitaux de proximité dans les zones rurales et périphériques. La demande est donc de plus en plus conséquente, car il y a un fort besoin de structures médicalisées. C’est un type d’investissement qui a de l’avenir.
Pour financer ce type d’établissement, vous pouvez avoir recours au crédit immobilier. De nombreuses banques s’intéressent à ces types de dossier car il est plus simple de connaître le rendement et les dispositifs de défiscalisation, pour calculer si l’investissement est rentable ou non.

Ce marché en constante évolution s’exploite comme un logement classique avec un bail commercial.

achat ehpad opportunite

Achat dans un EHPAD : avantages et inconvénients

Faire un achat dans un EHPAD présente aussi bien des avantages que des inconvénients, voyons cela ensemble.

Investir dans un EHPAD permet de bénéficier de nombreux avantages :

  • Le choix de nombreux régimes fiscaux : vous pouvez opter pour le statut LMP/LMNP qui vous permet de gagner des revenus locatifs déclarés en BIC. Cela vous permet d’amortir vos revenus en déduisant certaines charges;
  • Vous pouvez également bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour obtenir une réduction de 11% HT de la valeur du bien pendant 9 ans;
  • Des revenus sécurisés : dans les résidences de services, ce n’est pas vous qui avez des risques de vacances locatives, mais l’exploitant. Le risque de non-versement des loyers en EHPAD reste faible, vous avez donc la garantie de toucher chaque mois votre loyer par le gestionnaire de l’établissement.

Il existe cependant des inconvénients à ne pas occulter pour un achat dans un EHPAD :

  • Une réglementation stricte : les EHPAD sont soumis à l’agrément de l’ARS (agence régionale de santé) avec un cahier des charges qui répond aux besoins locaux. Les décisions politiques ont directement une incidence sur les offres de location. Lors de vos visites, pensez à vérifier et contrôler le cahier des charges pour vérifier les agréments.
  • Des résidences pas toutes égales : avant tout achat, calculez la rentabilité du bien en prenant divers paramètres en compte. En effet, le rendement moyen se situe entre 3,5 et 4,1 % par an, mais vous pouvez tomber sur des annonces immobilières vous annonçant des taux à plus de 5 %. Ce chiffre légèrement élevé n’est peut-être pas fiable et pourrait impacter directement votre investissement s’il n’est pas réel.
  • Une plus-value quasi nulle : investir dans un EHPAD consiste à rechercher de la rentabilité et non à réaliser une plus-value à la revente. Les prix évoluent peu dans ces types de logement.

Achat dans un EHPAD : les points de vigilances

Investir dans un établissement pour sénior présente de nombreux avantages, cependant, veillez à prendre en compte quelques points de vigilance avant de valider votre achat :

  • L’emplacement : celui-ci est primordial ! D’un département à l’autre, la demande peut être différente. Il est important d’étudier toutes les villes à fort potentiel même s’il y a déjà de nombreux concurrents. Privilégiez un établissement proche des hôpitaux, des centres médicaux et faciles d’accès pour les proches.
  • La qualité du bâti : assurez-vous de la qualité de construction par le promoteur en consultant les annuaires de la Fédération des promoteurs immobiliers.
  • Bien choisir le futur gestionnaire : dans le cadre d’une location d’une résidence médicalisée, vous vous engagez en tant qu’investisseur à louer le bien pendant une durée de 9 ans. Il est important de sélectionner un acteur de référence avant de signer le bail tel que Korian ou Emeis (ex-Orpea).
  • Vérification du statut : il existe de nombreuses appellations pour les maisons de retraite. Dans le cadre d’un EHPAD, il doit avoir un agrément du président du conseil général et du préfet. L’établissement s’engage également à respecter le cahier des charges pour garantir les meilleures conditions de vie aux résidents.

Achat dans un EHPAD : comment ça se passe ?

Le déroulement de l’achat d’un EHPAD est quasiment similaire à celui d’un logement classique. Il faut suivre quelques étapes avant la conclusion de l’achat :

  • Signer un contrat de réservation du lot auprès d’une société de gestion en y joignant un chèque de l’ordre de 5% du prix du bien HT;
  • Déposer le dossier bancaire dans les 15 jours pour obtenir un financement auprès des banques;
  • Attendre l’accord de prêt qui dure environ 30 jours puis accepter l’offre après le délai de rétractation de 11 jours;
  • Transmettre l’accord de prêt au notaire dans les 45 jours;
  • Rencontrer le notaire pour signer l’acte de propriété.

Est-ce rentable d’investir dans un EHPAD ?

Un projet d’achat dans un EHPAD est intéressant et comporte moins de risques que l’achat d’un logement classique. En effet, la durée du bail commercial n’est pas de 3 ans mais s’étend entre 9 et 12 ans. Cela vous garantit un loyer sans risque d’impayés pendant une longue période avec un gestionnaire de qualité et peu de vacances locatives.

L’investissement dans une maison de retraite est un placement rentable et stable. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour sécuriser votre opération.

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EHPAD : un investissement rentable ?

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